Расторжение договора коммерческого найма

Содержание

Расторжение договора коммерческого найма

Расторжение договора коммерческого найма

Расторжение любого договора, в том числе и договора коммерческого найма жилья может быть досрочным или по истечении срока действия договора. Досрочное расторжение договора, в свою очередь, может иметь место либо по взаимному согласию сторон, либо по решению суда. О том, как расторгнуть договор коммерческого найма жилья мы поговорим ниже.

Срок действия договора

Договор найма жилья – это подвид общей группы договоров имущественного найма, в силу которого наймодатель передает нанимателю во владение и пользование за обговоренную плату и на обговоренный срок жилое помещение для использования его по назначению, то есть для проживания.

Договор найма жилья может быть как краткосрочным (до 1 года), так и долгосрочным (от 1 года до 5 лет).

Пятилетний срок найма является предельным, то есть договор может быть заключен сроком не более чем на 5 лет. В дальнейшем, при желании сторон продлить договорные отношения, договор либо пролонгируется, либо заключается новый.

Как правило, стандартные условия договоров рассматриваемого вида включают в себя возможность автоматического продления срока действия договора при условии, что ни одна из сторон не выразит желания его расторгнуть. Поэтому, как показывает практика, подавляющее большинство договоров коммерческого найма жилья заключаются на срок до 1 года с правом продления.

Предложение о расторжении договора

Как наниматель, так и наймодатель вправе инициировать процедуру расторжения договора досрочно, то есть до истечения срока его действия, по любой причине.

Если совместно с нанимателем проживают другие лица, то для досрочного расторжения договора необходимо их согласие (п. 1 ст. 687 ГК РФ).

Разумеется, данное правило очень условно, поскольку договор коммерческого найма, как правило, заключается только между собственником и конкретным нанимателем, без включения состава семьи в условие договора.

Соответственно, в таком случае для инициации расторжения договора со стороны нанимателя согласие членов его семьи не потребуется.

Наймодатель также вправе инициировать расторжение договора по любой из причин.

Однако следует обратить внимание на один важный нюанс. Выше мы уже говорили, что существуют только два способа расторгнуть договор досрочно – либо по соглашению сторон, либо по решению суда.

То есть, наниматель и наймодатель, упрощенно говоря, могут письменно предложить один другому расторгнуть договор как минимум за три месяца до дня предполагаемого расторжения.

Если контрагент согласится, то договор расторгается.

Если согласия не будет получено, то расторгнуть договор можно будет только в результате решения суда. В данном правиле существует одно исключение для нанимателя. Об этом исключении мы поговорим ниже, когда будет детально рассматривать права нанимателя по досрочному расторжению договора найма жилья.

Таким образом, инициация расторжения сводится к предложению о расторжении. Предложение может быть и письменным, и устным и должно быть направлено контрагенту как минимум за 3 месяца до даты предполагаемого выселения. Иногда это предложение называют претензией.

Если претензия заявляется собственником жилья (наймодателем), то она всегда связана с выселением нанимателя в результате расторжения договора. При этом следует учитывать, что претензионный порядок по требованиям о выселении является обязательным. Это означает, что наниматель не сможет обратиться в суд, до тех пор, пока не будет соблюден досудебный порядок.

Детально ознакомиться с правилами составления претензии о выселении, а также скачать типовой шаблон данного вида претензий вы можете в соответствующем материале нашего сайта.

Отдельно обратим внимание наших читателей, что требование о выселении вполне может быть сопряжено с иными требованиями, например, с требованием по оплате задолженности, или по восстановительному ремонту.

Согласие нанимателя с требованием о выселении станет основанием для расторжения договора найма. Если же наниматель откажется выселяться, то договор можно будет расторгнуть только по соответствующему решению суда. И в этом смысле закон в большей степени защищает права нанимателя, о чем мы более подробно поговорим ниже.

Инициатива собственника

Как мы уже говорили, расторжение договора найма может иметь место по любой причине, если стороны придут к согласию о расторжении. Если согласия нет, то придется обращаться в суд, и в этом случае право наймодателя по досрочному расторжению договор найма существенно ограничено п. п. 2, 4 ст. 687, п. 2 ст. 450 ГК РФ.

Так, наймодатель вправе обратиться в суд с иском о расторжении договора, в следующих случаях:

  • если наниматель не внес плату за жилое помещение за шесть месяцев (если договором не установлен более длительный срок), а при краткосрочном найме — если наниматель не внес плату более двух раз по истечении установленного договором срока платежа. При этом если наниматель внес плату в меньшем размере, чем установлено договором, расторгнуть договор на основании невнесения платы нельзя;
  • наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, разрушили или испортили жилое помещение;
  • наниматель использует жилое помещение не по назначению или систематически нарушает права и интересы соседей;
  • наниматель нарушил иные существенные условия договора.

И наниматель, и наймодатель вправе требовать расторжения договора в судебном порядке, если помещение перестало быть пригодным для постоянного проживания или находится в аварийном состоянии (п. 3 ст. 687 ГК РФ).

При этом следует учитывать, что сразу инициировать процедуру выселения и расторжения договора по причине неисполнения нанимателем договорных обязательств наймодатель не вправе. Направлению требования о выселении и расторжении договора должно предшествовать направление требования об устранении нарушений, например о погашении задолженности по коммунальным платежам.

