Расторжение договора найма жилого помещения

Содержание

Прекращение договора социального найма жилого помещения: порядок расторжения

Расторжение договора найма жилого помещения

Договор социального найма предусматривает аренду жилья у местных органов власти или государства. Правом на его получение обладают малоимущие семьи, военные, а также работники государственных структур.

Согласно Жилищному Кодексу категория нанимателей вправе не только на заключение, но и расторжение договора социального найма.

Основные причины

Причины расторжения данного документа зависят от инициатора процедуры. Если аннулировать договор хочет наниматель жилья, то основание для прекращения договоренности указывать необязательно. Необходимо только подать заявление в соответствующие органы о желании расторгнуть соглашение.

ВНИМАНИЕ! Наймодатель может аннулировать договор только основываясь на предписания законодательства.

Предусмотрены следующие причины для расторжения:

  • По соглашению обеих сторон. Наиболее благоприятный вариант, который не вызывает неблагоприятные юридические последствия для участников договора.
  • По инициативе нанимателя жилья. В этом случае должно соблюдаться определенное условие. Необходимо согласие на расторжение документа всех родственников нанимателя, которые с ним проживают.
  • Разрушение жилого помещения или нанесение существенного ущерба. Имеется ввиду полная потеря жильем своего функционального назначения, то есть гибель жилищного объекта, при котором пользоваться им в дальнейшем нет возможности.
  • Регулярное нарушение общественного порядка, а также прав соседей.
  • Инициатива наймодателя. Соглашение аннулируется только при наличии веских оснований и в судебном порядке.
  • Переезд нанимателя и его семьи в другой жилой объект. Как только жилая территория освобождается, договор прекращает свое действие.
  • Эксплуатация жилья по назначению, не предусмотренному в соглашении о социальном найме.
  • Смерть гражданина, заключившего договор.
  • Значительная задолженность за аренду квартиры, а также коммунальные услуги, не оплачиваемые более 6 месяцев.
  • Аварийное состояние здания.

Если в условия договора необходимо внести изменения, то его аннулирование не требуется. Они оформляются отдельным документом в виде дополнения, прикладываемого к основному договору.

Невозможно расторгнуть

Если отсутствуют серьезные основания для аннулирования соглашения, то данная процедура невозможна.

ВНИМАНИЕ! Если от нанимателя регулярно поступает арендная плата, обеспечивается сохранность жилья и нет нарушения общественного порядка, то в одностороннем порядке расторжение документа не допускается.

Согласно статье 85 ЖК России допускается не расторжение, а выселение гражданина-нанимателя в следующих ситуациях:

  1. Снос аварийного здания, в котором предоставлялось жилье.
  2. Изъятие участка земли под муниципальные или государственные нужды.
  3. Когда недвижимость переводится в нежилой фонд.
  4. Непригодные условия жилья для последующего проживания.
  5. Проведение работ по капитальному ремонту, ведущих к изменению жилой площади.
  6. Если жилплощадь передается религиозной организации.

В этом случае документ расторгается по причине выселения. Однако нанимателю должно быть предоставлено взамен аналогичное жилье в том же городе. С согласия нанимателя допускается предоставление жилплощади в другой местности.

По обоюдному согласию

Прекращение договоренности о съеме социального жилья происходит по упрощенной процедуре в том случае, если это обоюдное согласие нанимателя и наймодателя.

В данной ситуации законодательство не предусматривает определенного порядка действий. Но следует учитывать некоторые нюансы.

Чтобы аннулировать контракт, необходимо составить соглашение в произвольной форме с указанием паспортных данных сторон, и желания прекратить действие договора по обоюдному согласию. Также указываются реквизиты ранее составленного основного договора.

В дополнение желательно составить передаточный акт в произвольной форме с целью фиксирования факта передачи жилья, его состояния, а также отсутствия претензий друг к другу.

По инициативе нанимателя

Как расторгнуть договор в данном случае? Прекращение действия составленного соглашения по желанию нанимателя жилья допускается по упрощенной схеме. Процедура расторжения предусматривает:

  • Уведомление наймодателя о своем намерении расторгнуть договор. Желательно это сделать за 3 месяца до подачи необходимых документов.
  • В МФЦ написать заявление о желании аннулировать соглашение о съеме муниципального жилья.

К заявлению обязательно прилагается согласие всех членов семьи. Затем обращение регистрируется в Книге регистрации. После рассмотрения документа и согласия наймодателя договор аннулируется и считается расторгнутым.

Прекращение действия данного соглашения по инициативе нанимателя может происходить в двух случаях:

  1. Приобретение собственного жилья. В этом случае съем социального жилья теряет свою актуальность.
  2. В случае необходимого переезда. Данный вариант предусматривает заключение нового договора.

