Расторжение договора найма жилья

Содержание

Энциклопедия судебной практики. Наем жилого помещения. Расторжение договора найма жилого помещения (Ст. 687 ГК) | ГАРАНТ

Расторжение договора найма жилья

Энциклопедия судебной практикиНаем жилого помещения. Расторжение договора найма жилого помещения

(Ст. 687 ГК)

1. При рассмотрении иска наймодателя о расторжении договора найма жилого помещения необходимо установить, погашена ли нанимателем задолженность по внесению платы за жилое помещение, а также причину допущенной просрочки

Обзор законодательства и судебной практики Вологодского областного суда за 1-ое полугодие 2012 года

Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случае невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок. Таким образом, для разрешения вопроса о выселении необходимо было установить, погашена ли ответчиком задолженность, в связи с которой судом вынесено предупреждение о выселении, а также причину допущенной просрочки.

3. Прекращение трудовых отношений с предприятием – собственником жилого помещения как основание для расторжения договора найма жилого помещения законом не предусмотрено

Постановление президиума Московского областного суда от 21 сентября 2011 г. N 401

Выводы суда о признании ответчика утратившим право пользования спорным жилым помещением и выселении его из квартиры следует признать неправильными и не основанными на нормах права регулирующими правоотношения сторон. Прекращение трудовых отношений с предприятием – собственником жилого помещения, как основание для расторжения договора найма жилого помещения и выселения, указанными нормами закона не предусмотрены.

5. Основания для досрочного расторжения судом договора найма жилого помещения отсутствуют, если плата за жилое помещение не вносилась менее, чем за шесть месяцев

Обзор кассационной и надзорной практики Пермского краевого суда по гражданским делам за второе полугодие 2008 г.

Из содержания п. 2 ст. 687 ГК РФ следует, что для досрочного расторжения договора найма жилого помещения необходимо установить факт невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев.

Как было установлено судом, К. плата за жилое помещение не вносилась в течение только трех месяцев.

Следовательно, вывод суда о наличии оснований для досрочного расторжения договора найма жилого помещения является ошибочным.

7. При наличии уважительных причин неполной оплаты жилья и коммунальных услуг договор найма жилого помещения не может быть досрочно расторгнут по инициативе наймодателя.

Обзор судебной практики по рассмотрению гражданских дел Президиумом Кировского областного суда за 2007 год

Ответчики фактически своевременно вносили плату за жилое помещение, но лишь в меньшем размере, чем установлено наймодателем после передачи общежития в собственность акционерного общества и увольнения К. с завода.

Учитывая обстоятельства образования задолженности и наличие неразрешенного спора об этом, президиум пришел к выводу об уважительности причин неполной оплаты жилья и коммунальных услуг, что не может быть основанием для досрочного расторжения договора по инициативе наймодателя.

8. Положения абз. 3 ч. 2 ст. 687 ГК РФ могут и должны применяться судом для предоставления нанимателю срока для погашения задолженности за жилое помещение и коммунальные услуги

Обзор кассационной практики Верховного суда Республики Коми по гражданским делам за декабрь 2006 года

Согласно ч. 2 п. 2 ст. 687 ГК РФ по решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения.

Указанная норма закона не противоречит ст. 90 ЖК РФ, в связи с чем она может и должна применяться с учетом конкретных обстоятельств дела.

С учетом изложенного, выселение ответчиков без решения вопроса о предоставлении им срока для погашения задолженности является неправильным.

9. Суд вправе, но не обязан предоставить нанимателю срок для устранения нарушений

Апелляционное определение Московского городского суда от 28 апреля 2015 г. N 33-11505/15

Судебная коллегия не может согласиться с доводом апелляционной жалобы ответчика о том, что суд необоснованно отказал в удовлетворении ходатайства ответчика и не предоставил срок для устранения нарушений, поскольку положения пункта 2 статьи 687 ГК РФ предусматривает право, а не обязанность суда по предоставлению нанимателю срока для устранения нарушений.

При этом, решение суд принимает в соответствии со статьёй 67 ГПК РФ на основании внутреннего убеждения, основанного на объективном, непосредственном исследовании всех доказательств.

Вместе с тем, ответчиком вопреки требованиям статьи 56 ГПК РФ не было представлено суду достаточных доказательств, отвечающих требованиям статей 59, 60 ГПК РФ, свидетельствующих о необходимости удовлетворения его ходатайства.

10. Стороны при заключении договора найма могут установить основания для досрочного его расторжения и условия такого расторжения

Апелляционное определение СК по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 24 декабря 2015 г. по делу N 33-21469/2015

Поскольку положения ст.

687 ГК Российской Федерации не содержат запрета на досрочное расторжение договора найма, а также на установление сторонами в договоре иных условий его расторжения, то стороны при заключении договора найма вправе установить основания для досрочного расторжения договора и условия такого расторжения. В частности, установить сроки направления письменного уведомления о намерении расторгнуть договор найма, по соглашению сторон.

Источник: https://base.garant.ru/57592727/

В каких случаях можно расторгнуть договор найма недвижимости? инструкция +

Расторжение договора найма жилья

Как расторгнуть договор аренды жилого помещения? Как правило, договор аренды заключается на срок одиннадцать месяцев, однако стороны сделки имеют право определять срок найма недвижимости самостоятельно по договоренности.