Инициатива нанимателя

Права нанимателя в части мотивов для расторжения договора найма практически не ограничены законом. То есть наниматель может требовать расторжения договора по любым обстоятельствам и в любое время.

Выше мы писали о том, что досрочное расторжение договора возможно либо по решению суда, либо по взаимному согласию контрагентов. Также мы сделали оговорку о том, что в отношении нанимателя это правило имеет исключение.

Так, договор найма жилого помещения может быть расторгнут нанимателем и без согласия наймодателя. Для этого наниматель должен письменно предупредить наймодателя о расторжении договора не менее чем за три месяца, и договор будет расторгнут независимо от согласия наймодателя (п. 1 ст. 687 ГК РФ).

Однако следует учитывать, что договор будет расторгнуть только в части проживания. Что касается других договорных обязательств, то они сохранят свое действие до их полного исполнения.

Например, если за нанимателем сформировалась задолженность по платежам или по нанесенному ущербу, то наймодатель будет вправе потребовать исполнения даже при условии того, что договор в части проживания был расторгнут.

Обращение в суд

Обратиться в суд можно только после того, как вы получите отказ другой стороны расторгнуть договор или если не получите ответ другой стороны в срок, указанный в предложении, а при его отсутствии — в 30-дневный срок (п. 2 ст. 452 ГК РФ).

Наймодателю в исковом заявлении следует заявить требование как о расторжении договора, так и о выселении нанимателя и проживающих с ним лиц (ст. 688 ГК РФ).

Исковое заявление подается в районный суд по месту жительства ответчика или месту нахождения юридического лица, если ответчиком выступает организация (ст. ст. 24, 28 ГПК РФ).

К исковому заявлению приложите следующие документы (ст. 132 ГПК РФ):

  • копии искового заявления по числу ответчиков и третьих лиц;
  • копию договора найма жилого помещения;
  • копию правоустанавливающего документа на жилое помещение (если истцом является наймодатель);
  • предложение о расторжении договора и доказательство его отправки ответчику;
  • квитанцию об уплате госпошлины;
  • иные документы, обосновывающие исковые требования.

Суд может предоставить нанимателю срок для устранения нарушений, послуживших основанием для расторжения договора, продолжительностью не более года. Если наниматель не устранит нарушения, суд по повторному обращению наймодателя примет решение о расторжении договора найма жилого помещения.

При этом по просьбе нанимателя суд может отсрочить исполнение решения не более чем на год (п. 2 ст. 687 ГК РФ).

Процедура исполнения

Решение суда вступает в законную силу по истечении срока на апелляционное обжалование, если оно не было обжаловано. При этом срок для подачи апелляционной жалобы составляет месяц со дня принятия решения суда в окончательной форме (ч. 1 ст. 209, ч. 2 ст. 321 ГПК РФ).

Справка. Окончательная форма решения суда

Принятие решения суда в окончательной форме предусматривает изготовление вводной, описательной, мотивировочной и резолютивной частей решения (ч. 1 ст. 198 ГПК РФ).

Резолютивная часть решения объявляется судом в том же судебном заседании, в котором закончилось разбирательство дела (ч. 1 ст. 199 ГПК РФ).

Составление мотивированного решения суда может быть отложено не более чем на пять дней со дня окончания разбирательства дела.

При этом в мотивировочной части решения суда должны быть указаны: обстоятельства дела, установленные судом; доказательства, на которых основаны выводы суда об этих обстоятельствах; доводы, по которым суд отвергает те или иные доказательства; законы, которыми руководствовался суд (ч. 4 ст. 198, ч. 2 ст. 199 ГПК РФ).

В случае подачи апелляционной жалобы решение вступает в законную силу после рассмотрения судом жалобы, если обжалуемое решение не было отменено. Если решение суда первой инстанции было отменено или изменено и принято новое решение, оно вступает в законную силу немедленно (ч. 1 ст. 209 ГПК РФ).

При расторжении договора найма жилого помещения наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении к моменту расторжения договора, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда.

Источник: https://zakonius.ru/zhile-i-nedvizhimost/kak-rastorgnut-dogovor-kommercheskogo-najma

Основания и порядок изменения, прекращения договора коммерческого найма жилого помещения

Расторжение договора коммерческого найма

Кириченко О.В., соискатель ученой степени, ассистент кафедры гражданского права и гражданского процесса юридического факультета Ульяновского государственного педагогического университета им. И.Н. Ульянова.

Глава 35 ГК содержит статьи, касающиеся изменения договора коммерческого найма жилого помещения. К ним, в частности, могут быть отнесены статьи, посвященные заключению постоянно проживающими с нанимателем лицами договоров о принятии на себя солидарной ответственности перед наймодателем (п. 4 ст.

677 ГК), порядку вселения постоянно проживающих с нанимателем граждан (ст. 679 ГК), замене нанимателя постоянно проживающим с ним гражданином (ст. 686 ГК). При этом в соответствии с п. 2 ст. 683 ГК к договору краткосрочного коммерческого найма не будут применяться положения ст.

686 ГК о замене нанимателя постоянно проживающим с ним гражданином, если, конечно, данным договором не предусмотрено иное.

Так, договор изменяется и при замене нанимателя, которая возможна по требованию самого нанимателя и других граждан, постоянно с ним проживающих, с согласия наймодателя (п. 1 ст. 686 ГК). Наниматель может быть заменен одним из совершеннолетних граждан, постоянно проживающих в жилом помещении.

