Расторжение договора социального найма по инициативе наймодателя

Содержание

Расторжение договора социального найма по инициативе наймодателя

Расторжение договора социального найма по инициативе наймодателя

Основания для рас­торжения договора социального найма жилого поме­щения (расторжение договора возможно в судеб­ном порядке и без обращения в суд (ст.83 ЖК)).

Наниматель жилого помещения по договору социального найма с согласия в письмен­ной форме проживающих совместно с ним членов его семьи в любое время вправе расторгнуть договор социального найма без обращения в суд.

Основания до­срочного расторжения договора по инициативе наймодателя (ч.4 ст.83 ЖК):

1) задолженность по оплате за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение 6 меся­цев (договор может установить более длительный срок; при краткосрочном най­ме действуют особые сроки исчисления невнесе­ния оплаты);

2) разрушение или повреждения жилого помеще­ния нанимателем либо другими гражданами, за дей­ствия которых наниматель несет ответственность (нанимателю су­дебным решением предоставляется льготный, не более 1 года, срок для восстановления пригодно­сти жилья для проживания; если наниматель его не использовал или не принял всех организационных мер (например, не заключил подрядный договор на ремонт жилого помещения и т. п.), наймодатель вправе обратиться в суд, с иском о расторжении дого­вора найма).

По договору социального найма жилого помещения расторжение договора за невнесение нанимателем платы за жилое помещение по ранее действующему законодательству не преду­сматривалось (за просрочку платежей по оплате жи­лья и коммунальных услуг с нанимателя взималась пеня в размере 1% за каждый день просрочки).

Использование жилого помещения не по назначе­нию и систематическое нарушение прав и интересов соседей по квартире или дому (основания расторгнуть договор по инициативе наймодателя либо граждан, проживающих в доме (жилом помещении)).

Правом на рас­торжение договора в этом случае наделен только наймодатель (он вправе (но не должен) предупредить винов­ных лиц прежде чем требовать выселения в судебном порядке)..

31. Понятие выселения. Основания и порядок выселения нанимателя и членов его семьи из жилого помещения, занимаемого по договору социального найма. Виды выселения

Выселение без предоставления другого жилого помещения предусмотрено:

1) в качестве санкции (ответственности) за ненадлежащее исполнение жилищных обязанностей и иное винов­ное поведение нанимателя (членов его семьи) (выселение допускается только при виновном поведении нанимателя и членов его семьи);

2) в целях предоставления наймодателю возможности ис­пользовать помещение по специальному назначению.

Выселение граждан из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, производится в судебном порядке (ст.84 ЖК):

1) с предоставлением других благоустроенных жилых помещений по договорам социального найма;

2) с предоставлением других жилых помещений по договорам социального найма;

3) без предоставления других жилых помещений.

Выселение без предоставления жилого помещения производится:

1) если наниматель, члены его се­мьи или другие совместно проживающие лица систе­матически разрушают или портят жилое помещение (систематичность – неоднократность совер­шаемых действий; ранее к виновному должны были быть приняты меры пре­дупреждения, оказавшиеся безрезультатными);

2) если наниматель, члены его семьи или другие проживающие с ним ли­ца используют жилое помещение не по назначению (пример: для содержания животных, хранения овощей и т. п.);

3) если наниматель, члены его семьи или другие проживающие с ним лица систематически нарушали права и интересы сосе­дей и не прекратили нарушать права и интересы со­седей после предупреждения (пример: громкое включение музыки в ночное время, скандалы и т. д.).

Если наниматель и про­живающие совместно с ним члены его семьи в тече­ние более 6 месяцев без уважительных причин не вносят плату за жилое помещение и коммуналь­ные услуги, они могут быть выселены в судебном порядке с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма, размер которого со­ответствует размеру жилого помещения, установлен­ному для вселения граждан в общежитие (ст.90 ЖК).

Граждане вы­селяются из жилых помещений с предоставлением других благоустроенных жилых помещений по дого­ворам социального найма в случае, если (ст.85 ЖК)::

1) дом, в котором находится жилое помещение, под­лежит сносу;

2) жилое помещение подлежит переводу в нежилое помещение;

3) жилое помещение признано непригодным для проживания;

4) в результате проведения капитального ремонта или реконструкции дома жилое помещение не мо­жет быть сохранено или его общая площадь умень­шится, в результате чего проживающие в нем нани­матель и члены его семьи могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, либо увечится, в результате чего общая площадь занимаемого жилого помещения на одного члена, семьи существенно превысит норму предоставления.