При любом раскладе составления договора, его нужно будет рано или поздно расторгать, в некоторых случаях и до окончания срока его действия. Причинами досрочного расторжения договора аренды могут быть различные причины, по инициативе, как арендодателя, так и арендатора. В этом процессе нужно ориентироваться на правовые нормы по вопросу расторжения договора аренды.

Рассмотрим, как расторгнуть договор аренды до окончания срока его действия.

Причины досрочного расторжения договора аренды

Общие причины прекращения арендных отношений и их изменений прописаны в Гражданском кодексе России. Вообще, договор считается автоматически расторгнутым после окончания срока его действия. Иногда возникают ситуации, когда договор нужно расторгнуть досрочно.

Официальные причины досрочного прекращения договора найма квартиры по статье 450 Гражданского кодекса России:

  • по договоренности сторон;
  • по решению суда при наличии нарушений условий договора одной из сторон сделки, по требованию второй пострадавшей стороны;
  • по решению суда, если одна из сторон выставила требование, в тех случаях, которые прописаны в гражданском кодексе России или же в самом договоре;
  • если произошел односторонний отказ от выполнения условий договора, если такая причина допускается законодательством или стороны сами приняли такое решение.

Важно! В жизни наиболее часто встречающейся причиной расторжения договора аренды является требование одной из сторон договоренности, при условии, что вторая сторона нарушает условия соглашения.

К таким ситуациям относится тот случай, когда арендатор не вносит вовремя арендную плату, или же арендодатель сдал квартиру с неподходящими условиями для проживания там.

Если между сторонами соглашения есть дружественные отношения

… то процесс расторжения договора аренды недвижимости по соглашению обеих сторон или же по требованию одной из них, должно пройти без обращения в суд. В этом случае вопрос можно решить с помощью телефонного договора или в процессе личной встречи.

Если отношения между сторонами напряженные

… то лучше всего действовать по официальному порядку расторжения договора.

Рассмотрим, из каких этапов состоит процедура расторжения договора аренды:

  • сторона-инициатор отправляет уведомление с требованием о расторжении второй стороне;
  • стороны должны составить соглашение о расторжении договора;
  • участники сделки подписывают соглашение, и после этого арендодатель по закону может требовать выселения нанимателя из квартиры, а он по соглашению должен покинуть квартиру.

Рассмотрим каждый этап более подробно, какие есть особенности при расторжении договора найма.

Отправка уведомления

Если договор аренды еще действует, то одна из сторон должна уведомить вторую сторону. С этой целью должно быть оставлено уведомление в письменном виде. Документ нужно передать арендатору или арендодателю при встрече или же по почте.

По Гражданскому кодексу России отправить уведомление о том, что вы желаете прекратить действие договора аренды нужно не позднее, чем за три месяца. Но обычно в уведомлении указывают срок от двух недель до месяца, и стороны могут добровольно установить срок. Поэтому важно соблюдать условия договора.

В законе не прописаны определенные требования к оформлению уведомления о прекращении действия договора о найме недвижимости. Важно! Соглашение о прекращении договора аренды может быть составлено в произвольной форме.

При этом обязательно в соглашении должны быть указаны:

  • наименование документа;
  • все реквизиты того, кто составляет и получает уведомление, их ФИО, паспортные данные, адреса регистрации, номера телефонов, ИНН;
  • реквизиты договора, к которому составляют уведомление, где и когда составлен и подписан, номер соглашения;
  • основания и причины составления уведомления и отправки его;
  • прописать требования в уведомлении;
  • когда составлен документ, поставить подпись и расшифровку.

В интернете можно найти образец письма-уведомления и заполнить своими данными, также можно заполнить документ вручную.

Соглашение

Если арендатор или арендодатель согласен с полученным уведомлением, то нужно составлять и подписывать соглашение о расторжении договора аренды квартиры. По законным актам России соглашение составляется в такой же форме, как и договор аренды.

Также, сделка может быть прекращена отдельным соглашением, или же составлением двух писем, когда одна сторона это инициатор, а вторая сторона согласна на процесс расторжения соглашения об аренде.

Важно! Соглашение о том, что договор аренды будет расторгнут, может быть составлен только по взаимной договоренности арендатора и арендодателя, иначе нужно обращаться в суд. То есть, если одна сторона отказалась расторгать договор аренды или же вообще не откликнулась на уведомление в течение месяца, то только после этого можно идти в суд.

В соглашении о расторжении договора аренды обязательно нужно указать дату его подписания, также желательно указать в документе пункт о том, что нет претензий у сторон друг другу, и описание состояния квартиры или дома. В конце должны быть все реквизиты сторон, и причины расторжения договора аренды. Обе стороны должны подписать договор и указать расшифровки подписей.

Договор считается полностью расторгнутым и обязанности прекращаются, когда права по распоряжению квартирой вернулись к собственнику, и наниматель с вещами уехал из квартиры.

Для того чтобы сделка была полностью прекращена, нужно также выполнение условий:

  • арендатор должен полностью выплатить все платежи за аренду, долгов оставаться не должно;
  • и квартира, и имущество в ней должны находиться в исправном и рабочем состоянии, иначе нужно будет возместить убытки;
  • наниматель должен съехать с квартиры со своими вещами, иначе ему могут выставить штрафы по решению суда.

После этого договор аренды можно считать расторгнутым, и, следовательно, обязательства обеих сторон также исполнены.

Важно! Если арендный договор не был зарегистрирован, то и регистрировать расторжение договора не нужно. Регистрация требуется обычно при долгосрочной аренде.