В случае же смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения договор продолжает действовать на тех же условиях, а нанимателем становится один из граждан, постоянно проживающих с прежним нанимателем, по общему согласию между ними. Если консенсуса не достигнуто, все постоянно проживающие в жилом помещении граждане становятся сонанимателями (п.

2 ст. 686 ГК). Согласия наймодателя при этом не требуется.

Прекращение жилищного правоотношения, возникающего из договора коммерческого найма жилого помещения, может иметь место, как вследствие расторжения договора, так и по другим основаниям (смерть одинокого нанимателя, уничтожение жилого помещения). Поэтому понятие “прекращение договора найма” шире понятия “расторжение договора найма” .

Рузанова В.Д. Расторжение договора найма жилого помещения // Жилищное право. 2005. N 3. С. 14 – 15.

Таким образом, договор коммерческого найма, как и любой гражданско-правовой договор, может быть прекращен при наличии волеизъявления сторон (стороны) договора – расторжение договора и независимо от их волеизъявления (в случае утраты жилого помещения, смерти одиноко проживающего гражданина-нанимателя, объявления его умершим, признания безвестно отсутствующим).

Общие основания прекращения договора коммерческого найма жилого помещения изложены в гл. 26 ГК “Прекращение обязательств”, выделим некоторые из них: прекращение обязательства его надлежащим исполнением (ст.

408 ГК); прекращение обязательства совпадением должника и кредитора в одном лице, например, наниматель как наследник становится собственником нанятого жилого помещения (ст.

413 ГК); прекращение обязательства невозможностью исполнения, если она вызвана обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает, например разрушение жилого помещения, его утрата в связи со сносом дома и т.д. (ст.

416 ГК); прекращение обязательства смертью гражданина (в данном случае только одиноко проживающего нанимателя в силу п. 2 ст. 686, ст. 675 ГК) (ст. 418 ГК); прекращение обязательства ликвидацией юридического лица (в данном случае юридического лица – наймодателя) (ст. 419 ГК).

ГК содержит специальные правила, посвященные основаниям и порядку расторжения договора коммерческого найма (ст. 687 ГК). Особенность данной статьи состоит в том, что она допускает субсидиарное применение жилищного законодательства (п. 3 ст. 687 ГК).

При этом согласно ст.

688 ГК последствием расторжения договора коммерческого найма является выселение из жилого помещения на основании решения суда как самого нанимателя, так и других граждан, которые к моменту расторжения договора проживали в указанном помещении.

Прежде всего ст. 687 ГК различает расторжение договора по требованию нанимателя с согласия других граждан, постоянно с ним проживающих, в любое время, независимо от истечения срока договора, для чего необходимо письменное предупреждение о расторжении, направленное наймодателю за три месяца .

По инициативе нанимателя договор расторгается без обращения в суд, а перечень оснований, по которым наниматель может потребовать расторжения договора коммерческого найма жилого помещения, законом не ограничен.

В данном случае четко прослеживается стремление законодателя защитить интересы нанимателя как более слабой стороны рассматриваемого договора.

Закон обязывает нанимателя в письменной форме за три месяца предупредить наймодателя о расторжении договора, учитывая то обстоятельство, что этот срок позволит наймодателю принять решение о дальнейшем использовании жилого помещения (например, найти новых нанимателей). См.: Рузанова В.Д. Расторжение договора найма жилого помещения // Жилищное право. 2005. N 3. С. 14 – 15.

Расторжение договора коммерческого найма по инициативе наймодателя допускается только в судебном порядке за совершение нанимателем либо другими гражданами (постоянно проживающие совместно с нанимателем граждане; поднаниматели; временные жильцы), за действия которых он отвечает, неправомерных действий, исчерпывающий перечень которых дан в п. 2 и 4 ст. 687 ГК. В частности, п. 2 ст. 687 ГК указывает на два таких нарушения: 1) невнесение нанимателем платы за жилое помещение в долгосрочном договоре за шесть месяцев, если при этом договором найма не установлен более длительный срок, а при краткосрочном – более двух раз по истечении установленного договором срока платежа; 2) разрушение или порча жилого помещения (самим нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает). При этом до обращения в суд наймодатель не обязан предупреждать нанимателя о необходимости устранения данных нарушений.

В первом случае невнесение нанимателем платы является нарушением, влекущим расторжение договора, независимо от того, было ли такое нарушение допущено за шесть месяцев подряд или за отдельные шесть месяцев.

Суды при рассмотрении дел о расторжении договоров как коммерческого, так и социального найма создают условия для исследования причин образовавшейся у нанимателя задолженности по оплате жилого помещения, полагая, что они относятся к обстоятельствам, имеющим юридическое значение в соответствии с п. 2 ст. 687 ГК.

Уважительными причинами невнесения платы за жилье и коммунальные услуги суды признают длительные задержки выплаты заработной платы, пенсии; безработицу; тяжелое материальное положение в связи с болезнью; наличие в составе семьи инвалидов, детей и др.

Установив, что наниматель имеет задолженность свыше шести месяцев по уважительной причине, суды часто отказывают в удовлетворении иска о расторжении договора найма, при этом требования о погашении задолженности удовлетворяются.