Расторжение договора социального найма в одностороннем порядке в 2020 году

На сегодняшний день вопрос прекращения договора социального найма является особенно актуальным.

Статьи 83 – 85 ЖК РФ регламентируют процесс прекращения договора социального найма и регулирования выселения граждан из жилых помещений, предоставленных по такому договору.

В данной статье рассмотрим, возможно ли расторжение договора социального найма в одностороннем порядке, какие нужны для этого основания и документы, а также разберем правовые последствия данной процедуры для обеих сторон.

Расторжение договора социального найма в одностороннем порядке: законные основания

Прекратить действие договора социального найма жилого помещения можно в любое время по соглашению обеих сторон.

Арендатор вправе расторгнуть такой договор в любой момент, имея письменное согласие на это всех проживающих с ним в данном помещении. Если арендатор нашел себе другое жилье, то датой прекращения договора социального найма является дата выезда.

Однако если инициатива расторжения договора за арендодателем и договориться сторонам мирно о выселении не получилось, то наймодателю нужно выдвинуть для выселения определенные требования, а именно:

  • неуплата арендных платежей за проживание в помещении и коммунальных услуг на протяжении шести месяцев;
  • систематическое, повторяющееся нарушения прав и законных интересов соседей, постоянно поступающие от них жалобы;
  • незаконные перепланировки помещений;
  • использованин жилого помещения не по назначению, организация в квартире офиса, мастерской и прочее;
  • разрушение и бесхозяйственное отношение к жилью;
  • нарушение санитарно-технических и противопожрных норм;
  • наличие решения комиссии об аварийном состоянии здание либо же оно и вовсе подлежит сносу.

Читать еще:  Как написать положительную характеристику от соседей

Договор социального найма помещения может быть прекращен из-за смерти одиноко проживавшего нанимателя.

Рассмотрим пример

Источник: https://tihomirovasv.ru/dogovora/rastorzhenie-dogovora-sotsialnogo-najma-po-initsiative-najmodatelya.html

Расторжение в одностороннем порядке договора аренды жилого помещения арендатором и арендодателем (гк рф ст. 450). Образец письма

Расторжение договора социального найма по инициативе наймодателя

Расторжение в одностороннем порядке договора аренды (найма) жилого помещения обеспечено строгим регламентом, указанным в положениях гражданского законодательства. Чтобы провести процедуру без лишних проблем и с минимумом затрат, необходимо изучить не только нормативные положения правовых документов, но также обратить внимание на особенности, выделенные реальной практикой.

Расторжение в одностороннем порядке договора аренды жилого помещения арендатором и арендодателем

Особенности расторжения договора аренды и найма арендатором

Для начала стоит отметить, что договор аренды и найма – это два разных соглашения по субъектному составу, а также используемым нормам и порядку прекращения действия сделки. Особенность первого варианта – оформление отношений, предполагающих передачу жилого помещения в пользование юридическому лицу.

В таком случае арендатор не может воспользоваться привилегиями нанимателя, который вправе в любой момент заявить о необходимости расторжения договора без объяснения причин.

Чтобы добиться своего в одностороннем порядке, нужно доказать факты невыполнения обязательств арендодателем или подтвердить наличие обстоятельств, не зависящих от участников сделки, но влияющих непосредственно на возможность проживания, будь то:

  • необеспечение свободного доступа в арендуемое помещение;
  • намеренное утаивание недостатков квартиры, которые были выявлены после оформления соглашения;
  • отказ владельца проводить обязательный капитальный ремонт;
  • жилой объект признан аварийным или непригодным для проживания.

Особенности расторжения договора аренды и найма арендатором

Сторонами соглашения могут быть указаны иные основания для расторжения в одностороннем порядке – главное, чтобы компромиссные позиции не противоречили нормам законодательства.

Односторонний внесудебный порядок расторжения договора аренды регулируется следующими статьями ГК РФ

В первую очередь это:

  • ст. 619, где прописан регламент процедуры при инициации со стороны арендодателя;
  • ст. 620, в которой указан порядок процесса при заявлении от арендатора;
  • ст. 615-616 уточняют правила пользования арендованным имуществом, при нарушении которых возникает основание для активизации процедуры;
  • также в дополнении стоит обратить внимание в целом на первый параграф гл. 34 Гражданского кодекса Российской Федерации, в котором определены общие положения об аренде имущества, и гл. 35, характеризующую наем жилого помещения. Важно рассмотреть и гл. 29 ГК РФ, где уточняются особенности изменения и расторжения договор, отдельно разобрав положения ГК РФ статья 450.