Процедура расторжения в этой ситуации предусматривает несколько этапов:

  • Выявление веских причин для прекращения договоренности.
  • Соблюдение определенного порядка действий, а именно вручение уведомления о намерении расторгнуть документ.
  • При согласии нанимателя процедура проходит по согласию двух сторон.
  • При отсутствии ответа или отказе проводится сбор документов, которые подтверждают нарушения со стороны нанимателя.
  • По истечению 30 дней после отказа происходит обращение с исковым заявлением к судебным представителям.
  • Если судебное решение положительное, подается заявление в МФЦ, либо Департамент Жилищной Политики.
  • Заявление регистрируется.
  • Выносится решение специальной комиссией.

В судебном порядке

Обращение в суд происходит только в том случае, когда инициатором прекращения выступает административный орган.

При появлении оснований, которые допускают выселение граждан, представитель местных органов власти обращается в суд по адресу нахождения объекта.

Перед подачей искового заявления необходимо попробовать урегулировать проблему в досудебном порядке, то есть административные органы должны предпринять меры для прекращения правонарушений со стороны нанимателя. Основным действием, в этом случае, является предупреждение со стороны наймодателя.

Если после трех предупреждений наниматель не устранил нарушения, то происходит обращение в суд с предоставлением следующей документации:

  1. Копия соглашения о съеме социального жилья.
  2. Подтверждение фактических нарушений (подтверждаются заявлением от соседей, справками о вызове полицейского патруля, иными административными актами).
  3. Подтверждение принятых действий по их устранению.
  4. Проведение досудебной процедуры.

Составляя исковое заявление, необходимо указать основание двумя пунктами:

  • Аннулирование договоренности с ответчиком.
  • Предоставление разрешения на выписку и выселение нанимателя социального жилья с занимаемой площади.

В конце иска ставится подпись ответственного за его подачу лица.

Если судом вынесено положительное решение в сторону истца, то в течение 3 дней из суда выдается выписка о его решении. Она приобретает законную силу по истечении десятидневного срока с момента выдачи ее на руки сторонам.

ВАЖНО! Если нанимателем подана апелляция, то выписка временно приостанавливается до вынесения решения следующего судебного разбирательства.

Если апелляция не подана, то административный орган просит о выселении жильцов на основании судебного решения.

Особые случаи

Бывают ситуации, когда суд не может принять решение о выселении нанимателя. Например, если коммунальная задолженность образуется по следующим причинам:

  1. Задержка зарплаты или пенсии.
  2. Наниматель стоит на бирже труда по безработице.
  3. Тяжелое финансовое положение, вызванное плохим состоянием здоровья.
  4. Семья содержит инвалида.
  5. Многодетная семья.

В данном случае нанимателя не выселяют, но обязуют закрыть образовавшийся долг в установленный судебным органом срок. Если социальная жилплощадь используется не для проживания, то администрацией делается предупреждение или налагается штраф в размере от 10 МРОТ.

Граждане, которые не могут лишиться права проживания в социальном жилье:

  • Лица пенсионного возраста.
  • Члены семьи работника, который погиб при выполнении служебного задания.
  • Инвалиды, получившие увечья при выполнении своих профессиональных обязанностей.

Также не допускается аннулирование соглашения, когда наниматель находится в тюрьме, или гражданин длительное время отсутствует по уважительным причинам.

Загрузка…

Источник: https://domosite.ru/nedvizhimost/prekrashhenie-dogovora-sotsialnogo-nayma-zhilogo-pomeshheniya-poryadok-rastorzheniya

Расторжение договора социального найма жилого помещения: основания, способы

Расторжение договора найма жилого помещения

Бесплатная консультация юриста по телефону:

Человек пользуется домом или квартирой либо по праву собственности, либо по найму. Приобретя квартиру (приватизация, покупка), гражданин становится ее законным владельцем, снимая — арендатором (нанимателем). Если собственник жилья – государство в лице муниципалитета, то это – социальный наем.

В зависимости от инициатора, расторжение возможно двумя способами:

  • добровольное;
  • через обращение в суд.

Законные причины

В соглашении о найме есть две стороны — гражданин (наниматель) и собственник жилья (муниципалитет), каждая из которых имеет права и обязанности. При изменении обстоятельств может встать вопрос о расторжении договора.

Основания прекращения договора можно разделить на две группы:

  • нарушение нанимателем условий договора. Инициатором выступает собственник жилья;
  • решение гражданина о прекращении проживания по данному адресу.

Основания расторжения договора социального найма перечислены в ст. 83 Жилищного кодекса РФ. Список причин ограничен, самостоятельно расширить его нельзя.