Обращение в суд

Если договоренности между сторонами не достигнуто, и одна из сторон считает, что ее права нарушены вторым участником сделки, то следует идти в суд и подавать иск. В иске указывается информация об истце и ответчике, их паспортные данные, контакты для связи. В тексте искового заявления нужно точно обозначить все требования и претензии, и ссылки на нормативные документы.

К исковому заявлению нужно приложить квитанцию о том, что была уплачена государственная пошлина, и сам договор аренды. При наличии же доказательств того, что ваши права были нарушены, также приложить документы об этом.

После проведения разбирательства и заседания суда, будет оглашено решение, которое должно быть обязательно для исполнения проигравшей стороной.

По закону есть определенные условия для того, чтобы стороны могли расторгнуть договор найма.

Арендодатель имеет на это право в следующих случаях:

  • если арендатор не вносил платежи более двух месяцев или же вносит не полную сумму;
  • имущество квартиры было испорчено;
  • соседи жалуются на жильцов из-за шума;
  • поселяет в снятой квартире третьих лиц и не согласует свои действия с хозяином;
  • без согласования с собственником квартиры делает перепланировку в жилье, меняет мебель.

Для квартиросъемщиков есть следующие основания для расторжения договора аренды:

  • арендодатель препятствует заселению арендатора разными условиями;
  • собственник жилья не сказал арендатору, какие недостатки есть у недвижимости, то есть состояние квартиры не соответствует описанию.
  • жилье пришло в негодность для использования и проживания по тем причинам, которые не зависят от нанимателя;
  • арендодатель не делает капитальный ремонт в квартире, хотя это его обязанность.

Если у нанимателей есть в недвижимости временная прописка, то их нельзя просто так выселить, обычно суд дает 30 дней на поиск нового жилья. Как видим, расторжение договора аренды это важный этап, как и заключение его.

Источник: https://iuristonline.ru/imushestvo_finansi/kak-mozhno-rastorgnut-dogovor-najma-zhilogo-pomeshheniya-podrobnye-instrukcii-i-video-sovety.html

Расторжение договора аренды квартиры: пошаговая инструкция с соглашением от R.TIGER

Расторжение договора найма жилья

Иногда квартиросъемщики с хозяевами жилья обоюдно приходят к решению закончить правоотношения – тогда остается только оформить расторжение договора. Но, в некоторых случаях, это может заканчиваться конфликтами (если инициатор поздно сообщил о своем решении другой стороне, к примеру). Ряд факторов может усложнить спор: неоплаченные счета, испорченное имущество и т.д.

Важно знать основные аспекты такой процедуры, чтобы избежать затягивания проблемы и совершения ошибок.

Получи первичную консультацию от нескольких компаний бесплатно:
оформи заявку и система подберет подходящие компании!

По этой услуге подключено 121 компаний

Начать подбор в несколько кликов >

Как происходит расторжение договора

Чтобы прекратить действие любого документа, имеющего юридическую силу, необходимо наличие оснований. Хорошо, если они изначально предусмотрены в договоре – это значительно упростит ситуацию.

Если инициатором выступают собственники, то причины для расторжения могут быть такими:

  • задержка арендной платы (на два месяца и более);
  • частые и обоснованные жалобы на жильцов со стороны соседей;
  • задержка оплаты коммунальных счетов;
  • отказ впустить хозяев квартиры;
  • серьезный ущерб мебели, технике и другому имуществу;
  • нарушение санитарии, правил пожарной безопасности;
  • несогласованные с собственниками квартиры изменения в планировке и общем состоянии помещения;
  • домашние животные, которых завели без одобрения арендодателей и т.д.

Основания могут быть и у квартиросъемщиков:

  • погрешности в работе техники, нарушения санитарных норм и другие имущественные проблемы, о которых собственники умолчали (случайно или намеренно);
  • если в квартире больше нет подходящих условий для жизни, но случилось это не от действий квартирантов (потоп, пожар и т.д.);
  • если съемщикам ограничили доступ к жилью (например, сменили замки);
  • если арендодатели вселили других жильцов и т.д.

Последние два примера – достаточный повод не только прекратить сделку, но и обратиться в суд.

Как пути расторжения возможны:

  • Обоюдно, с помощью соглашения.
  • В присутствии юриста, который также может проанализировать обстоятельства и основания для такого шага.
  • Через суд (в тех случаях, когда одну из сторон категорически не устраивают условия или сам факт прекращения сделки).

В первых двух случаях нужно просто подписать соглашение. Если договор, по которому квартиранты проживали в квартире, был зарегистрирован, также нужно поступить и с соглашением.

В последнем случае желательно тщательно подготовиться к процессу и собрать все доказательства, которые будут юридически подтверждать вашу позицию. Возможно, нужно будет доказать, что вы исправно платили за жилье и не имеете долгов (подойдут квитанции, выписки из банков с отражением всех денежных переводов и т.д.)

За сколько необходимо уведомить о расторжении договора аренды

Чаще всего, такие условия прописываются в договоре. Соответственно, отталкиваться нужно в первую очередь от него.

В других случаях следует руководствоваться нормами закона:

  • Если инициатором выступает собственник, то сначала он должен отправить арендаторам уведомление, в котором последних попросят устранить причины для расторжения в определенный срок. Если арендатор не выполнит требований или проигнорирует их, можно выступать с инициативой расторжения.

