Расторжение предварительного договора аренды

Расторжение предварительного договора аренды – Всё расскажем

Расторжение предварительного договора аренды

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.—Госрегистрация договора аренды недвижимости

При этом в договоре должны быть указаны данные, позволяющие установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды (п. 3 ст. 607 ГК РФ). Согласно ст.

608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику (либо лицам, управомоченным на это законом или собственником).

Таким образом, для заключения указанного договора необходимо, чтобы существовал объект аренды и был определен его собственник, то есть были оформлены соответствующие права на недвижимое имущество.

Нередко на практике еще на стадии строительства торговых или офисных центров будущие собственники уже предлагают площади под аренду.
Места в здании могут быть распределены и предоставлены под отделку еще до ввода объекта в эксплуатацию и получения свидетельства о госрегистрации права собственности.

Как в этом случае оформить отношения, ведь предмета договора аренды как такового еще нет? На помощь приходит предварительный договор, предусмотренный ст. 429 ГК РФ. Каковы его особенности применительно к арендным отношениям? Как правильно квалифицировать платежи по предварительному договору?

Далее мы рассмотрим особенности предварительного договора.

Предмет предварительного договора аренды.

Согласно п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Возникает вопрос: можно ли считать правомерным предварительный договор аренды по строящемуся объекту еще до того, как собственник получит на руки свидетельство о праве собственности на объект, сдаваемый в аренду?

При оценке вышеназванного договора как правомерной сделки нужно учитывать судебную практику по аналогичным спорам. В частности, Постановлением Президиума ВАС РФ от 14.07.

2009 № 402/09 (далее Постановление № 402/09) определено, что использование юридической конструкции предварительного договора аренды имеет своей целью юридически связать стороны еще до того, как у контрагента появится право на необходимую для исполнения вещь, чтобы в установленный им срок восполнить отсутствие условия, обязательного для заключения основного договора.

То, что лицо ввиду невозможности или недобросовестности может и не исполнить свое обязательство по предварительному договору о заключении основного договора (не станет в установленный срок собственником вещи, подлежащей передаче, или, став им, уклонится от заключения основного договора), в принципе нельзя рассматривать в качестве основания для признания предварительного договора недействительным, поскольку подобные обстоятельства могут быть на стадии исполнения, но никак не заключения предварительного договора. В свою очередь, контр­агент имеет право в судебном порядке потребовать либо взыскания убытков, причиненных незаключением основного договора, либо принудительного заключения договора.

Аналогичная позиция (со ссылкой на Постановление № 402/09) изложена в постановлениях ФАС МО от 19.03.2013 № А40-11001/12‑142‑101, ФАС ВСО от 06.06.2012 № А19-17382/2011, ФАС ДВО от 04.04.2011 № Ф03-912/2011.

Иными словами, предварительный договор аренды может быть заключен, даже если на момент подписания его сторонами у будущего арендодателя не оформлены права собственности на помещение.

Форма предварительного договора.

Согласно п. 2 ст. 429 ГК РФ предварительный договор заключается в форме, предусмотренной для основного договора, а если она не установлена, то в письменной форме.

Напомним, что договор аренды с участием юридического лица должен быть заключен в письменной форме (п. 1 ст. 609, п. 1 ст. 651 ГК РФ), а если срок аренды составляет не менее одного года, то договору необходима государственная регистрация (п. 2 ст. 609, п. 2 ст. 651 ГК РФ).

Обращаем ваше внимание, что предварительный договор, по которому стороны обязуются в будущем заключить договор, подлежащий государственной регистрации, не требует государственной регистрации. Об этом говорится в п. 14 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59 (далее – Информационное письмо № 59).
Вот какое обоснование в нем дано. В силу п. 2 ст. 429 ГК РФ к предварительному договору применяются только правила о форме основного договора. Установленное п. 2 ст. 651 ГК РФ условие об обязательной государственной регистрации договора аренды здания или сооружения на срок не менее одного года не является элементом формы этого договора.