Как досрочно расторгнуть документ о найме жилого помещения?

Если договор оформлен на неопределенный срок, то процедура расторжения выполняется без лишних сложностей. Законодательством предусмотрена возможность для инициации арендодателем процесса по прекращению действия договора.

Основное ограничение в таком случае заключается в необходимости уведомления арендатора о соответствующих намерениях – при аренде объектов недвижимого имущества сделать это нужно за три месяца.

В содержании соглашения могут быть указаны иные сроки.

Уведомление (письмо) о расторжении договора найма жилого помещения (образец)Важно: недопустимо прописывать в договоре позиции, которые запрещают досрочное расторжение.

Как показывает судебная практика, данное условие считается незаконным и признается ничтожным.

Совсем другая последовательность действий, если сделка была заключена на конкретный срок, а время аренды еще не истекло.

При таких обстоятельствах необходимо придерживаться следующей инструкции:

  • В первую очередь нужно предложить арендатору заключить соглашение о досрочном завершении действия договора. Если никаких претензий у сторон друг к другу нет, при обоюдном решении прекратить дальнейшие отношения, остается лишь подготовить образец акта приема-передачи жилого помещения и само соглашение. Однако подобное развитие событий в реальной практике встречается очень редко, поэтому арендодатели вынуждены действовать дальше.
  • Если не удалось достичь компромисса, инициатору процесса необходимо уточнить, предусмотрены ли договором, при которых арендодатель вправе отказаться от дальнейшего выполнения обязательств. При наличии таких позиций, нужно проверить, при каких обстоятельствах возможна их реализации.

В первом случае договором предусмотрен вариант с расторжением договора в любой момент по желанию арендодателя. Тогда арендатором не могут быть оспорены действия собственника жилья, так как наличие такого условия не противоречит нормам гражданского законодательства.

Второй вариант развития событий подразумевает возможность расторжения, но только при возникновении конкретных обстоятельств. К примеру: при нанесении ущерба имуществу, в случае с рождение ребенка в семье арендодателя, при достижении несовершеннолетнего члена семьи 18 лет и т.п.

В ситуации, когда договор составлен с условием, достичь которых в ближайшее время не удается, остается лишь один способ – расторжение сделки путем обращения в суд.

Данный вариант считается очень затратным как по времени, так и по финансам.

Далеко не факт, что суд примет сторону истца.

Для получения желаемого результата придется обеспечить свою позицию рядом оснований, которые должны быть подтверждены документально.

Важно: регистрация расторжения в обычном и досрочном порядке является обязательной, так как только после внесения записи в ЕГРП недвижимое имущество будет освобождено от обременения. Регламент предполагает обращение в Многофункциональный центр или Росреестр с актом расторжения – срок оформления составляет 10 дней с момента предоставления материалов.

Особенности расторжения арендыарендодателем через суд

Для начал нужно выделить достаточное основание для обращения, без которого нет никакого смысла подавать исковые требования. В качестве допустимых обстоятельств, которые могут быть приняты уполномоченными лицами, можно указать следующие позиции:

  • систематическое игнорирование арендатором необходимости в оплате за пользование жилой площадью – не менее 6 месяцев. Если договор является краткосрочным, достаточно наличия двух фактов неоплаты. В отдельных ситуациях срок уточняется договором, поэтому общий период просрочки может быть увеличен;
  • нанесение вреда имуществу, которое принадлежит арендодателю, в том числе и порча квартиры, используемой для сдачи в аренду;
  • причинение вреда здоровью арендодателя и членов его семьи;
  • игнорирование правил эксплуатации недвижимости, будь то использование в коммерческих целях, не по назначению, с нарушением интересов соседей и т.п.;
  • присвоение квартире статуса аварийной или признание жилого объекта непригодным для дальнейшего проживания по иным факторам.

Особенности расторжения аренды арендодателем через суд

Иначе говоря, арендодатель вправе требовать о расторжении договора лишь при наличии виновных действий со стороны арендатора или в случае с возникновением обстоятельств, которые не зависят от участников сделки, но делают проживание в квартире недопустимым.