Например, соседи регулярно жалуются на жильца – поздно приходит, шумит, громко слушает музыку до позднего времени, курит в подъезде и т.д. Ему направляют письменное предупреждение, в котором просят перестать нарушать порядок и покой соседей. Если ситуация не меняется, собственники могут направлять требование о том, чтобы расторгнуть договор.

  • В остальных случаях – следует предупредить о расторжении за период от месяца до трех месяцев.

Как необходимо уведомить о расторжении

Мы будем ориентироваться на порядок, который установлен законом. Это значит, что вы можете уведомить другую сторону сделки о своем намерении как угодно – в личном разговоре или по телефону, к примеру – но в случае юридического разбирательства вес будут иметь только методы, о которых мы поговорим дальше.

В рамках закона досрочное расторжение должно осуществляться посредством уведомления – для каждой стороны.

Что должно быть в этом уведомлении:

  • Данные обеих сторон (лучше ориентироваться на договор).
  • Реквизиты расторгаемого договора – его номер, данные о месте и времени составления.
  • Основания для расторжения. Укажите конкретный пункт, который нарушила другая сторона, или ссылайтесь на конкретные нормы закона. Причины должны быть обоснованы и грамотно изложены.
  • Укажите планируемые сроки расторжения. К примеру, по условиям договора, вы требуете расторгнуть сделку через месяц.
  • Дата.
  • Подпись.

Вам необязательно оформлять весь документ от руки – можно отправить его и в печатном виде, главное, подписать собственноручно.

Если в ответ вам пришел письменный отказ, или же по истечению трех месяцев ваше требование игнорируется – обращайтесь в суд.

Расторжение договора досрочно: порядок действий

Если к необходимости завершить аренду стороны пришли обоюдно и готовы мирно это сделать, общий порядок должен быть таким:

  • Условившись о сроках (или ориентируясь на договор) необходимо встретиться и подписать соглашение о расторжении.
  • Сделка прекращается автоматически после подписания – это значит, что после официального оформления жильцы съезжают с квартиры.
  • С другой стороны, в соглашении можно указать конкретную дату, когда им нужно освободить квартиру, а договор будет считаться расторгнутым.

Со стороны арендаторов порядок такой:

  • Уведомление собственника о своем намерении с указанием оснований.
  • Если тот согласен, можно договариваться о подписании соглашения (или сделать это в рамках установленных договором или законом сроках).
  • Если другая сторона против вашего намерения, дальше путь, опять же, в суд.

Как составить соглашение о расторжении договора

Соглашение нужно составлять в письменной форме. Образец содержания можно распечатать – все условия должны в полной мере отражать нюансы вашей ситуации. Подписывать необходимо от руки.

Несмотря на необходимость учета индивидуальных особенностей ситуации, общее содержание такого документа должно быть таким:

  • Сведения о каждой из сторон – ФИО, данные паспорта, регистрация.
  • Реквизиты договора – номер, когда и где подписан.
  • Оценка исполнения условий сторонами.. То есть:
    • указывается факт передачи съемщиками всего имущества и самого помещения;
    • отражается состояние имущества и квартиры;
    • если съемщики должны какую-то сумму (за счета или остаток арендной платы), обозначается, как и когда они отдадут ее собственникам;
    • отражается возвращение квартирантам залога или депозита;
    • другие условия, если они есть в договоре.
  • Четкое обозначение того момента, когда договор и взаимные обязательства теряют силу (сразу после оформления или в условленный день).
  • Количество экземпляров и других дополнительных условий, если они необходимы.

Образец соглашения о расторжении договора аренды квартиры от R.TIGER

Общий образец соглашения будет исключительно условным. Часто расторжение договора аренды происходит ввиду определенных споров и конфликтов.

В таком случае важно изложить в документе все нюансы ситуации – это станет аргументацией для прекращения сделки и в дальнейшем поможет избежать неправомерных обвинений.

Каждую ситуацию нужно анализировать и оценивать индивидуально, поэтому лучше всего обратиться за помощью специалиста.

Вы можете заказать соглашение о расторжении в нашем сервисе. Это будет гарантией того, что все важные обстоятельства будут учтены, и документ будет соответствовать нормам закона.

  • Юристы по вопросам аренды квартиры

Источник: https://rtiger.com/ru/journal/rastorjenie-dogovora-arendy-kvartiry-poshagovaya-instruktsiya-s-soglasheniem/

Основания для расторжения договора найма жилого помещения. Как происходит процедура?

Расторжение договора найма жилья

Участники правоотношений имеют возможность прекратить договор по обоюдному согласию в любое время действия контракта. Кроме того, доступны следующие основания расторжения соглашения в одностороннем порядке. К ним относятся:

  • наличие соответствующего решения суда;
  • существенное нарушение условий соглашения.

Участник может сообщить о своем желании прекратить правоотношения аренды в любое время, если в соглашении не обозначен срок действия документа. Но сделать это лучше за три месяца до предстоящего времени выселения. Это позволит избежать многих финансовых споров.

Причины

Расторгнуть договор найма жилого помещения в одностороннем порядке могут оба участника, как владелец собственности, так и пользователь недвижимостью.

Таблица № 1 «Возможные причины прекращения отношений»

Неаккуратное использование недвижимости, от чего нарушается качество объекта или возникает опасность его сохранности.

Отказ предоставлять недвижимость в пользование.

Неоднократное нарушение условий договора арендатором.