Предварительный договор, по которому стороны обязались заключить договор аренды здания, подлежащий государственной регистрации, не может считаться также сделкой с недвижимостью исходя из требований ст. 164 ГК РФ.

Предмет предварительного договора – обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательства по поводу недвижимого имущества.

Обязательное условие договора аренды. 

Напомним, что согласно п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

А вот предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет основного договора. Иначе он признается недействительным. На это указывает п. 3 ст. 429 ГК РФ.

Таким образом, предварительный договор аренды должен содержать конкретные характеристики, позволяющие установить имущество, подлежащее передаче в аренду (этаж, место расположения, адрес). В противном случае (при отсутствии таких характеристик), если у сторон договора возникнут разногласия, которые они будут решать в судебном порядке, суд может признать такой договор незаключенным.

Пример тому – Постановление ФАС ВСО от 28.03.2012 № А58-5257/10. В договоре отсутствовали данные, позволяющие установить имущество, подлежащее передаче в качестве объекта аренды (не было указаний на площадь помещений либо порядок определения таковой).

Судьи отметили, что у сторон при подписании предварительного договора имелась возможность согласовать местонахождение, площадь и иные технические характеристики имущества, в отношении которого должен быть заключен договор аренды, в частности, посредством внесения в предварительный договор сведений из проектной документации строящегося здания. На основании этого судьи признали предварительный договор незаключенным, заметив, что фактическое нахождение в пользовании истца нежилых помещений в данном здании не свидетельствует о согласовании между сторонами соответствующего существенного условия при подписании сторонами предварительного договора.

Срок, в который стороны обязуются заключить основной договор

В соответствии с п. 4 ст. 429 ГК РФ в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента подписания предварительного договора.

Правила определения сроков указаны в ст. 190 ГК РФ, в силу которой установленный законом, иными правовыми актами, сделкой или назначаемый судом срок определяется календарной датой или истечением периода времени, исчисляемого годами, месяцами, неделями, днями или часами. Срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить.

В силу п. 6 ст. 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Источник: https://www.audar-urist.ru/articles/111/njuansy-predvaritelnogo-dogovora-arendy

Источник: https://vserasskajem.ru/rastorzhenie-predvaritelnogo-dogovora-arendy.html

Последствия прекращения предварительного договора аренды

Расторжение предварительного договора аренды

Предварительный договор, как и любой другой договор должен быть заключен с соблюдением применимых требований гражданского и корпоративного права, то есть уполномоченным лицом с получением необходимых одобрением органов юридического лица (необходимость получения которых осмотрительной стороне уже известна после осуществления юридического аудита, на котором подробно останавливались в предыдущей главе).

Если гарантии, связанные с правоспособностью и дееспособностью юридического лица стандартны для всех договоров, то применительно к предварительному договору аренды также необходимо обратить внимание на следующее:

  • гарантии прав арендодателя на строящийся (реконструируемый или капитально ремонтируемый объект недвижимости);
  • соответствие будущего или существующего объекта недвижимости требованиям применимого законодательства, включая противопожарные требования, строительные и санитарные нормы и правила;
  • наличие у арендатора прав в отношении товарных знаков, под которыми он будет осуществлять свою коммерческую деятельность в помещении;
  • отсутствие ограничений или обременений прав арендодателя в отношении здания и помещения. Довольно распространенным явлением является строительство объектов недвижимости на заемные средства, при этом обеспечением возврата заемных средств часто является сам объект недвижимости, в связи с чем возникает необходимость получения согласия залогодержателя (будущего залогодержателя) на заключение любых сделок с предметом залога, включая предварительные договоры.

Многие относятся к гарантиям и заверениям как к лишним и необязательным условиям договоров, так же как, например, как к положениям договоров об обстоятельствам непреодолимой силы (о важности этих положений будет подробно указано в соответствующем разделе о договоре аренды).

Включение в тексты договоров гарантий и заверений об обстоятельствах полезно не только при исполнении договора, но и на стадии переговоров, когда наиболее чувствительные для контрагента заверения и гарантии будут им исключаться, что позволит сделать определенные выводы о фактических обстоятельствах заключения договора.