Важно: добиться принудительного выселения очень сложно. Суд прибегает к использованию данного метода лишь после тщательного рассмотрения все доступных материалов и уточнения возможности использования более мягких методов.

Образец искового заявления об одностороннем расторжении договора аренды

Перед тем, как приступить к оформлению иска, важно понимать, если арендатор нарушил правила эксплуатации помещения, то в первую очередь необходимо реализовать меры по досудебному урегулированию конфликта.

Арендодателю следует предупредить нарушителя о том, что он должен прекратить противоправное поведение.

Законом не определена форма извещения, но с учетом практики рекомендуется уведомлять под личную подпись либо представлять в письменном формате через почтовые услуги.

Если же увещания не дали необходимо результата, то можно переходить к составлению иска. Общее содержание иска об одностороннем расторжении договора аренды таково:

  • наименование суда и адрес его расположения, куда направляется иск;
  • персональные сведения об истце и ответчике: ФИО, адрес проживания и контактные данные;
  • информация об иных лицах, проживающих в квартире;
  • основания, по которым ответчик вправе пребывать на жилой площади: указывается договор аренды с реквизитами;
  • описание ситуации с уточнением значимых обстоятельств, которые выступают в качестве основания для расторжения со ссылкой на положения нормативных правовых документов. Данная позиция должна быть отражена максимально информативно, но важно избегать эмоциональных формулировок и лирических отступлений;
  • сведения о попытках досудебного урегулирования конфликта;
  • суть требований с указанием необходимости проведения конкретных действий: расторжение договора, выселение арендатора, взыскание долгов – при их наличии;
  • перечень документов и материалов, прилагаемых к делу в качестве уточнения отдельных обстоятельств или подтверждения факторов для признания ответчика виновным;
  • дата оформления иска и подпись заявителя.

Образец иска об одностороннем расторжении договора аренды (стр. 1)Образец иска об одностороннем расторжении договора аренды (стр. 2)Образец иска об одностороннем расторжении договора аренды (стр. 3)

Суд после рассмотрения материалов дела может выделить арендатору определенный срок для нивелирования выявленных нарушений, однако максимально допустимый период не может превышать 1 года. Если на протяжении отведенного времени нарушитель не исправит претензии арендодателя, то при вторичном иске происходит расторжение договора.

Что такое акт приема-передачи жилого помещения при расторжении договора найма или аренды?

Предназначение данного документа заключается в фиксировании факта прекращения аренды и указании на обстоятельства возврата имущества. При стандартных условиях помещение возвращается без претензий, то есть его первоначальный вид был сохранен, все средства уплачены, задаток перечислен. Акт приема передачи является дополнением к соглашению о расторжении договора найма жилого помещения.

Соглашение о расторжении договора найма жилого помещенияАкт приема-передачи жилого помещения

В акте приема-передачи жилого помещения в обязательном порядке указывается:

  • в каком виде было передано и принято имущество: как сама квартира, так и мебель или бытовые предметы, оставленные собственником;
  • соответствует ли оно первоначальному виду;
  • замечания и претензии, в том числе и незначительные.

В завершении может быть указано, что взаимные обязательства выполнены и считаются прекращенными с момента подписания акта.

На что необходимо обратить внимание при оформлении?

При расторжении в одностороннем порядке договора аренды важно помнить об отдельных тонкостях, с учетом которых можно избежать большей части ненужных проблем и обеспечить минимизацию риска признания соглашения недействительным:

  • следует уточнить статус арендатора и арендодателя. Если они являются физическими лицами, достаточно проставить инициалы. Также не считается обязательным раскрывать лишние персональные сведения, будь то место работы, должность, образование и т.п.;
  • если одна из сторон сделки является юридическим лицом, нужно прописать правовой режим организации и указать адрес расположения и данные и руководителе;
  • если договор был оформлен в простой письменной форме, то есть не заверялся у нотариуса, то акт расторжения должен быть составлен в том же варианте;
  • отдельно нужно прописать причины и обстоятельства, из-за которых возникла необходимость в расторжении соглашения, уточнить наличие претензий между сторонами.

Акт о приеме имущества, акт о прекращении аренды и иные документы рекомендуется хранить в течение 2-3 лет, так как не редкость, когда бывшие арендаторы обращаются в суд в целях оспорить отдельные факторы и получить компенсацию для улучшения своего финансового положения.