Оказание препятствий для целевого использования собственности.

Отсутствие выплат за пользование недвижимостью. Достаточно пропустить хотя бы два обязательных платежа.

Во время пользования квартирой/домом/комнатой выявлены недостатки, о которых арендатору не было известно до подписания соглашения. Важно доказать, что при знании о текущих проблемах с объектом, гражданин отказался бы от аренды.

Нарушение владельцев жилья условий договора по вопросам проведения капитального или текущего ремонта.

Порча собственности по независящим от пользователя причинам. Например, стихийное бедствие или несчастный случай в доме.

Нарушение других условий подписанного соглашения.

Участники имеют возможность самостоятельно отобразить в контракте перечень причин для прекращения правоотношений аренды. При фиксации фактов таких нарушений заинтересованный участник получает право на расторжение договора.

Процедура

Как уже отмечалось выше, порядок прекращения действия соглашения урегулирован статьями Гражданского кодекса Российской Федерации. Первый шаг – направление уведомления второй стороне.

Если прекращение действия контракта происходит по инициативе владельца недвижимости, то он в обязательном порядке направляет пользователю письменное уведомление с перечнем своих претензий, а также требование прекратить нарушения или же аренда будет остановлена принудительно.

Это обращение используется в качестве доказательства в суде и подтверждает, что у арендатора была возможность исправить выявленные нарушения, чтобы сохранить дальнейшие правоотношения.

Если же инициатива расторгнуть договор исходит от пользователя, то такое уведомление о расторжении договора аренды квартиры носит рекомендательный характер. Оно направляется за три месяца до даты ориентировочного переезда и позволяет лицу избежать необходимости оплачивать аренду последующие 90 дней.

Согласно закону, если арендатор прекращает контракт досрочно без предварительного сообщения владельца, то он продолжает оплачивать арендные взносы до того времени, пока не будут найдены новые пользователи недвижимости.

Ожидание ответа второй стороны

В законодательстве не обозначен единый срок, на протяжении которого вторая сторона должна направить письменный ответ на полученное обращение. На практике, используется понятие разумного срока, то есть время, достаточное для:

  1. поиска нового арендатора;
  2. устранения нарушений пользователем недвижимости.

Мировое решение

Даже если инициатива исходила только от одной стороны, у участников есть возможность уладить конфликт обоюдно, то есть по согласию. С этой целью оформляется новый контракт. Это может быть:

  • договор об устранении недостатков;
  • соглашение о прекращении правоотношений.

Оформляется документ на общих основаниях, то есть в письменной форме без обязательного участия нотариуса или свидетелей.

Прием жилья

На этой стадии также во время выселения обязательно составляется Акт приема-передачи. Оформляется документ в свободной форме, но с отображением обязательных реквизитов:

  1. личные данные участников;
  2. дата и место составления документа;
  3. подробное описание квартиры, которая передается владельцу (адрес расположения);
  4. список претензий;
  5. порядок устранения выявленных недостатков;
  6. правила финансового устранения нарушений.

Об отсутствии претензий также делается обязательная отметка. Она гарантирует, что к арендатору в дальнейшем не будут выдвигаться претензии по качеству недвижимости.

Независимо от того, кто выступает участником конфликта, ходатайство должно быть подготовлено в письменном виде в соответствии с требованиями Гражданского процессуального кодекса. Главные требования:

  • готовится несколько экземпляров по числу участников заседания;
  • дополнительно оформляется опись доказательных материалов;
  • краткое изложение претензий;
  • наличие ссылок на статьи закона, которые были нарушены ответчиком.

Суд оставляет за собой право отказать в принятии искового ходатайства, составленного с нарушениями действующего законодательства. Частые причины отказа – нарушение формы иска, использование двусмысленных фраз, а также нецензурных выражений или личных умозаключений.

Дополнительные документы

В среде юристов есть одно важное правило – каждое слово должно подтверждаться документально. Если документа нет, то это голословное возражение, которое можно легко опровергнуть.

С доказательствами действует аналогичный принцип. То есть истец должен представить максимум бумаг, подтверждающих требования иска и причиненный ущерб своим интересам.

Доказательствами в спорах по вопросам одностороннего прекращения аренды могут выступать:

  1. оригинал соглашения сдачи недвижимости;
  2. уведомление, которое направлялось второй стороне;
  3. подтверждение, что уведомление было получено ответчиком (лучше направлять письмо заказным письмом и использовать в качестве доказательства корешок о получении);
  4. доказательство выявленных нарушений;
  5. заключение экспертизы по оценке вреда;
  6. выписка из ЖКХ о формировании задолженности по коммунальным платежам;
  7. выписка из банка об отсутствии денежных переводов от арендатора за пользование домом/квартирой/комнатой;
  8. пояснения свидетелей.

Ответчик, в свою очередь, имеет право подавать свои доказательства в судебном заседании и привлекать своих свидетелей по спору.

Сроки рассмотрения

Статьями Гражданского процессуального кодекса зафиксированы граничные сроки принятия решения по таким спорам. Если речь идет об арбитражных судах, то судья должен принять решение в течение трех месяцев со дня принятия заявления от истца.

В федеральных судах судебное решение должно быть готово через 60 суток. Но допускается приостановка течения срока с его последующим восстановлением. Это возможно, если на заседании обязательно должен присутствовать каждый участник, но истец или ответчик на веских основаниях не может прибыть в суд на рассмотрение конфликта.