В 2015 году в Гражданский кодекс включена статья 431.2 – Заверения об обстоятельствах, в соответствии с которой сторона, которая при заключении договора либо до или после его заключения дала другой стороне недостоверные заверения об обстоятельствах, имеющих значение для заключения договора, его исполнения или прекращения, обязана возместить другой стороне по ее требованию убытки, причиненные недостоверностью таких заверений, или уплатить предусмотренную договором неустойку.

Также в отношении аренды действуют специальные нормы, например, статья 613 ГК РФ, в соответствии с которой при заключении договора арендодатель обязан предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т.п.), а неисполнение арендодателем этой обязанности дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков.

7. Обеспечительные меры

Предварительный договор часто воспринимается сторонами как некое соглашение о намерениях, что в целом не далеко от истины, то стороны договора желают обеспечить исполнение другой стороной обязательств по заключению договора аренды.

Безусловно, стороны вправе установить ответственность за неисполнение обязательств, о чем отдельно будет указано в следующем пункте, но основным инструментом обеспечения обязательств арендатора является внесение обеспечительного платежа, как правило кратного размеру арендной платы за месяц или два.

Практика уплаты обеспечительного платежа арендодателем арендатору не неизвестна, но не исключать такую возможность также нельзя, хотя единственное условие, когда это может быть реализовано — эксклюзивный арендатор — генератор трафика, которого будущий арендодатель хочет видеть в помещении любой ценой.

Но что точно встречается на практике, так это штраф в размере обеспечительного платежа в сторону арендодателя, например, в связи со значительным переносом сроков открытия торгового центра, в котором расположено помещение, когда ситуация на рынке недвижимости может измениться таким образом, что заключение договора на прежних условиях или его заключение в принципе теряет для арендодателя экономический и коммерческий смысл.

В случае, если договор аренды не будет заключен по обстоятельствам, зависящим от арендатора, то как правило обеспечительный платеж удерживается арендодателем в качестве штрафа, а при заключении договора обеспечительный платеж как правило не возвращается, а зачитывается в счет уплаты аналогичного обеспечительного платежа по договору аренды, либо в счет оплаты арендной платы за первый месяц срока аренды (возможно комбинирование указанных вариантов в зависимости от размера первоначальной суммы обеспечительного платежа).

Возвращаясь к сроку действия предварительного договора, необходимо отметить, что в случае прекращения предварительного договора, как это однажды было в практике компании Замания, обеспечительный платеж подлежит возврату арендатору, а если арендодатель “забыл” вернуть такой обеспечительный платеж, то он может быть возвращен в судебном порядке по иску о взыскании неосновательного обогащения, при этом арендатор, даже несмотря на оговорку о том, что на сумму обеспечительного платежа никакие проценты не начисляются, вправе требовать от арендодателя уплаты процентов за пользование чужими денежными средствами в порядке, установленном статьей 395 ГК РФ. Другой вопрос, что проценты за пользование денежными средствами, рассчитываемыми по общим правилам, существенно ниже ставок по кредитам, чем иногда пользуются недобросовестные арендодатели, задерживающие возврат обеспечительных платежей.

8. Подготовка помещения к аренде

В рамках предварительного договора в целях максимального быстрого получения арендной платы арендодателем и возврата инвестиций арендатора в отделку и оборудование помещения стороны начинают подготовку помещения к использованию будущим арендатором.

Вне зависимости от того, существует объект аренды или нет, стороны приступают к подготовке и согласованию проектной документации, которая учитывает технические характеристики объекта аренды, а также целевое назначение помещения для его использования арендатором.

Если будущий объект аренды расположен в строящемся здании, то также возможен допуск арендатора для выполнения строительно-монтажных и отделочных работ, однако в данном случае необходимо учитывать, что работы будут производиться в отношении помещения, которое мало того, что не передано в аренду, но и формально не существует, что может повлечь определенные негативные налоговые последствия.