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5d186c7459872900ad7b3802/rastorjenie-v-odnostoronnem-poriadke-dogovora-arendy-jilogo-pomesceniia-arendatorom-i-arendodatelem-gk-rf-st-450-obrazec-pisma-5d2062c864271d00adc453e0

Правила расторжения договора аренды или найма квартиры

Расторжение договора социального найма по инициативе наймодателя

Необходимость расторгнуть договор может возникнуть по разным причинам. Но так же как и заключение договора, расторжение его должно пройти в соответствии с законодательством. Причем с порядком расторжения договора лучше ознакомиться еще до его заключения, чтобы потом не обнаружить для себя никаких неприятных сюрпризов.

Цель данной статьи – обратить ваше внимание на основные аспекты расторжения договора в целом и на особенности расторжения договора аренды и найма в частности.

Особенности расторжения и вообще урегулирования ситуации, связанные с исключительными обстоятельствами 2020 года – пандемией короновируcа COVID-19 – мы разобрали в отдельной статье.

Скачать дополнительное соглашение о досрочном расторжении договора найма

Общие положения по расторжению договоров описаны в гл. 29 ГК РФ.

Основания для прекращения договоров аренды (найма)

Статьей 450 ГК РФ предусмотрены следующие основания для расторжения договоров:

  1. Соглашение сторон
  2. Решение суда по требованию одной из сторон при существенном нарушении договора другой стороной
  3. Решение суда по требованию одной из сторон в случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или самим договором
  4. Односторонний отказ от исполнения договора одной из сторон, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон

Порядок расторжения договора аренды или найма жилья

В соответствии со ст. 452 ГК РФ соглашение о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор.

То есть если договор заключен в простой письменной форме, то для расторжения достаточно соглашения, подписанного сторонами. Но если договор был зарегистрирован в соответствии с требованиями законодательства, то его расторжение необходимо зарегистрировать в том же порядке.

Расторжение договора по решению суда

В случае, если вы на законном основании требуете от вашего нанимателя/арендатора расторгнуть договор, а он отказывается от данного требования или не предоставляет ответа в оговоренный срок, то вы имеете право обратиться для расторжения договора в суд (п. 2 ст. 452 ГК РФ).

А что будет после расторжения договора?

Действительно, а что же будет после расторжения договора аренды, для чего это нужно?

При расторжении договора обязательства сторон прекращаются (п. 2 ст. 453 ГК РФ). То есть после расторжения договора вы уже не должны предоставлять свою квартиру нанимателю/арендатору, соответственно, он должен освободить помещение. У него, в свою очередь, тоже больше нет никаких обязательств: ни по внесению арендной платы, ни по содержанию арендованного имущества.

Считаться расторгнутым договор будет с момента заключения соглашения о его расторжении или после государственной регистрации такого соглашения (если сам договор был зарегистрирован) (п. 3 ст. 453 ГК РФ).

Обращаем внимание, что при найме жилого помещения (по договору, заключенному на срок не менее одного года) регистрации подлежит не сам договор, а обременение права собственности, возникающее на основании такого договора.

Соответственно прекращение найма жилого помещения также должно быть зарегистрировано (п. 6 ст. 26.1 Федерального закона от 21 июня 1997г. “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” № 122-ФЗ).

Если расторгнуть договор вас вынудило существенное нарушение условий договора другой стороны, то вы в праве потребовать возмещения убытков, причиненных вам таким расторжением (п. 4 ст. 454 ГК РФ).

Экспресс-консультация по форс-мажору COVID-19

Как мы и обещали, теперь перейдем к особенностям прекращения конкретных видов договоров. Начнем с договора аренды.

Как и любой гражданско-правовой договор, договор аренды может быть расторгнут по соглашению сторон на любых условиях, которые они друг с другом согласуют.

Что же касается расторжения договора по требованию сторон, то основания для такого расторжения закреплены в ст. 619 ГК РФ (Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя) и ст. 620 ГК РФ (Досрочное расторжение договора по требованию арендатора).

Прежде, чем перейти к подробному рассмотрению данных статей, заметим: в обеих говорится о том, что стороны могут предусмотреть и другие основания для расторжения договора по требованию каждой из них.