Второе основание продления сроков – проведение экспертизы, подтверждающей сумму заявленного ущерба или же вину ответчика в нанесенном ущербе.

В целом, закон предоставляет арендатору больше возможностей, когда речь идет об одностороннем прекращении действия контракта. Арендатор может подать уведомление о предстоящем выселении в любое удобное время, но за три месяца до обозначенной даты выезда.

Правило трех месяцев можно проигнорировать, но арендодатель имеет право истребовать дополнительный платеж на период поиска нового жильца.

Арендодатель же имеет возможность прекратить правоотношения только в судебном порядке, когда будет доказано, что от неправомерных действий пользователя собственностью страдает объект недвижимости или финансовые интересы владельца.

Во время непростой экономической ситуации в России, постоянно происходят не совсем приятные изменения в финансовой сфере гражданина (банкротство работодателя, повышение процентов по кредиту, изменение курса валюты), а это приводит к невозможности выполнения условий подписанного договора аренды.

Договорные отношения должны возникать и прекращаться только в соответствии с законодательством РФ, а также с учетом интересов сторон соглашения.

Особенности договорных отношений

Договорные отношения, возникшие из договора аренды, можно расторгнуть, но способы и порядок их расторжения нужно продумать еще до подписания договора.

Договор регулирует отношения, связанные с арендой недвижимого имущества, установленные между собственником и арендатором, в лице которого может выступать организация или предприниматель.

В отношении жилого помещения можно составить договор коммерческого найма или договор аренды, давайте рассмотрим их отличия.

При составлении договора коммерческого найма, стороны называются наймодателем и нанимателем и, соответственно, арендодатель и арендатор в договоре аренды.

В случае, когда арендатор – юридическое лицо, а пользователь — физическое лицо, будет составляться договор аренды. Причем обязательное условием будет то, что юридическое лицо использует арендуемое помещение только для удовлетворения жилищной нужды гражданина.

Договорные отношения заключаются обязательно в письменной форме, это условие устанавливает Гражданский кодекс РФ.

Согласно статьям 161 и 609 ГК РФ, если договор не оформлен в письменной форме, то он считается недействительным, и не может быть основанием для каких-либо обязательств. Но также не стоит забывать, что договор обязательно регистрируется в государственных органах Росреестра.

В случае прекращения арендных обязательств, обратите внимание на условия договора, в них обязательно указывается срок, в течение которого действует договор. По закону, аренду можно установить на определенный и неопределенный срок.

Данные о договорах, срок действия которых составляет 12 месяцев и более, обязательно вносятся в ЕГРН. Срок аренды начинается со дня регистрации договора в ЕГРН.

Законодательство определяет случаи, которые могут служить причиной для расторжения арендных отношений до окончания срока договора. При наступлении таких случаев, расторгнуть соглашение можно, обратившись в суд.

Данный перечень не может быть закрытым, потому что стороны в договоре могут установить и другие основания, которые будут являться основанием для прекращения обязательств по договору.

Причины досрочного расторжения договора аренды по инициативе арендатора

Чаще всего, причинами для прекращения взаимоотношений, которые возникают после заключения договора аренды, являются указанные в статье 620 ГК РФ.

Обратимся к гражданскому законодательству РФ:

— Задержка арендодателем процесса передачи имущества для эксплуатации арендатором;

— Собственник, который выступает в роли арендодателя, не дает арендатору пользоваться и распоряжаться имуществом в соответствии с условиями договора аренды;

— У полученной по договору аренды недвижимости в пользование обнаружены недостатки, которые не дают возможности эксплуатировать имущество по его прямому назначению. Причем, не имеет значения, оговаривались заранее эти негативные характеристики или они обнаружены уже после того, как договор аренды был подписан сторонами;

— Собственник отказывается выполнять свои обязанности по проведению капремонта, хотя сроки установлены и оговорены заранее;

— Имущество в плохом состоянии, по независящим от владельца причинам.

Помните, что в случаях, указанных выше, арендатор имеет право расторгнуть договор аренды и отношения, возникшие из него до окончания срока его действия.

Кроме этого, гражданское законодательство России устанавливает дополнительные основания, а также обязательства совершения или воздержания от совершения какого-либо действия, при неисполнении которых одна из сторон имеет право требовать расторжения сделки до истечения ее срока.

Уведомление о досрочном прекращении договора

Чтобы расторгнуть договор аренды, направьте, как инициатор прекращения обязательств, второй стороне уведомление о расторжении соглашения в досрочном порядке.

Уведомление должно быть составлено обязательно в письменной форме. Один экземпляр данного уведомления остается у инициатора с отметкой о получении документа другой стороной, а второй вручается второй стороне. Если лично вручить документ нет возможности, отправьте его по почте с уведомлением о вручении.

Специальной формы для уведомления не предусмотрено законодательством, но есть обязательные реквизиты, которые должны быть в документе:

— Причину для расторжения договора и описание обстоятельств;

— Требования, выдвигаемые ко второй стороне, которые направлены на расторжение соглашения;

Анастасия Клименкова (Юрист) ( автора)

  • Как написать жалобу в трудовую инспекцию о невыплате расчета при увольнении — 05.06.2020

Источник: https://101dogovor.ru/kak-rastorgnut-dogovor-najma-zhilogo-pomeshheniya-v-odnostoronnem-poryadke/

Расторжение договора аренды: образец уведомления о досрочном расторжении, соглашение, условия расторжения по инициативе арендатора, порядок проведения процедуры, документы | Жилищный консультант

Расторжение договора найма жилья

Документальное соглашение передачи прав владения собственности во временное пользование называется договором аренды. Такое соглашение может быть определено на конкретный срок, а также быть бессрочным. Если период правового действия не указан, сделка может быть расторгнута в любой момент по инициативе одного из участников отношения.