В случае выполнения работ в строящемся здании необходимо не забывать о том, что аренда, как и предварительный договор, регулируемые гражданским законодательством, не могут служить основанием освобождения от, например, административной ответственности за деятельность, осуществляемую на объекте недвижимости, не введенном в эксплуатацию, как об этом указано в пункте 11 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011г. № 73 “Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды”.

Более подробно о порядке проведения ремонтных работ в помещении остановимся в соответствующем разделе, посвященном договору аренды.

9. Ответственность сторон

Учитывая стоимость инвестиций каждой из сторон будущего договора аренды, связанных с будущим помещением, разумно не полагаться на общие нормы гражданского кодекса, касающихся ненадлежащего исполнения или неисполнения сторонами обязательств по предварительному договору.

Обсуждать размеры ответственности дело неблагодарное, тем более что каждая из сторон договора обсуждая размеры ответственности традиционно задает вопрос: “Неужели вы собираетесь нарушать? Если нет, соглашайтесь на предложенные условия ответственности”. Общими правилами установления размеров ответственности должны быть соразмерность ответственности предполагаемому нарушению, а с другой стороны размер ответственности должен делать невыгодным нарушение условий договора.

Основаниями ответственности по предварительному договору часто являются:

  • уклонение одной из сторон от оформления основного договора после наступления обстоятельств, препятствующих заключению договора аренды. Данное основание является основным и, как правило, не оспариваемым сторонами;
  • нарушение сроков уведомлений, обмена документами. Учитывая, что с даты подписания предварительного договора стороны рассчитывая на его надлежащее исполнение начинают работы по подготовке помещения к аренде, обмениваются проектной и иной технической документацией, согласовывают изменения в нее, а также, исходя из согласованных сроков, рассчитывают поставку оборудования, материалов и товаров, то нарушение сроков уведомлений и обмена информации может повлечь убытки сторон, для арендодателя заключающиеся в более позднем завершении строительства, передаче помещения в аренду и, как следствие, несвоевременное начало получения арендной платы, а для арендатора задержки грозят убытками в части хранения оборудования и товаров (а если говорить про fashion, то речь идет о потерях, связанных с устареванием сезонных коллекций, которые заказываются под каждый проект заблаговременно), а также финансовыми проблемами с задержкой возврата вложенных в конкретный проект инвестиций.

10. Прекращение предварительного договора

Предварительный договор прекращается либо в связи с истечением его срока, либо в связи с заключением основного договора, либо в связи с нарушением одной из сторон условий предварительного договора.

Фактически основания ответственности сторон, указанные в предыдущем пункте, также могут выступать и основаниями для досрочного прекращения (расторжения или отказа одной из сторон от его исполнения).

Важно понимать, что расторжение договора одной из сторон является “высшей мерой” для договора и, соответственно, такая ответственность должна следовать только за такие нарушения, в результате которых другая сторона понесла значительные убытки или в результате которых изменившиеся условия договора настолько существенны, что одна из сторон предварительного договора, зная о таких изменениях, не стала бы заключать предварительный договор на таких условиях.

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5e9d992c924f044a8de4b262/posledstviia-prekrasceniia-predvaritelnogo-dogovora-arendy-5e9f0fe6f920f87d43b4558c

Возможности расторжения предварительного договора аренды

Расторжение предварительного договора аренды

Многие компании, связанные обязательствами по предварительным договорам аренды коммерческой недвижимости, инициируют их расторжение (или признание их не заключенными) в судебном порядке, маскируя утрату экономического интереса в приобретении права аренды ссылками на формальное несоответствие заключенных предварительных договоров требованиям действующего законодательства. Как девелоперам защитить свои права?

Заключая предварительный договор, стороны создают для себя обязательство заключить в будущем основной договор на условиях, предусмотренных предварительным договором. Это обязательство обеспечивается тем, что одна сторона может вынудить другую заключить основной договор, если она недобросовестно уклоняется от этого.

В предварительном договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных договор не может считаться заключенным.