Аннулирование договора соцнайма жилого помещения осуществляется путем:

  • разрушения жилого помещения, в том числе и по непреодолимым причинам;
  • кончина нанимателя, если он проживал один;
  • по взаимному согласию;
  • по желанию нанимателя, в том числе, в случае переезда в другое жилье;
  • по инициативе собственника – по причинам постоянных нарушений жильцом условий соглашения.

Когда нельзя расторгать соглашение?

Расторгнуть договор соцнайма невозможно, если в результате будут нарушены права других лиц, в основном — социально уязвимых категорий.

В первую очередь, речь идет о несовершеннолетних детях квартиросъемщика. Сначала следует провести работу по лишению родителей прав по воспитанию детей. Службы опеки (попечительства) найдут того, кто будет заботиться о детях и определят их место проживания: в новой семье или в учреждениях соцзащиты.

Не подлежит расторжению договор соцнайма с лицами:

  • осужденными к отбыванию наказания;
  • проходящими лечение в психиатрических организациях здравоохранения;
  • длительный период не находящиеся в жилье по уважительным причинам (например, командировка военнообязанных лиц).

Как расторгнуть договор социального найма по инициативе одной из сторон?

Имея намерение, жилец вправе расторгнуть договор в любое время.

При этом, закон обязывает его:

  • произвести расчет по жилищно-коммунальным платежам;
  • передать помещение в исправном техническом и санитарном состоянии.

Важно! Если гражданин проживает не один, то к заявлению о расторжении соглашения необходимо приложить письменное согласие всех зарегистрированных на жилплощади членов семьи.

Основной причиной расторжения договора социального найма жилого помещения по желанию нанимателя является его выезд по другому адресу. Датой прекращения отношений в данном случае будет день освобождения квартиры семьей гражданина.

По инициативе наймодателя возможно прекратить правоотношения, если:

  • квартиросъемщик имеет долги по ЖКХ более, чем 6 месяцев;
  • помещение имеет значительные повреждения по вине нанимателя или лиц, за чьи поступки он в ответе (его члены семьи, гости, поднаниматели). Понятно, что при вторжении грабителей или в случае пожара, предотвратить повреждение жилья человек не сможет;
  • гражданин ведет образ жизни, систематически нарушающий права соседей. Такие случаи распространены — музыкальное сопровождение в ночное время, к примеру;
  • наниматель самовольно поменял целевое назначение жилья, например, открыл там салон услуг или наладил промышленное производство.

Расторжение договора по обоюдному согласию наймодателя и нанимателя

Самый приятный вариант расторжения договора социального найма жилого помещения – обоюдное согласие. Обе стороны считают прекращение правоотношений правильным и необходимым. Инициатором в данном случае может выступать любая сторона – и жилец и наймодатель.

Если договор расторгается по инициативе гражданина, то ему необходимо обратиться с заявлением в муниципалитет в любое время — ограничений для подачи такого ходатайства нет. Другой вариант, когда инициатива расторжения исходит от наймодателя, а гражданин не доводит дело до судебных разбирательств и добровольно выселяется из квартиры.

Обращение в суд

В случае, если нарушающий обязанности жилец отказывается полюбовно прекратить правовые отношения, собственник (муниципалитет) принимает решение судиться. Такие дела рассматриваются судами районного уровня по месту нахождения жилого фонда. Для обращения в суд, наймодатель, в первую очередь, составляет исковое заявление.

К исковому заявлению необходимо приложить следующие документы:

  • подлинный договор социального найма;
  • сведения о регистрации (прописке) гражданина;
  • переписку с нанимателем по вопросу освобождения квартиры в добровольном порядке;
  • копию техпаспорта помещения.

Также следует приобщить общеустановленные документы, необходимые для обращения в суд: доверенность лица, представляющего интересы ответчика, платежку об оплате госпошлины.

Образец искового заявления

Строгая форма искового заявления законодательно не закреплена. Необходимо лишь соблюсти основные условия, указанные ниже.

Структура искового заявления о расторжении договора социального найма выглядит так:

  • наименование судебного органа;
  • наименование и реквизиты истца (юридический адрес, телефон);
  • сведения об ответчике (фамилия, имя, отчество, адрес регистрации по месту жительства, телефон);
  • название иска;
  • информация о ситуации, послужившей основанием для обращения в суд;
  • доказательства нарушения ответчиком условий договора;
  • указания на нормы действующего законодательства РФ, согласно которым выставлены исковые требования;
  • суть исковых требований;
  • перечень документов, прилагаемых к исковому заявлению;
  • дата подачи заявления, подпись истца или его представителя.