Основополагающий элемент договора аренды – выплата денежной компенсации. Сумма арендной платы отражена документально и содержит дату исполнения. Не выполнение основополагающего условия – главная причина расторжения сделки.

Предметом договора аренды может быть любой предмет. Автомобиль, квартира, земельный участок, произведение искусства – под определение подходит любая вещь созданная человеком или находящаяся в его пользовании.

Внимание. Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться с юристом по телефону: +7 800 350-83-46 по все России. Звонки принимаются круглосуточно. Позвоните и решите свою проблему. Это быстро и удобно.

Участники соглашения аренды – две стороны, выполняющие правовые действия самостоятельно или через представителей. Сторонами сделки могут быть:

  • Физические лица.
  • Юридические лица.
  • Муниципальный орган.
  • Государство.

Соглашение временной передачи права пользования или владения оформляется в письменной форме. При этом если срок договора составляет 12 и более месяцев, то такая сделка подлежит обязательной регистрации.

В случае участия в качестве любой из сторон организации такой документ также необходимо заверить.

Обязательная регистрация не нужна в случае кратковременной передачи собственности (до 1 года) между физическими лицами.

Обязательная регистрация осуществляется региональным отделением Росреестра с внесением записи в учетный журнал и присвоением порядкового номера делопроизводства.

Сроки действия соглашения аренды различны:

  • Бессрочное соглашение (в тексте документа не указан срок завершения сделки).
  • Долгосрочный договор (от 5 до 49 лет).
  • Средний срок исполнения (от 1 до 5 лет).
  • Краткосрочная аренда (менее 12 месяцев).

Основания для расторжения договора аренды квартиры арендодателем

Независимо от сроков завершения договоренности, расторжение договора аренды может происходить в одностороннем порядке. Инициатором завершения отношений может быть арендодатель.

Согласно ст. 450-453 ГК РФ расторжение договора в одностороннем порядке производится на основании соответствующего пункта самого документа об аренде. В иных случаях это допустимо, но расторжение будет проводиться в судебном порядке:

  • Арендатор нарушает пункты соглашения.
  • Состояние арендуемого помещения значительно ухудшается по вине съемщика.
  • Арендодатель решил прекратить действие договора найма.
  • Изменение качеств объекта сделки.

В случае нарушения арендатором пунктов соглашения, например, неуплаты арендной платы или неуплата коммунальных платежей, согласно ст.

619 ГК РФ арендодатель обязан подать в суд на досрочное расторжение договора и выплату материальных издержек.

Если собственник имущества заранее выселит недобросовестного жильца, то судом это может квалифицироваться, как нарушение конституционных прав.

Если арендодатель решил прекратить действие соглашения заранее, то он должен руководствоваться пунктом договора о прекращении аренды. В случае правомочности действий собственника, он отправляет арендатору извещение заказным письмом о прекращении договоренности. После отправки письма договор аренды действителен еще 30 дней.

Арендодатель может отменить соглашение в результате изменений характеристик объекта недвижимости. Например, дом признан аварийным и подлежит сносу.

Порядок расторжения договора аренды квартиры арендодателем

В случае, если между участниками не было достигнуто обоюдное соглашение о расторжении договора аренды, сделка может быть расторгнута в одностороннем порядке. В случае инициации завершения сделки арендодателем порядок такой:

  1. Если в договоре аренды квартиры дополнительно прописаны условия прекращения сделки, и при наличии одного из них:
  • Арендодатель составляет уведомление о прекращении правоотношения.
  • Через отделение почты уведомление отправляется арендатору. Здесь обязательна фиксация времени отправки.
  • Через месяц после отправления заказного письма с предупреждением, правоотношения считаются расторгнутыми.
  1. Если договор аренды не содержит условий одностороннего прекращения правовых отношений, либо не выполнено ни одно из условий данного пункта:
  • В таком случае арендодателю придется собирать документацию на право владения собственностью и отправлять исковое заявление в судебные органы.
  • В результате судебных прений будет вынесено решение об обоснованности претензий к арендатору, а также возможность получения денежной компенсации.

Основания для расторжения договора аренды квартиры арендатором

Согласно ст. 450 Гражданского кодекса РФ расторжение договора аренды по инициативе арендатора возможно на основании трех причин:

  • Обоюдное согласие участников договора.
  • На основании пунктов соглашения найма собственности.
  • В соответствии судебного решения.

Обоюдное согласие и соблюдение предписаний сделки временного пользования собственностью сложности не представляет. Судебный вердикт в пользу арендатора возможен в следующих случаях:

  • Арендодатель не передал во временное пользование указанную договором собственность.
  • Собственник препятствует выполнению пунктов соглашения.
  • При заключении сделки собственность имела явные конструктивные нарушения, скрытые при первоначальном осмотре.
  • В случае непредвиденных ситуаций возникших по вине арендодателя либо третьих лиц.

Одностороннее прекращение аренды квартиры арендатором возникает после законного оформления соглашения о досрочном расторжении договора аренды на основании вышеуказанных причин.