Стороны также должны установить срок, в течение которого должен быть заключен основной договор. Однако если этот срок не определен, то в соответствии с ГК РФ он считается равным году.

Если основной договор не будет заключен в установленный срок либо одна сторона из сторон не направит другой предложение о заключении основного договора аренды, то обязательства, предусмотренные предварительным договором, будут считаться прекращенными.

Если же основной договор не будет заключен из-за действий или бездействия одной из сторон, то, в соответствии с законодательством, другая сторона может вынудить «виновную» сторону к его заключению.

аренда коммерческой недвижимости недорого

По общему правилу одностороннее расторжение предварительного договора не допускается. Предварительный договор может быть расторгнут лишь в случае нарушения его условий какой-либо из сторон.

Иными словами возможность расторжения предварительного договора по инициативе арендатора во многом определяется содержанием предварительного договора.

Обычно в предварительный договор сторонами включается перечень нарушений, при совершении которых одной стороной другая имеет возможность его расторгнуть и за которые также может быть предусмотрены существенные штрафные санкции.

Как показывает практика, чаще всего арендаторы пытаются расторгнуть (признать не заключенным) предварительный договор аренды недвижимого имущества в случаях, когда арендодатель не зарегистрировал право собственности в отношении соответствующего объекта аренды.

Закон предписывает сторонам предварительного договора обязанность определить в предварительном договоре аренды условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора аренды.

Для объектов недвижимого имущества, право собственности на которые уже зарегистрировано, основной определяющей характеристикой является кадастровый (условный) номер, указанный в свидетельстве о государственной регистрации права собственности на соответствующий объект недвижимого имущества.

Вместе с тем право собственности арендодателей в отношении объектов коммерческой недвижимости, находящихся в процессе строительства, как правило, не регистрируется (если речь не идет о государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства). Соответственно, указанные объекты не имеют кадастровых (условных) номеров, что создает определенные трудности в их индивидуализации.

В связи с этим возникают вопросы: как девелоперам защитить свои права, вынудив недобросовестного арендатора к заключению основного договора аренды? Какую информацию считать достаточной для определения предмета основного договора аренды, если право собственности арендодателя на него не зарегистрировано?

Анализ доступной судебной практики показал, что суды не имеют единой позиции относительно действительности и заключенности предварительных договоров аренды в отношении объектов недвижимого имущества, право собственности арендодателя на которые не зарегистрировано. В каждом случае это зависит от содержания предварительного договора аренды (от детальности описания объекта недвижимого имущества, подлежащего передаче в аренду по основному договору аренды в будущем), фактов и обстоятельств. Например,

Арбитражный суд г. Москвы (решение Арбитражного суда г.

Москвы от 23/29 января 2007 года по делу № А40-67254/06-82-436) пришел к выводу о том, что предварительный договор аренды, заключенный в отношении объекта недвижимого имущества, право собственности арендодателя на который не зарегистрировано, был заключен в соответствии с требованиями законодательства, так как со всеми приложениями содержит данные, позволяющие определенно установить объект аренды, а именно: адрес, площадь, план помещения.

Данное решение было обжаловано в судах апелляционной и кассационной инстанций, но оставлено без изменения.

В сходном случае Десятый арбитражный апелляционный суд (постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 8 декабря 2008 по делу № А41-15903/08), рассматривая спор в отношении предварительного договора аренды помещения в строящемся здании торгового центра, признал возможность и законность его заключения. Другие суды категорически отрицают возможность заключения предварительного договора аренды при отсутствии зарегистрированного права собственности на объект аренды.

Так, ФАС Московского округа (постановление ФАС Московского округа от 22 сентября 2008 года по делу № А41-К1-13707/07), указав, что, поскольку правовым последствием заключения предварительного договора аренды является обязанность заключить основной договор аренды, а лицо, не являющееся собственником объекта аренды, не может исполнить такое обязательство и его нельзя к этому вынудить в судебном порядке, оставил без изменения решения судов нижестоящих инстанций, которые исходили из того, что указанный предварительный договор является ничтожным.