Вместе с тем суды не ставят на обсуждение вопрос о причинах образования задолженности в случаях, когда ответчики-наниматели длительное время не проживают в жилых помещениях и не оплачивают жилье и коммунальные услуги; надлежащим образом извещены о времени и месте судебного заседания по последнему известному месту жительства, но в судебное заседание не являются, о причине неявки в суд не уведомляют, письменные объяснения и доказательства не представляют .

Источник: https://WiseLawyer.ru/poleznoe/24898-osnovaniya-poryadok-izmeneniya-prekrashheniya-dogovora-kommercheskogo-najma

Досрочное расторжение договора аренды квартиры: основания, последствия, особенности

Расторжение договора коммерческого найма

Последнее обновление: 11.02.2020

Расторжение правовых договоров в досрочном порядке означает окончание отношений между участниками до срока, указанного в них. При аренде следует учитывать нормы, регулирующие эту область отношений. Различают коммерческий и социальный найм. Первый вариант регулируется ст. 619 ГК РФ, 2-й – 91.10 ЖК РФ.

Разница существует не только в разном правовом регулировании, но в собственнике, сдающем помещение. В первом случае – это частное лицо, зарабатывающее на аренде. Во втором – это государство, выделяющее из собственных фондов жилье.

Порядок расторжения договора социального и коммерческого найма жилого помещения не отличается.

Расторжение договора найма жилого помещения, до срока окончания отношений между сторонами, регламентируется ГК РФ. Арендодатель вправе закончить отношения, если:

  1. Арендатор использует имущество не по его назначению.
  2. Ухудшает переданную квартиру.
  3. Не осуществляет ремонт вовремя. Сроки прописаны изначально, если осуществление этих работ было зафиксировано в соглашении.

СПРАВКА: В договоре могут фиксироваться и иные причины. Арендодатель обязан при принятии решения о том, что он больше не сотрудничает с арендатором, оповестить последнего в срок, признанный законом разумным.

Аналогичное расторжение происходит и по социальному жилью. По желанию нанимателя, это сделать просто. Сложнее с инициативой собственника. Должны существовать веские основания к тому, чтобы произошло в досрочном порядке расторжение договора найма.

Что такое найм жилого помещения?

Найм или аренда заключается в передаче от собственника имущества другому лицу. С момента подписания договора или его регистрации арендатор приобретает право владения и распоряжения имуществом, но на временной основе. В качестве имущества может выступать любая вещь. Главное, чтобы она находилась в пределах гражданского оборота.

Аренда: коммерческая и социальная. Собственник сдает имущество, за пользование он получает плату. Это арендные платежи, алгоритм и форма уплаты которых регулируется договором.

Сторонами отношений выступают:

  • коммерческая аренда – владелец квартиры;
  • найм – государство в лице его уполномоченных органов.

Вторая сторона представлена нанимателем, имеющим комплекс полномочий в отношении пользования квартирой.

Договор найма квартиры

По нему собственник передает имущество второй стороне. Жилье отвечает требованиям проживания. Соглашение составляется письменно. Нанимателем в социальном найме может выступать исключительно гражданин. Когда он получает квартиру, обязан оплачивать услуги ЖКХ, держать имущество в исправном состоянии.

По договору аренды квартиры составляется одноименный договор. Собственник может передать имущество как физическому, так и юридическому лицу.

Документ составляется письменно, а необходимость в регистрации правоотношений между сторонами зависит от длительности аренды. Если она заключается на срок более года, то сторонам необходимо посетить Росреестр.

Этот уполномоченный орган занимается регистрацией сделок с имуществом недвижимого назначения.

Основные положения договора

Это условия, без включения которых в текст соглашение недействительно. В аренде они следующие:

  1. Предмет: квартира. В соглашении должна быть детально описана недвижимость, с полными идентификационными характеристиками. Это необходимо для того, чтобы выделять ее среди похожих объектов недвижимого имущества.
  2. Цена. Оплата за съемное жилье прописывается цифрами и прописью. Кроме того, фиксируется периодичность платежей.
  3. Форма: только письменная. В зависимости от длительности арендных отношений стороны регистрируют аренду.

Остальные условия, прописанные в соглашении, не являются обязательными в силу закона. Но они необходимы в документе. Например, пункт о досрочном расторжении договора найма жилого помещения. Стороны фиксируют это положение, чтобы действовать законным способом, то есть так, как написано в документе.

Требования к составлению договора

Соглашение составляется письменно, и несоблюдение правила приводит к незаконности сделки. Следовательно – правовые отношения не порождают никаких последствий. При коммерческой аренде используется типовой договор, с включением в него реквизитов: дата, место, подписи сторон и их полная идентификация.

Договор социального найма также прописывается письменно. Собственником жилья выступает государство, от которого действуют уполномоченные органы. По аналогии с арендой, в социальный договор вписываются условия, обязательные в силу закона, а также дополнительные для уточнения. Соглашение ратифицируется сторонами.

Последствия нарушения условий договора

Несоблюдение пунктов ведет к расторжению. Оно происходит в досрочном порядке, а основания окончания договорных отношений указаны в законе.

Основания расторжения договора найма квартиры

Основания – это причины, по которым происходит расторжение правовых отношений. Они четко прописываются в законе. Если сотрудничество было расторгнуто без причин, то это действие любой из сторон правоотношения является незаконным.