Последствия

После прекращения действия договора социального найма жилого помещения все обязательства наймодателя по отношению к гражданину аннулируются. Самым тяжелым последствием является выселение из жилья.

Важно! Выселение на основании решения суда по иску муниципалитета производится без предоставления гражданину другого жилья.

Несмотря на тяжесть санкций следует сказать, что вина за такое решение полностью лежит на самом гражданине, который упорно не принимал меры к исправлению нарушений.

Доведение муниципалитетом дела до суда происходит в крайних случаях, когда все иные возможности исчерпаны. Есть исключение: если выселяют из-за задолженности по ЖКХ, то другое жилье обязаны дать, но по нормативам для общежитий.

Законом предусмотрена обязанность обеспечения иным жилым помещением при выселении, если нет возможности сохранить имеющееся в натуральном виде: его снос, перевод в нежилое, капитальный ремонт или реконструкция.

Бесплатная консультация юриста по телефону:

Источник: https://dom-i-zakon.ru/grazhdanskoe-pravo/rastorzhenie-dogovora-socialnogo-najma-zhilogo-pomeshheniya.html

Расторжение договора найма жилого помещения по инициативе наймодателя

Расторжение договора найма жилого помещения

Расторжение договора найма жилого помещения – это процесс, при котором одна из сторон принимает решение расторгнуть сделку по тем или иным причинам либо же она расторгается по обоюдному согласию.

На сегодняшний день различают социальный наем помещений, а также частный.

При этом жилое помещение может использоваться в коммерческих и служебных целях, что имеет свои нюансы, о которых мы расскажем вам в нашей статье.

На социальный наем жилья имеют права слои населения, которые не обеспечены собственной жилплощадью.

К ним можно отнести многодетные семьи с низким доходом, военнослужащих, работников госструктур, а также других социально не обеспеченных граждан.

Что касается коммерческого найма, то на него имеют право любые лица, проживающие на территории Российской Федерации, с любым социальным статусом и положением.

Причин для того, чтобы расторгнуть договоренность о найме, может быть множество. Большинство из них описано в Гражданском кодексе Российской Федерации в статье 687.

Какие есть виды найма жилого помещения?

Граждане имеют возможность взять в поднаем жилье, как у государства, так и у частных лиц. В первом случае, придется заключать договор социального найма с муниципальными и другими государственными структурами. Во втором случае – с частными лицами.

Жилье из муниципального или государственного фонда предоставляется лицам, которые имеют право на его получение (см. Способы приватизации государственного и муниципального имущества). Как правило, это лица, которые не обеспечены собственной жилой площадью, среди которых могут быть:

  • Малоимущие граждане;
  • Военнослужащие;
  • Работники государственных структур.

Наем жилья у частных лиц относится к коммерческим договорным отношениям. Эти лица, которые имеют в частной собственности какую-то жилую площадь, имеют право сдавать ее в аренду (см.

Как сдать квартиру в аренду), заключать договор найма с другими лицами. В этом вопросе отношения между сторонами регулируются гражданским законодательством.

Чтобы прекратить договорные отношения в обоих случаях, требуются разные основания.

Расторжение договора социального найма жилого помещения

Договор социального найма расторгается в случаях, предусмотренных 83 статьей Жилищного Кодекса РФ. Он может расторгаться по инициативе нанимателей или наймодателей, а также на тех основаниях, которые не зависят от воли участников.

В первой ситуации достаточно написать заявление в свободной форме и отказаться от проживания в занимаемом по договору помещении.

Если с нанимателем живут его близкие, то они должны написать письменное согласие на расторжение этого договора. Как правило, это происходит из-за смены нанимателей места жительства.

Как только они освободят занимаемое муниципальное жилье, договор будет считаться расторгнутым.

Наймодатель может проявить инициативу в расторжении договора найма жилого помещения. Для этого ему придется обращаться в суд, чтобы он признал утраченными права нанимателя. В качестве доказательств придется предъявить факты, что:

  1. Предоставленное жилье используется не по прямому назначению;
  2. Действия нанимателей приводят к его разрушению;
  3. Присутствуют жалобы от соседей на серьезные нарушения со стороны ответчика;
  4. Если на протяжении полугода не вносится оплата коммунальных услуг.

Других оснований для выселения жильцов из жилья, занимаемого по договору муниципального найма, нет.

Во всех остальных случаях выселение из муниципального жилья производится только с предоставлением другого жилого помещения. Основанием для этого может стать нахождение здания в аварийном состоянии, его запланированный снос, передача религиозной организации в собственность и т.д. Такой порядок регламентирован статьями 84-91 Жилищного кодекса РФ.