Ответчик, не согласившись с указанными решениями судов по данному делу, обратился в Высший арбитражный суд Российской Федерации (ВАС) с заявлением об их пересмотре в порядке надзора.

Коллегией судей ВАС было принято решение о передаче дела в президиум ВАС, при этом в мотивировочной части определения о передаче дела (определение ВАС РФ от 3 апреля 2009 года № ВАС-402/09) коллегия отметила возможность заключения предварительных договоров аренды в отношении объектов недвижимого имущества, право собственности на которые не зарегистрировано. Однако, по публичным источникам, президиум ВАС еще не вынес финальное постановление по данному делу.

Позиция, высказанная коллегией судей ВАС, дает основание предполагать, что ВАС в целом сформулировал свой подход к оценке действительности предварительных договоров аренды, заключенных в отношении объектов недвижимого имущества, право собственности на которые не зарегистрировано. В случае если президиум ВАС поддержит доводы, указанные коллегией судей ВАС, и вынесет соответствующее постановление, это окажет значительный стабилизирующий эффект для оборота коммерческой недвижимости с широким использованием концепции предварительного договора аренды.

В целом изучение правоприменительной практики в ее развитии в течение последних нескольких лет позволяет сделать вывод о том, что суды все чаще принимают во внимание сложившуюся практику заключения предварительных договоров аренды объектов недвижимого имущества, в отношении которых право собственности еще не зарегистрировано, и приходят выводу о том, что указанные предварительные договоры не противоречат требованиям действующего законодательства. При этом условия предварительного договора аренды объекта недвижимого имущества, подлежащего передаче в аренду по основному договору в будущем, должны быть сформулированы с максимальной детализацией и в полном соответствии с требованиями действующего законодательства.

Изложенное означает, что девелопер будет иметь достаточно комфортную юридическую позицию в споре по иску недобросовестного арендатора о расторжении (признании не заключенным) предварительного договора аренды или по иску о понуждении недобросовестного арендатора к заключению основного договора аренды, если в предварительном договоре будут максимально подробно и точно прописаны основания для его расторжения по инициативе каждой из сторон, а также предмет и другие существенные условия основного договора аренды.

Источник: http://www.NewMetr.ru/sovety-yurista/259-vozmozhnosti-rastorzheniya-predvaritelnogo-dogovora-arendy.html

Предварительный договор аренды, Комментарий, разъяснение, статья от 20 сентября 2007 года

Расторжение предварительного договора аренды

Экономико-правовой бюллетень, N 9, 2007 год

И.М.Кирюшина,
А.В.Тюрина

Вероятны случаи, когдастороны согласовали все существенные условия договора аренды, ноокончательно оформить отношения в виде договора аренды по разнымпричинам не удается. Нерешительность контрагента, потребность болеедетально проработать нюансы предстоящего договора аренды могутстать препятствием к завершению оформления договора аренды.

На практике частовстречаются случаи, когда все существенные условия договора арендысогласованы, а сам объект аренды еще не существует. Например,здание торгового центра, в котором помещения будут переданы варенду, еще не построено. В таком случае договор аренды не будетиметь юридическую силу, а подписанный – считается незаключенным илинедействительным по следующим причинам.

Во-первых, стороны несмогут указать в договоре одно из существенных условий – данные,позволяющие определенно установить конкретное помещение, подлежащеепередаче (п.3ст.607 ГК РФ), поскольку здание еще не построено, т.е. объектаренды фактически отсутствует. Впрочем, способы обхода данноготребования имеются, о чем мы расскажем ниже.

Во-вторых, арендодателемпо договору аренды может выступать собственник или лица,управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду(п.1ст.608 ГК РФ).

Арендодатель станет собственником или носителеминых вещных прав только после оформления соответствующих прав нанедвижимое имущество, которое возможно только после окончаниястроительства и сдачи объекта в эксплуатацию. Причем права нанедвижимое имущество подлежат государственной регистрации.