Соглашение сторон

Если стороны решили, что больше не будут сотрудничать, то они составляют отдельный документ. В нем указывается причина расторжения, а также отсутствие взаимных претензий друг к другу.

Как расторгнуть договор социального найма жилых помещений? Найм социальной квартиры также расторгается по договоренности между сторонами в любое время. Жилье возвращается в муниципальный фонд.

Волеизъявление нанимателя

Наниматель может по желанию расторгнуть договорные отношения на добровольной основе, по договоренности либо через суд.

Волеизъявление наймодателя

Расторжение договора аренды квартиры досрочно возможно по желанию наймодателя, если наниматель не оплачивает положенное имущество 3 раза подряд, либо нарушает пункты аренды, причем делает это неоднократно.

Составление соглашения о расторжении

Как корректно расторгнуть договор займа? Если стороны решили мирно расторгнуть договор, составляется специальное соглашение. В нем нужно указать, что стороны не имеют финансовых претензий друг к другу.

Правила составления соглашения

Документ составляется письменно. Стороны его подписывают. Регистрировать документ не нужно, даже если аренда носила долгосрочный характер.

Данные, которые нужно указать в соглашении:

  • фамилия, инициалы одной стороны;
  • фамилия, инициалы нанимателя;
  • обстоятельства расторжения;
  • отсутствие претензий.

Закон не содержит императивной нормы о том, что расторжение аренды необходимо регистрировать. Но в ЕГРП будет стоять пометка о том, что сотрудничество действующее.

Расторжение договора в судебном порядке

Мероприятие по расторжению досрочно состоит из нескольких этапов:

  1. Передача арендатору предупреждения, вынесенного в письменном виде, о необходимости исполнения требуемого в разумное время.
  2. Передача предложения расторгнуть отношения из-за неисполнения арендатором требований, которые прописаны в предупреждении.

Арендодатель обязан следовать внесудебному урегулированию спорного вопроса. Если адресат претензии не ответит в срок, который указан в ней, арендодатель вправе обратиться за помощью в судебную инстанцию. Если срок не прописан, то он равен 30 дням.

Основания для расторжения договора найма через суд

Как расторгнуть договор аренды квартиры? Арендодатель для расторжения сотрудничества в досрочном порядке должен иметь на это законные основания. Чаще всего ими выступают:

  • сторона договора не платит за квартиру (платежи не поступают три месяца подряд);
  • арендатор нарушает правила пользования жильем, ухудшая его;
  • арендатор причиняет ущерб квартире.

Неуплата нанимателем пользования помещением

В договоре указана обязанность арендатора оплачивать за предоставленное помещение. Поэтому если арендатор игнорирует это правило, арендодатель может направить ему претензию. Если ответ не следует, то жильцов можно выселить.

Причинение нанимателем ущерба квартире

Эта ситуация может произойти, когда арендодатель небрежно относится к имуществу собственника.

Нарушение нанимателем правил пользования жилым помещением

Шумные арендаторы не нужны собственникам квартир. На них обычно жалуются соседи. Жалобы поступают участковому, который вызывает на разговор владельцев сдаваемой квартиры. К нарушению правил проживания относится, например, громкая музыка после 22:00.

Непригодность для проживания

Жилое помещение должно быть пригодным для того, чтобы постоянно в нем проживать. Такое основание может возникнуть, если дом был признан аварийным по постановлению местных органов власти.

Составление искового заявления

Арендодатель пишет иск в суд только после того, как составит претензию в сторону арендатора. В ней он потребует расторгнуть отношения. Если он не получит ответ от жильца в срок, указанный в претензии или в срок 30 дней, то может обратиться в судебный орган. Он пишет исковое заявление, ориентируясь на ст. 131 ГПК РФ.

Информация, которую нужно указать в исковом заявлении

Расторжение договоров аренды жилого помещения происходит через суд. В иске содержится следующая информация:

  • данные сторон (истец, ответчик);
  • требования;
  • причины расторжения с указанием на НПА;
  • опись прилагаемых документов.

Обращение в суд с исковым заявлением

С составленным иском о расторжении договора найма  заявитель обращается в канцелярию АС РФ.

Последствия расторжения договора аренды

После вынесения судом положительного решения договорные отношения заканчиваются. Но не всегда возвращается предмет аренды. Поэтому при предъявлении иска в нем необходимо подать два требования одновременно: расторгнуть договор и возвратить предмет арендного соглашения.

Если арендатор беспрекословно выполняет решение, вынесенное не в его пользу, то он возвращает квартиру. Стороны ратифицируют акт приема-передачи.

Если арендодатель увидел, что квартира находится в худшем положении, чем раньше, до сдачи, он вправе требовать от нанимателя компенсацию.

Арендодатель может по желанию осуществить расторжение договора найма жилого помещения досрочно. При условии, что его пункты нарушаются нанимателем. Решать спорный вопрос, связанный с окончанием сотрудничества между сторонами, вправе суд.

Как только его решение вступит в законную силу, отношения между нанимателем и арендодателем прекращаются.

Исключения составляют ситуации, когда необходимо исполнить обязательства по погашению задолженности перед собственником, связанной с уплатой арендных платежей.