В соответствии со ст. 619 ГК РФ, по требованию арендодателя договор аренды жилья может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

  1. пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества, либо с неоднократными нарушениями;
  2. существенно ухудшает имущество;
  3. более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
  4. не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Основания, по которым досрочного расторжения договора в суде может потребовать арендатор, закреплены в ст. 620 ГК РФ. К ним относят случаи, когда:

  1. арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;
  2. переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;
  3. арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;
  4. имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Уведомление о расторжении договора аренды

Как правильно расторгнуть договор? Инструкция

В случае возникновения необходимости расторжения договора по одному из вышеперечисленных оснований следует подготовить и направить соответствующее уведомление о расторжении договора аренды.

Данное уведомление должно быть составлено в письменной форме. Передавать его следует нанимателю лично или же по почте с уведомлением о вручении.

Как и все документы, письмо о расторжении договора аренды должна отражать следующую информацию:• Наименование документа;• Реквизиты стороны, направляющей уведомление, и получателя уведомления;• Реквизиты договора, к которому относится данное уведомление;• Основания, по которым направляется данное уведомление;

• требования, выражаемого в уведомлении.

Скачать образец уведомления о расторжении договора аренды можно по этой ссылке

Особенности расторжения договора найма жилого помещения

В отличие от договора аренды, договор найма может быть расторгнут только в порядке, предусмотренным законодательством. Сами стороны не могут включить в договор основания для расторжения, отличные от тех, которые содержатся в ГК РФ.

Наниматель может расторгнуть договор в любое время с согласия постоянно проживающих с ним граждан, письменно уведомив об этом наймодателя за 3 месяца (п. 1 ст. 687 ГК РФ).

Передавать такое уведомление следует лично или по почте с уведомлением о вручении. Список реквизитов уведомления в целом аналогичен уведомлению, применяемом при расторжении договора аренды. Основное отличие состоит в том, что в уведомлении договора найма нанимателю не нужно обосновывать причину уведомления, т.к. для него право на расторжение договора закреплено в законе.

Скачать образец уведомления о расторжении договора найма

Также наниматель может обратиться в суд с требованием расторгнуть договор в случае, если снимаемое помещение перестало быть пригодным для проживания или находится в аварийном состоянии (п. 3 ст. 687 ГК РФ).

Для наймодателя же возможности расторжения договора довольно жестко ограничены. В соответствии с п.2 ст. 687 ГК РФ, договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях:

  • невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;
  • разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.

При этом по решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения.

Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения.

А по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года.

Также у наймодателя есть право обратиться в суд с требованием о расторжении договора в случае, если наниматель или граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению, систематически нарушают права и интересы соседей. Но прежде, чем обращаться в суд, в данном случае наймодателю необходимо предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушений.

Подведем итоги

Как правильно расторгнуть договор? Инструкция

Для расторжения договора аренды сторонам предоставлено больше свободы, чем для расторжения договора найма.

Объясняется это тем, что по договору аренды квартира сдается юридическому лицу, а по договору найма – физическому лицу.

И в данном случае законодатель руководствовался тем, чтобы не допустить неправомерного выселения граждан из снимаемых квартир.

Еще раз напоминаем: прежде чем заключать договор, оцените, на каких условиях он сможет быть в случаях необходимости расторгнут, чтобы не оказаться беспомощным перед ушлым жильцом или просто остаться без оплаты с простаивающей квартирой.

Как изменить или расторгнуть договор соцнайма жилья

Расторжение договора социального найма по инициативе наймодателя
Договор социального найма можно расторгнуть по основаниям, прописанным в законодательстве. Расторжение может происходить по соглашению сторон, а также инициативе наймодателя или нанимателя. В некоторых случаях можно обойтись без суда, а иногда нет.

Кроме того, положения договора можно изменить без его расторжения. О том, как изменить или расторгнуть сделку, расскажем далее.

Расторжение осуществимо в любой момент по соглашению сторон.

Кроме того, в законе закреплена возможность прекращения договоренности в любое время:

  • по желанию нанимателя, если такое желание согласовано со всеми совместно проживающими членами семьи;
  • в случае смерти одиноко проживающего жильца;
  • при переезде нанимателя с семьей в другое место.

Перечисленные ситуации, согласно нормам ст. 83 ЖК РФ, являются основанием для прекращения действия договора соцнайма.