Общая информация

Данные лица могут заключить контракт по найму квартиры, и этот процесс не будет требовать никакого вмешательства со стороны нотариуса. Контракт обычно составляется письменно, как этого требует законодательство Российской Федерации.

Термин «договор найма» — это соответственный, составленный гражданский акт, имеющий правовые основания.

Он подписывается двумя участниками – сторонами, где одна обязана оплатить другой конкретную ранее обговоренную плату наличными или безналичными средствами в таком виде, как оплата услуги.

https://www..com/watch?v=ytabouten-GB

Каждая сторона автоматически, заключая акт становится субъектом гражданских–правовых отношений.

Объектом же договора выступает определенное жилье, офис или другая недвижимость.

Им же может стать и другое недвижимое имущество.

Простыми словами, одна из сторон может пользоваться на протяжении конкретного количества времени чужой недвижимостью и платить за это заранее договоренную сумму денежных средств.

Узнайте из нашей статьи о том, за что должен платить квартиросъемщик.

Расторжение договора найма жилого помещения с частным лицом

Сделка с частником обычно содержит пункт, предусматривающий порядок расторжения договора найма жилого помещения.

Как правило, этим пунктом предусматривается, что за месяц со стороны квартиросъемщика должно быть письменное уведомление о его намерении расторгнуть соглашение, которое направляется по месту жительства наймодателя заказным письмом.

С другой стороны, положение статьи 687 Гражданского кодекса РФ содержит норму, по которой такое уведомление должно быть не позже, чем за 3 месяца до момента расторжения договора найма жилого помещения.

Источник: https://uk-mishino.ru/zhilaya-sobstvennost/dosrochnoe-rastorzhenie.html

Как расторгнуть договор найма жилого помещения в одностороннем порядке?

Расторжение договора найма жилого помещения

Отношения между наймодателем, тем, кто сдал жилое помещение, и нанимателем, тем, кто взял его во временное пользование, регламентированы положениями главы 35 ГК РФ.

В них установлены обязанности сторон, порядок проживания иных лиц с нанимателем, общие правила оплаты, срока использования и изменения договора найма. Ст.

687 ГК РФ фиксирует основания и алгоритм прекращения обязательств по договору.

По соглашению сторон договор может прекратить свое действие в любое время. Однако достигнуть договоренности по проблемным вопросам не всегда удается, тогда вступает односторонний досудебный порядок.

Досудебный порядок расторжения договора для нанимателя

Законодатель, защищая нанимателя, дает ему право расторгнуть договор найма в любой момент, но при соблюдении следующих условий:

  • получение согласия от других граждан, совместно проживающих в жилом помещении;
  • вручить лично или направить заказным письмом с обратным уведомлением письменное сообщение владельцу о желании прекратить использовать его собственность не позднее 3 месяцев до дня выселения.

Досудебный порядок расторжения договора для наймодателя

ГК РФ таких привилегий наймодателю не дает, однако при использовании помещения не по назначению или при постоянном нарушении прав соседей, к которым можно отнести:

  • громкое прослушивание музыки;
  • проведение ремонтных работ в ночное время суток;
  • хулиганские действия в отношение общедомового имущества;
  • неоднократные обращения соседей в органы полиции о действиях, мешающих комфортному проживанию.

Владелец квартиры в письменной форме может направить претензию квартиросъемщикам с требованием устранить или не допускать подобного вновь. Срок для выполнения устанавливается по желанию собственника, однако следует помнить о разумности устанавливаемых временных границ.

Квартиросъемщику не стоит игнорировать это сообщение, в случае не выполнения требований, собственник вправе обратиться в суд для принудительного расторжения договора. В ходе судебного заседания письменная претензия увеличит шансы на исход дела в пользу владельца помещения.

Мировое соглашение

Даже если желание о прекращении отношений исходила от одной из сторон, в любой момент можно урегулировать вопрос, не доводя до суда, путем подписания соглашения. В случае если стороны не пришли к единому решению, дело рассматривается в суде.

Судебный порядок

В случае если ущемлены права нанимателя или не устранены претензии наймодателя, каждая из сторон может обратиться в суд с требованием о расторжении договора.

По общему правилу, иск направляется в городской или районный суд по месту проживания ответчика, то есть по адресу квартиры, которая находится в найме.

В исключительных случаях (наличие малолетних детей или тяжелобольных близких родственников) дело может рассматриваться там, где проживает истец.

В ходе судебного заседания каждый участник может представить дополнительные документы, просить о приобщении их делу. Исходя из судебной практики, спор выигрывает тот, кто предоставил большее количество фактов в свою пользу, подтвержденных документально.