Заказать бесплатную консультацию юриста

Источник: https://urist-bogatyr.ru/article-item/rastorzhenie-dogovora-nayma-zhilogo-pomeshenia/

Порядок расторжения договора коммерческого найма. Договоры аренды, найма и лизинга. Образцы, рекомендации, комментарии. Читать онлайн

Расторжение договора коммерческого найма

Расторжение договора возможно по взаимному согласию сторон (п. 1 ст. 450 ГК РФ).

ГК РФ содержит специальные правила, посвященные основаниям и порядку расторжения договора коммерческого найма (ст. 687 ГК РФ). Согласно ст. 688 ГК РФ, последствием расторжения этого договора является выселение из жилого помещения только на основании решения суда как самого нанимателя, так и других граждан, которые к моменту расторжения договора проживали в указанном помещении.

Судебная процедура рассмотрения жилищных споров основана на началах устности, гласности, публичности и состязательности, что способствует наиболее полному установлению истины и надлежащей защите жилищных прав нанимателей.

Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца.

Кроме того, договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в следующих случаях.

Невыполнения нанимателем на протяжении шести месяцев своей обязанности платить за жилое помещение (если только в самом договоре не был указан более длительный срок).

Это правило несколько меняется при краткосрочном найме жилого помещения (на срок до одного года).

Тогда для принятия решения о выселении из жилого помещения необходимо невнесение платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа.

Другое основание для подобного выселения – то, что жилое помещение подвергалось разрушению либо порче как нанимателем, так и любым лицом, за действия которого наниматель как сторона в договоре отвечает.

При наличии вышеназванных оснований суд может вначале предоставить нанимателю определенный льготный срок, не превышающий года, с тем, чтобы соответствующие нарушения были им устранены или приняты меры для их устранения.

И если в течение указанного в решении суда срока оно остается невыполненным, наймодатель вправе вновь обратиться в суд с тем же требованием – расторгнуть договор.

На этот раз у суда есть только одна возможность для «смягчения»: в своем постановлении о выселении он может указать для исполнения достаточно длительный срок (не более одного года).

Возможность расторжения договора по требованию любой из сторон связана с наличием таких обстоятельств, которые в равной мере могут оказаться следствием противоправных действий, допущенных как нанимателем, так и наймодателем. Один из подобных случаев, названных в ст. 687 ГК РФ, – это когда жилое помещение перестало быть пригодным для постоянного в нем проживания (например, оказалось в аварийном состоянии).

Если наниматель жилого помещения или другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей, наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушения.

Если наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, после предупреждения продолжают использовать жилое помещение не по назначению или нарушать права и интересы соседей, наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть договор найма жилого помещения.

При этом у суда имеется возможность либо сразу же вынести решение о выселении, либо предоставить вначале ответчику срок (до одного года) для исправления недостатков. Тогда истцу придется вторично возбудить дело о выселении, притом суд, в случае удовлетворения им иска, вправе предоставить срок (до одного года) для исполнения принятого решения.

Специальные правила, относящиеся к расторжению договора социального найма, содержатся в Жилищном кодексе. Часть из них совпадает с предусмотренными в ГК РФ. Другие же существенно отличаются.

Прежде всего, можно отметить, что право нанимателя расторгнуть договор найма в любое время в этом случае не обусловлено необходимостью предварительного предупреждения.

Другая специальная норма указывает на то, что выезд нанимателя и проживающих с ним членов семьи на постоянное жительство сам по себе влечет за собой расторжение договора найма, притом с самого дня выезда.

Принципиальное значение для решения вопроса о выселении при договоре социального найма имеет, в частности, то, что основной формой является все же выселение с обязательным предоставлением взамен занимаемого жилого помещения другого. Именно такое последствие установлено, к примеру, на случай, когда жилое помещение находится в домах, которые подлежат сносу, грозят обвалом, либо предстоит переоборудование жилого помещения в нежилое.

Жилищный кодекс вводит обязательное указание, относящееся к предоставляемому жилому помещению.

Помимо общего требования, которое сводится к тому, что такое помещение должно быть благоустроенным, необходимо, чтобы оно отвечало установленным санитарным и техническим нормам, находилось в черте того же населенного пункта.

Принципиальное значение имеет то, что суд, вынося решение о выселении, должен указать в нем, какое именно помещение будет предоставлено выселяемому лицу.

В Жилищном кодексе предусмотрены определенные основания и для выселения без предоставления другого жилого помещения.

Сюда относятся случаи, когда наниматель, члены его семьи или другие лица, постоянно с ним проживающие, систематически разрушают или портят жилое помещение, используют его не по назначению, либо делают невозможным для других проживание с ними не только в одной квартире, но даже и в одном доме.

Если суд установит одно из указанных обстоятельств, он выносит решение о выселении, которое относится именно к лицу, виновному в совершении соответствующих действий. При этом таковым может быть признан и сам наниматель, и тот, за кого он должен нести ответственность.

Выселению подлежат лишенные родительских прав родители, совместно проживающие с детьми, в отношении которых они как раз и были лишены этих прав. В подобной ситуации, с учетом конкретных обстоятельств, суд может заменить лишенному родительских прав лицу выселение возложением обязанности осуществить обмен занимаемого помещения на другое. Такое помещение должна указать сама заинтересованная в обмене сторона.