Важно! Временное отсутствие самого нанимателя или членов его семьи не влечет за собой изменений в правах и обязанностях, согласно действующему договору социального найма жилья.

По инициативе наймодателя

Предметом договора соцнайма выступает объект жилой недвижимости из резервов государственного жилищного фонда. Таким образом, одной из сторон соглашения является муниципалитет, например местная администрация. Законом определен ряд обстоятельств, при возникновении которых инициатором расторжения социального контракта на пользование жилплощадью может стать наймодатель:

  • если наниматель не платит за предоставленное жилье или коммунальные услуги более чем полгода;
  • если проживание нанимателя и членов его семьи приводит к значительному ухудшению состояния жилья;
  • когда цели использования жилого помещения отличаются от прописанных в договоре;
  • при регулярных нарушениях нанимателем общественного порядка, а также прав и законных интересов соседей.

При наличии подобных факторов наймодатель жилья вправе расторгнуть действующую договоренность, однако сделать это возможно исключительно в судебном порядке.

По инициативе нанимателя

В соответствии с нормами ст. 450 ГК РФ расторжение договора соцнайма допустимо при наличии обоюдного соглашения сторон, при этом жилищным законодательством допускается расторжение подобной договоренности по инициативе нанимателя жилья в любое время при условии согласия на это всех совместно проживающих членов семьи.

Такие правомочия основываются на потребностях в использовании занимаемого жилого помещения, следовательно, как только отпадает надобность в жилом помещении, расторгается и сам договор.

Нанимателю законодательством предоставлено право расторжения существующей сделки в одностороннем порядке в отличие от собственника жилья, который не вправе расторгнуть соцконтракт подобным образом.

Никаких негативных правовых последствий для нанимателя отказ от права дальнейшего использования жилого помещения не несет.

В «КонсультантПлюс» есть множество готовых решений, в том числе о том, в каких случаях могут выселить из жилого помещения. Если у вас еще нет доступа к системе, оформите пробный онлайн-доступ бесплатно! Вы также можете получить актуальный прайс-лист К+.

Уведомление стороны

Уведомление о необходимости расторжения действующего социального контракта на пользование жилым помещением составляется в письменной форме и вручается адресату нарочно либо посредством отправки почтой. Подобное уведомление должно содержать помимо реквизитов отправителя и получателя следующую информацию:

  • юридический адрес объекта недвижимости;
  • технические характеристики жилья;
  • основания для возникновения права пользования жилым помещением.

Также указывается намерение расторгнуть действующий договор. Для нанимателя жилья такого уведомления уполномоченных органов достаточно, тогда как наймодатель будет вынужден в соответствии с нормами законодательства обратиться в судебные органы, если после получения уведомления жильцы откажутся расторгнуть договор по соглашению сторон.

Акт приема-передачи

Акт приема-передачи жилья при расторжении договора соцнайма не является обязательным документом с точки зрения законодательства, однако его наличие может защитить интересы как жильцов, так и собственника. Муниципалитет, на балансе которого числится жилое помещение, не сможет в дальнейшем предъявить необоснованные претензии к съехавшим жильцам, ссылаясь на то, что помещению был причинен ущерб.

Унифицированной формы этого документа законом не предусмотрено, однако акт приема-передачи должен содержать следующую информацию:

  1. Реквизиты наймодателя и нанимателя жилого помещения.
  2. Причина, по которой составляется акт-расторжение договора социальной аренды жилья.
  3. Адрес местонахождения жилого помещения.
  4. Описание состояния возвращаемого помещения.
  5. Факт наличия либо отсутствия претензий.

Возможна ситуация, когда расторжение договора по инициативе нанимателя происходит из-за несоответствия качества жилья заявленному в договоре социального найма. Например, если жильцы обнаружили недочеты уже после заселения. Именно грамотно составленный акт приема-передачи оградит нанимателей в будущем от возможных претензий со стороны собственника помещения.

Расторжение договора соцнайма в суде

Для того чтобы прекратить действие договора соцнайма, собственнику жилья надлежит обратиться в судебную инстанцию. Территориальная подсудность такого рода дел определяется на основании положений ст. 28 ГПК РФ. В соответствии с положениями обозначенной статьи заявление подается в районный суд по месту жительства ответчика.