К таким можно отнести:

  • договор о передачи недвижимости в найм;
  • уведомление, направленное второй стороне, и подтверждение его получения (личная подпись получателя на письме или обратное уведомление от заказного письма);
  • документы, подтверждающие нанесение ущерба имуществу (экспертные заключения);
  • заявления в органы полиции о нарушении прав соседей;
  • сведения, подтверждающие отсутствие платежей за использование жилого помещения, а также платы за коммунальные услуги
  • иные фото-, видео-доказательства.

Согласно процессуальным нормам рассмотрение таких дел не должно превышать 60 календарных дней.

Однако по следующим причинам возможно продление срока принятия решения:

  1. Наличие у одной из сторон уважительного повода для пропуска судебного заседания.
  2. Необходимость проведения экспертизы причиненного ущерба имуществу или вреда здоровью.

Решение суда по иску

В случае если собственник докажет, что квартиросъемщик причинил ущерб его собственности, суд может дать срок для проведения ремонтных работ, но не более 1 года. Если наниматель не устранил и не принял каких-либо мер по исполнению решения, то у владельца есть право повторно обратиться с иском о расторжении договора.

Следует помнить, что по ходатайству нанимателя суд может отсрочить исполнение решения суда, то есть выселение, на срок не более года.

Если решение истца или ответчика не удовлетворило, то в течение 10 дней необходимо подать жалобу на вынесенное решение в вышестоящий суд.

Выселение

Перед выселением стоит провести обследование жилого помещения вместе с собственником и составить акт приема-передачи, в котором следует указать:

  • персональные данные участников обследования (ФИО, паспортные данные);
  • дату, время и место составления акта;
  • детальное описание жилого помещения, которое передается собственнику;
  • список выявленных недостатков и порядок их устранения;
  • отсутствие претензий по состоянию квартиры.

Наличие такого документа снизит риски повторных исков по состоянию недвижимости, находящейся в найме.

Итак, закон усложняет механизм расторжения договора для наймодателя, чтобы не допустить мошеннических действий, и не манипулировать нанимателем при первой же конфликтной ситуации. Расторгнуть договор найма по инициативе наймодателя можно только в судебном порядке. Нанимателю же достаточно за 3 месяца до выселения направить собственнику уведомление о расторжении договора.

Источник: https://yur-gazeta.ru/stati/zhilishhnoe-pravo/kak-rastorgnut-dogovor-najma-zhilogo-pomeshheniya.html

Как составить соглашение о расторжении договора аренды квартиры

Расторжение договора найма жилого помещения

Грамотный подход к составлению соглашения о расторжении договора аренды квартиры гарантирует, что у вас впоследствии не возникнет проблем при отстаивании своих прав. Причём вне зависимости от того, в качестве кого именно вы выступаете — в роли собственника или же того, кто снял недвижимость.

Грамотное расторжение договора аренды не менее важно, чем его заключение

В первую очередь необходимо определиться, когда именно такое соглашение следует составлять в обязательном порядке.

Это необходимо, если:

  • такой механизм расторжения соглашения прописан в изначальном договоре. Если данный пункт проигнорировать, вторая сторона может подать на вас в суд и истребовать компенсацию за нарушение её прав;
  • договор аренды или найма квартиры был зарегистрирован. В таком случае официальное прекращение отношений между сторонами тоже следует закрепить. Этого требует законодательство;
  • одна из сторон — юридическое лицо. В такой ситуации на первый план выходит отчётность;
  • между сторонами возможен конфликт. В этом случае желательно всё зафиксировать, чтобы в последующем избежать претензий.

Расторжение договора найма и договора аренды помещения

Для начала сразу отметим, что существуют 2 понятия: найм помещения и аренда. Их нередко путают, однако это не одно и тоже. Особенно важны различия в юридическом контексте.

Аренда касается нежилого помещения. Как правило, соответствующий договор заключается между юридическими лицами или между ИП и компанией. Хотя физическое лицо тоже может выступать одной из сторон в такой сделке, но реже. Участки договора — это арендодатель и арендатор.

Что же касается договора найма, то он предполагает использование для проживания любых жилых помещений. И такое соглашение заключается между физическими лицами.

Принятие во внимание соответствующих нюансов имеет огромное значение хотя бы потому, что в соглашении о расторжении договора должна быть правильно обозначена сделка. И при этом название такого документа должно перекликаться с названием договора. Если же изначальное соглашение неправильно составлено, то лучше всего за уточнениями обратиться к юристу.

Как происходит расторжение договора найма

Чаще всего по статистике квартиры всё же сдаются для проживания. Поэтому имеет смысл начать с этого договора. Итак, нюансы составления соглашения о расторжении договора найма квартиры указываются в статье 687 ГК РФ. В качестве оснований обычно выступает следующее:

  • взаимное согласие сторон;
  • расторжение в принудительном порядке, то есть через суд.