  • 66
  • 67
  • 68
  • 69
  • 70
  • 71
  • 72
  • 73
  • 74
  • 75
  • 76
  • 77
  • 78
  • 79
  • 80
  • 81
  • 82

Источник: https://bzbook.ru/Dogovory-arendy-najma-i-lizinga-Obrazczy-rekomendaczii-kommentarii.74.html

Гражданское право

Расторжение договора коммерческого найма

К числу принципов регулирования расторжения договора коммерческого найма следует отнести ограничение вмешательства государства (законодателя) в отношения сторон посредством императивных норм, в особенности норм, предусматривающих основания для расторжения договора по требованию одной из сторон. Количество таких норм в ГК – минимальное.

К отношениям, связанным с расторжением договора коммерческого найма, полностью применим принцип устойчивости права пользования жилым помещением, характерный для отношений социального найма.

При коммерческом найме расторжение договора и выселение допускаются в исключительных случаях, которые прямо названы в ст. 687 ГК.

При этом особое значение придается принятию мер для того, чтобы избежать выселения.

Оно может быть применено лишь после исчерпания всех возможностей, предоставленных законом.

При этом учитывается, что на наймодателя-собственника нельзя возлагать обязанность обеспечить нанимателя, подлежащего в соответствии с законом выселению, другим жилым помещением.

Такое решение означало бы необоснованное ограничение права собственности, вторжение в сферу правомочий и интересов собственника.

При расторжении договора коммерческого найма действует принцип судебного расторжения, характерный и для договора социального найма. Согласно ГК договор коммерческого найма может быть расторгнут “по требованию наймодателя” либо по требованию “любой из сторон” только в судебном порядке.

По одностороннему решению нанимателя договор коммерческого найма может быть расторгнут в любое время. При этом не требуется объяснять причины такого решения, на нанимателя не возлагается обязанность возмещать упущенную выгоду, вызванную односторонним расторжением договора.

Однако наниматель обязан в письменной форме предупредить наймодателя за три месяца о расторжении договора.

При несоблюдении этого условия наймодатель вправе предъявить нанимателю как нарушившей договор стороне требование о возмещении упущенной выгоды в виде неполученного дохода от сдачи помещения внаем.

По требованию любой из сторон договор коммерческого найма может быть расторгнут в судебном порядке, во-первых, если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания и, во-вторых, в случае аварийного состояния помещения. Кроме двух названных обстоятельств, расторжение договора по требованию любой из сторон допускается “в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством”. Пока такие случаи не предусмотрены.

По требованию наймодателя договор коммерческого найма может быть расторгнут в судебном порядке, во-первых, в случае невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме – в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа.

В этой норме особенно четко отражен коммерческий характер данного вида найма жилого помещения.

Наймодатель, рассчитывающий на получение дохода от сдачи квартиры внаем (нередко этот доход является для него источником существования), заинтересован порвать отношения с неплательщиком и сдать квартиру другому нанимателю.

При регулировании расторжения договора коммерческого найма закон, как следует из ст. 687 ГК, рассматривает нанимателя как слабую сторону и предусматривает для него ряд льгот и преимуществ.

В случае предъявления наймодателем требования о расторжении договора по причине разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает, суд может вместо расторжения договора принять решение о предоставлении нанимателю срока (не более года) для устранения им указанных нарушений. Если в течение назначенного судом срока нарушения не будут устранены, суд при повторном рассмотрении требования наймодателя должен будет принять решение о расторжении договора. Но и в этом случае суд может по просьбе нанимателя отсрочить исполнение решения на срок не более года.

Таким образом, наймодатель, несмотря на доказанность фактов разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или лицами, за действия которых он отвечает, должен терпеть такое нарушение договора и нарушение его права собственности в течение около трех лет.

Представляется, что при определении последствий разрушения или порчи жилья принципу справедливости больше соответствовало бы выселение нанимателя (хотя он и является слабой стороной в договоре) из нанятого помещения без назначения ему столь продолжительных сроков “на исправление”.

Интересы нанимателя обеспечиваются и в случае возникновения необходимости расторжения договора и выселения его или других граждан, за действия которых он отвечает, если они используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей. В таких случаях наймодатель, как предусмотрено п. 4 ст. 687, “может предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушений”.

Данная стадия является обязательной для наймодателя, решившего расторгнуть договор. В этом случае на нанимателя распространяются рассмотренные выше льготы: предоставление по решению суда срока (не более года) на устранение нарушений и отсрочка по решению суда принятого им решения о рассмотрении договора на срок не более года.

В случае расторжения договора коммерческого найма жилого помещения наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении к моменту расторжения договора, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда. Выселение как принудительная мера применяется, если указанные лица отказываются добровольно освободить жилое помещение.

Источник: https://isfic.info/civil3/grots58.htm

Расторжение договора найма жилого помещения: основания и порядок

Расторжение договора коммерческого найма

Необходимость расторжения договора аренды жилья встречается повсеместно. Многие арендаторы, включая нанимателей социального жилья, не понимают важности правильного уведомления собственников о своем желании переехать из-за чего могут происходить потери денежных средств или возникновение каких-либо других проблем с владельцем квадратных метров.

Виды договоров найма

Согласно гражданскому законодательству, договор найма жилья представляет собой особый вид соглашения, в рамках которого одна сторона – арендодатель, обязуется передать в использование жилое помещение другому лицу – арендатору, для последующего извлечения прибыли.