Следовательно, отсутствиезарегистрированных прав на помещение делает договор арендыизначально не соответствующим закону, т.е. договор считаетсянедействительным в соответствии со ст.169ГК РФ.

Таким образом, в случаях,когда имеются обстоятельства, препятствующие заключению договорааренды, на помощь может прийти предварительный договор аренды.

Правда, использовать его можно не всегда (см. разделы “Объектаренды в строящемся здании” и “Предварительный договор арендыпомещений в непостроенных зданиях”).

По предварительномудоговору стороны согласно п.1ст.429 ГК РФ обязуются заключить в будущем договор о передачеимущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор)на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договораренды призван зафиксировать договоренности, которые уже достигнутысторонами, с принятием обеими сторонами обязанности заключить вбудущем основной договор на согласованных условиях.

Как показывает практика,стороны часто используют предварительный договор аренды.

Однаконередко такой документ составляется без учета условий, которыепридают ему юридическую силу. Одни это делают умышленно, оставляяза собой последнее решающее слово, другие – вследствие незнаниянорм гражданского законодательства.

Как уберечь себя отнедобросовестных контрагентов, манипулирующих на рынке арендныхправоотношений, используя инструмент предварительного договора?

Исходя из сложившейсяпрактики ярким примером применения предварительного договора можносчитать договор, заключаемый на стадии строительства здания,помещения которого будут сдаваться в аренду после окончаниястроительства и оформления арендодателем прав на эти помещения. Вданном случае предварительный договор является инструментомфиксации гарантии обещания потенциального арендодателя передать варенду помещения после окончания строительства.

Вместе с тем не стоитзабывать, что предварительный договор не предоставляет тех прав иобязанностей, которые появляются благодаря договору аренды.Применение предварительного договора на стадии строительства имеетсвои слабые стороны, которые могут привести к признанию егонедействительным. Об этом также стоит помнить. Избежатьнезапланированных последствий помогут рекомендации, изложенныениже.

Существенные условия предварительного договора

Для того чтобыпредварительный договор приобрел юридическую силу, он долженотвечать требованиям, содержащимся в ст.429ГК РФ.

Предварительный договордолжен содержать все существенные условия, включая условия,позволяющие установить предмет (п.3ст.429 ГК РФ).

Под предметом договорапонимается обязательство, вытекающее из договора и представляющеесобой действия (или бездействие), которые должна совершитьобязанная сторона (или соответственно воздержаться от ихсовершения).

Предметом договора арендыявляются действия арендодателя по предоставлению помещения в арендуарендатору и действия арендатора по принятию помещения по временноевладение и (или) пользование с уплатой арендодателю определеннойцены.

Юридическая сила договоразависит от согласования всех существенных условий договора присоблюдении требуемой законом формы (п.1ст.432 ГК РФ).

Всостав существенных условий предварительного договора аренды входитполный набор существенных условий основного договора аренды.

Помимо предмета договорак существенным условиям относятся условия, которые названы в законеили иных правовых актах в качестве таковых или необходимые длядоговоров данного вида, а также все те условия, относительнокоторых по заявлению одной из сторон должно быть достигнутосоглашение.

Итак, дляпредварительного договора аренды перечень существенных условий, безкоторых договор будет считаться незаключенным, содержится в главе34 “Аренда” ГК РФ. Здесь см. раздел”Условия договора аренды помещений” (с.38).

Формапредварительного договора аренды

Важный момент, на которыйтакже следует обратить внимание, – это форма договора. Всоответствии с п.2ст.429 ГК РФ предварительный договор заключается в форме,установленной для основного договора, а если форма основногодоговора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правило форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Договор аренды в любомслучае согласно требованию п.1ст.609 и ст.651ГК РФ должен быть заключен в письменной форме как единыйдокумент, подписанный сторонами. Вместе с тем п.2ст.609 и п.2ст.651 ГК РФ указывают на необходимость государственнойрегистрации договора аренды помещений, если срок аренды составляетне менее одного года.

Предположим, что стороныпланируют в будущем заключить основной договор аренды на срок,требующий обязательной государственной регистрации, например напять лет.