Если стороны согласились пойти друг другу навстречу, то тогда им стоит действовать в порядке, указанном в основном договоре. В тексте соглашения нужно предварительно расписать, как именно происходят окончательные взаиморасчёты, как передаётся квартира, как оформляется акт.

Стандартно стороны предупреждают друг друга о желании расторгнуть договор за 2 или 4 недели. Но этот срок должен быть обозначен в тексте самого соглашения. В противном случае придётся действовать по законодательству и предупреждать друг друга в письменном виде за 3 месяца.

При расторжении договора аренды квартиры всегда пробуйте договориться

Расторжение договора найма жилого помещения в судебном порядке происходит в следующих случаях:

  • жильцы привели помещение в аварийное состояние;
  • квартиранты портят имущество (общедомовое или принадлежащее непосредственно собственнику квартиры);
  • жильцы мешают пользоваться своей собственностью соседям, нарушают общественный порядок, причём последнее происходит систематически;
  • нет выплаты за найм квартиры за 6 месяцев или больше;
  • нецелевое использование квартиры, например, для занятия предпринимательством;
  • собственник квартиры не предоставил недвижимость или же предоставил, но в ненадлежащем состоянии;
  • владелец не выполняет своих обязанностей по ремонту квартиры при условии, что это указано в договоре.

Расторжение договора найма жилого помещения через суд требует предоставления доказательств нарушений условий сделки одной из сторон. Стоит учесть, что принудительно выселить жильцов из занятой ими квартиры имеет право исключительно судебный пристав с сотрудниками правоохранительных органов на основании судебного решения, вступившего в силу.

Если же собственник квартиры попытается выставить квартирантов силой, то он рискует. Они могут заявить о порче имущества и подать уже на него в суд. Кроме того, при потере контроля над ситуацией конфликт способен обернуться впоследствии возбуждением уголовного дела.         

Как должно составляться соглашение о расторжении договора найма квартиры?

Речь идёт о самостоятельном документе, в котором должно быть обозначено его название. Обязательно нужно сделать отсылку на основной договор (реквизиты, дата заключения). Также нужно указать данные сторон: желательно переписать их из паспорта. В тексте документа необходимо обозначить, о какой именно недвижимости идёт речь.

Перечитайте соглашение о расторжении несколько раз перед подписанием

Очень важно правильно сформулировать основание для расторжения. Стоит лаконично и ёмко передать суть ситуации. В соглашении также указывается факт отсутствия у сторон друг к другу претензий. Оно вступает в силу со дня подписания или же с той даты, которую отдельно укажут.

Что нужно знать о расторжении договора аренды?

Если квартира оформлена как нежилая недвижимость, то речь идёт о расторжении договора аренды. В данном случае надо обращаться к статье 619 ГК РФ.  И в этой ситуации возможно заключение соглашения о расторжении договора аренды мирным путём. При этом стороны могут действовать по тому порядку, который предусматривался ими изначально. Ещё один вариант — это просто взаимная договорённость.

Однако не всегда удаётся прийти к взаимопониманию. В таком случае договор расторгается уже в судебном порядке. Для этого могут быть такие основания:

  • арендодатель не предоставил недвижимость в надлежащем состоянии;
  • собственник недвижимости самовольно повышает оплату, причём делает это чаще, чем изначально было оговорено;
  • арендодатель нарушает свои обязательства по договору;
  • арендатор не платит за использование имущества (2 раза подряд и больше);
  • занявший недвижимость портит имущество;
  • арендатор использует имущество так, как это не оговаривалось в договоре или даже напрямую запрещалось (например, сдаёт другим лицам).

В соглашении о расторжении договора аренды должно быть указано следующее:

  • полное официальное название документа;
  • отсылка на основной договор;
  • данные сторон. С учётом того, что такие сделки заключают юридические лица, необходимо обозначить их названия, организационно-правовую форму, официальные реквизиты;
  • сведения о представителях, если те принимали участие в расторжении сделки. В таком случае необходимо вписать информацию о доверенностях;
  • дата вступления соглашения в силу;
  • основания расторжения договора;
  • дата передача имущества;
  • какими именно документами будет подтверждено надлежащее состояние недвижимости (обычно это акт передачи-приёмки);
  • дата окончательного расчёта, если арендатор ещё должен за использование недвижимости;
  • другие существенные условия расторжения;
  • претензии и их суть, если они имеются, или указание на отсутствие таковых;
  • подписи сторон.