ГК РФ устанавливает лишь два вида договора аренды недвижимости:

  • коммерческий наем, характеризующийся тем, что наймодателем выступает физическое лицо для извлечения прибыли;
  • социальный наем, при котором арендодателем выступает государство, предоставляющее жилье фактически бесплатно, но на временное пользование до момента приватизации или добровольного расторжения договора.

Основания для расторжения

Одним из важнейших пунктов расторжения контракта об аренде квартиры являются основания для такого решения.

Инициатива арендодателя

Арендодатель, как один из субъектов соглашения может потребовать расторжение договора аренды по собственным причинам и основаниям, не зависящим от воли и желания нанимателя, согласно ст. 619 ГК РФ:

  • наниматель использует квартиру не по назначению, либо в нарушение установленных соглашением нормах и правилах;
  • ухудшает внешнее либо внутренне состояние жилья;
  • не вносит установленные выплаты, либо вносит их со значительным опозданием, не уведомив или не предупредив владельца и т.д.

Также в договор может быть внесены другие причины, согласно которым может произойти его расторжение.

При смене собственника квартиры, новый владелец имеет полное право потребовать выселения, вне воли и желания арендаторов. Однако он должен уведомить нанимателей в установленный срок, а также позволить дожить оставшийся период времени после внесения оплаты за грядущий период.

Порядок расторжения

Гражданское законодательство определяет несколько видов расторжения договора аренды жилья:

  • по взаимному соглашению субъектов;
  • по решению суда, если одной стороной были нарушены существенные условия договора, а также в других случаях.

При коммерческом найме

Расторгнуть соглашение между арендатором и собственником жилья, если оно является плодом коммерческого найма, достаточно просто и в большей степени происходит по взаимному согласию собственника и нанимателя.

Обычно для полного принятия такого решения происходят следующие этапы:

  1. Уведомление собственника, если инициатива исходит от арендатора, либо наоборот.
  2. Составление соглашения о досрочном расторжении договора.
  3. Осмотр жилого помещения на предмет порчи имущества.
  4. Окончательное подписание соглашения с взаимным расчетом при необходимости.

При социальном найме

Расторжение договора социального найма квартиры или любого другого жилого помещения не вызывает вопросов в случае, если инициатором выступает арендатор. В таком случае достаточно обратиться в жилищный фонд, который выдал данную жилплощадь, и написать заявление.

В случае, если источником расторжения договора найма выступает законодатель в одностороннем порядке, то все действия происходят через судебные органы.

Ст. 91.10 ЖК РФ устанавливает нормы, согласно которым наймодатель может обратиться в суд с требованием прекращения действия соглашения:

  • постоянное или систематическое задержание оплаты за пользование жильем, а также по коммунальным счетам;
  • оформление недвижимости в субаренду, т.е. передача квартиры на арендной (или безвозмездной) основе третьим лицам;
  • наличие у арендатора других жилых помещений, оформленных под социальный наем.

Действие договора прекращается, если жилое помещение было разрушено, а также в случае смерти арендатора.

Важным нюансом расторжения договора соцнайма является то, что стороны, заключающие такое соглашение, не могут внести дополнительные основания прекращения его действия.

Необходимые действия

Существует особый порядок, который требуется соблюсти при желании досрочного расторжения соглашения об аренде, в частности – уведомление второй стороны в установленный срок.

Уведомление второй стороны

При желании арендодателя расторгнуть соглашение, он должен направить уведомление о своем желании и намерении арендатору.

Наиболее рациональным и правильном выступает личное вручение, однако можно воспользоваться почтовыми услугами с обязательным уведомлением о вручении.

Данный документ должен содержать следующую информацию:

  • название документа;
  • реквизиты обеих сторон;
  • основания для расторжения арендных правоотношений;
  • содержание, в котором обозначается требование, например, покинуть занимаемую жилплощадь в установленный срок.

В случае с уведомлением наймодателя, то наниматель должен предоставить данный документ лично, либо с помощью почты, собственнику жилого помещения.

Образец соглашения

Зачастую между собственником и арендатором устанавливаются доверительные отношения и прекращение арендных отношений происходит по взаимному согласию. В таком случае к ранее заключенному договору прикладывается соглашение о его расторжении.

В документе указывается:

  • местоположение заключения соглашения;
  • дата;
  • описательная часть, в которой указывается, о чем договорились стороны;
  • подписи сторон.

Скачать бланк соглашения о расторжении договора найма жилого помещения.

Также после заключения соглашения составляется акт «приема-передачи» с указанием состояния недвижимого имущества, мебели при ее присутствии и т.д.

Расторжение договора аренды требует особой внимательности и ответственности, так как при нарушении такого положения могут возникнуть различного рода санкции. Например, в случае несвоевременного уведомления, сторона, которая инициировала расторжение арендных отношений может быть оштрафована на некоторую денежную сумму, в качестве компенсации за нарушение условий соглашения.

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, информация в данной статьей могла устареть. Вместе с тем каждая ситуация индивидуальна.

Для решения своего вопроса заполните следующую форму или позвоните по телефонам, указанным на сайте, и наши юристы Вас бесплатно проконсультируют!

Источник: https://UrMetr.com/kvartira/arenda/rastorzhenie-dogovora-najma-zhilogo-pomeshheniya

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.