Порядок расторжения договора аренды квартиры арендатором

  1. Арендатор составляет предварительный текст соглашения о расторжении правовых отношений с арендодателем.

  2. При наличии убедительных доводов, отображенных соответствующим пунктом договора найма собственности, арендатор отправляет заказное письмо владельцу имущества;
  3. Образец письма о расторжении договора аренды (посмотреть и скачать можно здесь: [Образец уведомления о расторжении договора аренды квартиры]) должен содержать вескую причину отчуждения права временного владения, а также срок прекращения пользования. Отдельным пунктом может быть прописана сумма возможной компенсации.
  4. В случае если собственник против доводов арендатора, последний обладает правом обратиться в суд.

В суд для разбирательства нужно предъявить:

  • Текст соглашения о съеме недвижимости.
  • Образец заказного письма.
  • Акт приема-передачи квартиры.
  • Решение независимого эксперта (при необходимости).

Последствия расторжения договора аренды квартиры

Расторжение соглашения об аренде недвижимости автоматически упраздняет официальный статус арендатора и арендодателя. Арендатор больше не имеет права жить в арендуемой ранее квартире. А арендодатель не обладает правом требовать какие-либо денежные компенсации, если иное не установлено в судебном порядке.

После расторжения договора при необходимости составляется новый акт приема-передачи собственности. Затем бывший арендатор должен покинуть жилье.

Если акт приема-передачи собственности существенно отличается от первоначального осмотра. То арендодатель вправе обратиться в суд за возмещением материальной компенсации на восстановление собственности.

Если арендатор отказывается добровольно покидать квартиру, необходимо обратиться в судебные органы о принудительном выселении.

Наиболее популярные вопросы и ответ на них по расторжению договора аренды квартиры

Вопрос: После сдачи помещения в аренду, съемщик вовремя оплатил арендную плату в течение трех месяцев. По истечению этого периода оплата прекратилась. На звонки арендатор не отвечал. Съемная квартира оказалась пустой, а съемщик просто исчез. Что делать, прошло полгода, а вестей никаких нет? Игорь.

Ответ: Игорь, согласно ст. 453 ГК РФ, арендатор обязан производить оплату за весь период аренды. Нахождение или проживание его по другому адресу оплату не отменяет.

В данном случае,арендодатель вправе обратиться в судебные органы и заявить об уклонении арендатора от уплаты определенной суммы денег согласно договору за весь период, начиная с момента его заключения и заканчивая датой расторжения соглашения судом.

Если в арендуемой квартире находится какое-либо имущество арендатора, оно подлежит аресту до решения суда.

Пример по порядку расторжения договора аренды квартиры

Собственник жилья на основании договора аренды сдал съемную квартиру сроком на 1 год. При этом была пройдена обязательная регистрации. Соглашение содержало пункт прекращения права владения в одностороннем порядке.

Одно из условий прекращения – несвоевременная оплата. В течение первых 3 месяцев арендатор производил оплату своевременно, затем 4-ый месяц была задержка 5 дней. Следующий, 5-ый месяц опять оплачено было вовремя.

6 и 7 месяц снова задержка.

На восьмой месяц, не получив своевременной оплаты вовремя, собственник выгнал арендатора из квартиры. Затем он обратился в суд о возмещении материального ущерба.

Так как выгонять арендатора собственник не имел права, а должен был отправить уведомление о расторжении договора аренды, суд его иск отклонил. Впоследствии арендатор написал встречное исковое заявление и выиграл.

Основание победы – нарушение конституционных прав личности.

По решению суда, арендодатель должен был уплатить штраф, а также предоставить арендатору жилье на оставшийся срок, оговоренный в соглашении временного пользования собственностью.

Заключение

  1. Договор аренды – документальное соглашение прав перехода имущества во временное пользование.
  2. Пункты соглашения имеют приоритет в судебных прениях.
  3. Расторжение договора возможно при согласии обеих сторон.

  4. Одностороннее расторжение договора возможно, если это прописано в тексте самой сделки аренды. В противном случае участников отношений ждет длительное судебное разбирательство.

  5. Одни из наиболее распространенных причин досрочного расторжения документа: несвоевременная оплата и порча имущества.
  6. При желании разорвать отношения в одностороннем порядке, стороне-инициатору необходимо отправить оппоненту заказное письмо с уведомлением о прекращении правоотношений.

  7. Срок прекращения аренды после отправки заказного письма – 1 месяц.
  8. В случае нарушения целостности имущества, подтвердить это в суде можно только через акт приема-передачи собственности. Такой документ заключается перед оформлением договора аренды.

  9. Если арендатор отказывается покидать жилье на противоправных условиях необходимо обратиться в судебные органы о принудительном выселении. Самовольное принуждение грозит обернуться административным штрафом.

Образцы заявлений и бланков

Вам понадобятся следующие образцы документов:

  • Образец уведомления о расторжении договора аренды квартиры

Список законов

  • Статьи 450, 451, 452, 453 ГК РФ
  • Статья 619 ГК РФ

Вам будут полезны следующие статьи

Внимание. Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться с юристом по телефону: +7 800 350-83-46 по все России. Звонки принимаются круглосуточно. Позвоните и решите свою проблему. Это быстро и удобно.

Источник: http://estate-advisor.ru/arenda/dogovor-arendy-kvartiry/rastorzhenie-dogovora-arendy/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.