Важно: соглашение о расторжении договора аренды или найма квартиры составляется в произвольной форме. В законодательстве нет каких-то строгих указаний на этот счёт.

Но упомянутые сведения должны обязательно там содержаться. Стандартно форма — простая письменная.

Но если основной договор проходил через процедуру госрегистрации, а также если он нотариально заверен, то в таком случае соглашение о расторжении тоже нужно заверять у нотариуса.

Уведомление о желании заключить соглашение

Как правило, стороны сообщают друг другу о желании расторгнуть договор найма или аренды лично или по телефону. Однако если возможен конфликт, лучше всего такие уведомления отправлять в письменном виде.

Это важно для отсчёта даты, потому что незамедлительно выставлять, например, жильцов из недвижимости нельзя за редким исключением (когда они создают опасность для жизни других людей или когда в квартире совершается преступление).

Но даже в таких исключительных ситуациях собственник не имеет права действовать лично. Он должен обратиться в правоохранительные органы.

Уведомление о намерении расторгнуть договор аренды или найма недвижимости можно отправить заказным письмом или по электронной почте. В любом случае оно должно быть надлежащим образом заверено.

Учтите, что если в таких отношениях участвует юридическое лицо, то для создания электронных документов ему понадобится ЭЦП.

В отношении физического лица подобных требований нет, но должна быть возможность доказать, что речь идёт о почтовом адресе в Интернете, принадлежащем именно конкретному лицу.

Важно: вполне вероятно, что стороны смогут расстаться мирным путём.

Но при оформлении любых документов, а также при совершении других действий стоит сразу же давать им оценку так, как будто бы разбирательства уже перешли в судебную плоскость.

Тем самым вы не допустите грубых ошибок. И в целом ваша позиция окажется намного сильнее, даже если впоследствии обращения в суд будет уже не избежать.

С какого момента прекращаются отношения между сторонами?

Очень важный вопрос — момент точного прекращения отношений между сторонами. Это имеет большое значение в юридическом плане, потому что с конкретной даты перестаёт начисляться плата за пользование недвижимым имуществом.

И с этого же момента у арендатора, к примеру, прекращается право пользоваться такой недвижимостью. Соответствующие даты могут фигурировать в судебном разбирательстве для расчёта положенной компенсации.

Поэтому не стоит относиться к данному вопросу небрежно.

Итак, согласно российскому законодательству действуют следующие правила по прекращению отношений между сторонами:

  • для непосредственных сторон — с момента подписания такого соглашения или с момента наступления указанной в нём даты. На это же нужно ориентироваться и третьим лицам, чьи интересы оказались затронуты, если сделка не проходила госрегистрацию;
  • для третьих лиц, чьи интересы оказались затронуты, если сделка прошла госрегистрацию — с момента регистрации соглашения о расторжении договора найма жилого помещения или договора аренды.

Что ещё необходимо принимать во внимание?

Стандартно соглашение о расторжении договора аренды или найма жилого помещения оформляется в двух экземплярах — по количеству сторон.

Если участников сделки было больше, то в таком случае нужно соответственно увеличить и количество экземпляров документа.

А вот если соглашение о расторжении нужно будет сдавать в госорган для регистрации, то вполне закономерно составить для соответствующих целей на один экземпляр больше.

Обратите внимание на то, что к соглашению о расторжении могут прилагаться дополнительные документы. Например, если лицо, которое снимало такую недвижимость, опасается предъявления претензий по поводу неуплаты, то оно может скопировать чеки или квитанции. Это нередко помогает избежать серьёзных недоразумений.

Также желательно приложить акт о приёме-передачи недвижимости. В этом документе необходимо указать адрес такой собственности, специфические характеристики (точное местонахождение, площадь и прочее).

Если при приёме собственности была составлена опись, то это тоже нужно обозначить.

Особенно важно наличие акта при возможности возникновения дальнейшего конфликта между сторонами и перевода разбирательств в плоскость судебных разбирательств.

Составление соглашения о расторжении договора аренды квартиры не такое сложное, как может показаться на первый взгляд. Главное — действовать последовательно, вникать в текущее законодательство, принимать во внимание все нюансы в комплексе. А если вы какие-то моменты упускаете, лучше всего проконсультироваться с юристом. Или же обратиться в агентство недвижимости, которое сможет вам помочь.

Информация от партнеров по недвижимости в Европе: на сайте europe-house.com Вы можете выбрать и купить недвижимость в Сан-Ремо. По всем объектам представлена подробная информация. Сервис работает без дополнительных и скрытых комиссий.

Другие статьи:

Источник: https://retail-realty.ru/articles/item/kak-sostavit-soglashenie-o-rastorzhenii-dogovora-arendy-kvartiry

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.