Исковое заявление

Исковое заявление в суд составляется по общим правилам. В правом верхнем углу указывается наименование судебного органа, а также реквизиты истца и ответчика. Если заявление подается представителем истца, приводятся основания, по которым действует представитель. Документ должен содержать:

  1. Название — исковое заявление о расторжении договора социального найма.
  2. Изложение фактических обстоятельств по существу дела.
  3. Аргументирование оснований для расторжения договора.
  4. Просьбу об удовлетворении требований истца к ответчику.
  5. Перечень дополнительных документов, включающий досудебное уведомление о расторжении договора второй стороны.

На заявлении ставится дата, документ визируется истцом или его уполномоченным представителем.

Передать заявление можно в канцелярию суда, отправив его заказным письмом по адресу судебного органа либо онлайн, на сайте суда (нужна электронная подпись).

При личной подаче заявления в канцелярию необходимо забрать экземпляр искового заявления с отметкой о получении. Если вы направляете заявление по почте, лучше сделать это с уведомлением о вручении.

Госпошлина

Категория дел о расторжении договоров соцнайма относится к спорам неимущественного характера, соответственно, на основании ст. 333.19 НК РФ применяется государственная пошлина в размере 6000 руб. (для юрлиц). Уплачивает госпошлину истец, подавший заявление в суд. Квитанция подается вместе с исковым заявлением.

Выселение

Выселение жильцов после расторжения договора по инициативе наймодателя осуществляется посредством участия ФССП после вступления судебного решения в законную силу. Судебный пристав-исполнитель вручает жильцам предписание, в соответствии с которым нанимателю надлежит освободить занимаемую жилплощадь.

В тех случаях, когда жильцы отказываются съезжать, согласно предписанию выселение проживающих приставы осуществляют в принудительном порядке.

Ни бывший наниматель, ни члены его семьи более не вправе пользоваться освобожденной жилплощадью, поэтому при попытке вернуться рискуют стать фигурантами уголовного делопроизводства.

Основания для прекращения договора

Законодательством предусмотрено несколько оснований для прекращения действия такого рода договоров. Это может быть:

  • соглашение сторон;
  • односторонний отказ нанимателя;
  • вступившее в силу судебное решение.

Изменение количества проживающих

На протяжении жизни семьи состав проживающих может измениться в большую или меньшую сторону. Такое возможно при следующих обстоятельствах:

  • смерть;
  • заключение брачного союза;
  • рождение ребенка;
  • выезд одного из членов проживающей совместно семьи.

Изменение количества проживающих является основанием для изменения договора соцнайма.

Как внести изменения в договор социального найма

Как правило, социальная аренда жилья производится на длительный период, за который в жизни как самого нанимателя, так и членов его семьи могут произойти значительные перемены. В связи с отдельными переменами у жильцов может возникнуть необходимость внесения изменений в существующий договор соцнайма. Обычно это происходит в следующих случаях:

  • объединение соседей по квартире в семью посредством регистрации брака;
  • замена основного нанимателя, например, в связи со смертью или отъездом лица, указанного в договоре;
  • выезд или вселение жильцов;
  • изменение общего количества проживающих в случае рождения или смерти.

Для того чтобы изменить действующий договор, необходимо обратиться с заявлением в уполномоченный муниципальный орган. В заявлении требуется указать причины, на основании которых возникла необходимость внесения изменений. Обычно на сайте государственной организации размещается информация о том, какие документы потребуется предоставить. В перечень входят:

  1. Документы, удостоверяющие личность заявителя.
  2. Договор, подтверждающий право на проживание и использование жилого помещения.
  3. Справка о составе семьи.
  4. Справки, документы, подтверждающие правомерность требований заявителя.

Кроме этого потребуется предоставить в муниципалитет нотариально заверенное согласие от каждого из членов семьи либо обеспечить явку проживающих с нанимателем лиц в уполномоченный орган самостоятельно. В большинстве регионов страны заявление с намерением внесения изменений в действующий договор можно подать через Портал государственных услуг.

***

Таким образом, если вы наниматель, то можете без проблем расторгнуть договор социального найма в любой момент, уведомив об этом наймодателя. Если же вы наймодатель, то потребуются веские основания, и скорее всего, обращение в суд, если заключить соглашение с нанимателем не удастся.

Еще больше материалов по теме — в рубрике «Аренда и наем жилья».

Источник: https://pravobez.ru/articles/Kak-izmenit-ili-rastorgnut-dogovor-sotsnaima-zhilia-56397.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.