Обязаны ли стороны в этой ситуации регистрироватьпредварительный договор аренды? Является ли факт государственнойрегистрации элементом формы предварительного договора по ГК РФ?

Предварительный договораренды не подлежит государственной регистрации, достаточно того,что он заключается в письменной форме единого документа.

Такойвывод был сделан Президиумом ВАС РФ в информационном письме от 16.02.2001 N 59″Обзор практики разрешения споров, связанных с применениемФедерального закона “О государственной регистрации прав нанедвижимое имущество и сделок с ним”” (далее – информационное письмо N 59).

Вчастности, в п.

14информационного письма N 59 сказано, что предварительныйдоговор, по которому стороны обязуются в будущем заключить основнойдоговор, подлежащий государственной регистрации, государственнойрегистрации не подлежит.

Ктакому выводу суд пришел, рассматривая дело, инициированноеиндивидуальным предпринимателем, который пытался обязать оппонентазаключить договор аренды на 25 лет на условиях предварительнозаключенного договора аренды. Ответчик свои возражения обосновывалотсутствием государственной регистрации предварительного договорааренды, ссылаясь на ст.

429ГК РФ, обязывающую придавать предварительному договору формуосновного договора. Основной договор аренды, без сомнений, подлежалгосударственной регистрации, поскольку срок аренды составлял 25лет.

Суд указал, что в силуп.2ст.429 ГК РФ к предварительному договору применяются правилатолько о форме основного договора.

Условие об обязательнойгосударственной регистрации договора аренды здания или сооруженияна срок не менее одного года, установленное п.2ст.651 ГК РФ, не является элементом формы этогодоговора.

Предварительный договор,по которому стороны договорились заключить договор арендыпомещения, подлежащий государственной регистрации, не являетсятакже и сделкой с недвижимостью исходя из требований ст.164ГК РФ. Указанная статья обязывает осуществлять государственнуюрегистрацию сделок с землей и с другим недвижимым имуществом,включая помещения.

Предметом жепредварительного договора аренды является обязательство сторон поповоду заключения в будущем договора аренды (основного договора), ане обязательства по поводу недвижимого имущества.

Срокпредварительного договора аренды

Следующее важное условие,которое желательно включить в предварительный договор аренды, –срок, в течение которого стороны обязуются заключить основнойдоговор.

Обращаем вниманиена желательность, а не обязательность включения в предварительныйдоговор такого условия.

Именно указанное условие предоставляетвозможность потенциальному арендодателю предпринять меры дляпрекращения предварительного договора.

По общему правилу,содержащемуся в п.4ст.

429 ГК РФ, если стороны не указали в договоре срок, втечение которого будет заключен основной договор, то основнойдоговор подлежит заключению в течение года с моментазаключения предварительного договора.

Как можно использоватьотсутствие срока в предварительном договоре?

Приведем пример.

Послезаключения предварительного договора арендодатель нашел болеевыгодного арендатора, предлагающего повышенный размер аренднойплаты.
Естественно, возможностьполучения большей прибыли является причиной потери интереса к менеевыгодному арендатору.

И если, с одной стороны, имеется заключенныйпредварительный договор, связывающий свободу решений арендодателя,то, с другой стороны, имеются и вполне законные методы снять с себяранее взятые обязательства. Самый простой – взаимное соглашениесторон о расторжении предварительного договора аренды.

Впрочем,указанный метод не самый простой с точки зрения реализации,поскольку зависит от воли обеих сторон, в том числе и арендатора,который вряд ли согласится отказаться от выгодного договора.

Остановимся на условияхпрекращения действия предварительного договора аренды пооснованиям, предусмотренным специальной статьей, посвященнойпредварительному договору (ст.429ГК РФ).

По общему правилу,изложенному в п.6ст.429 ГК РФ, предварительный договор прекращает свое действие,если до окончания срока, в который стороны должны заключитьосновной договор, он не будет заключен либо одна из сторон ненаправит другой стороне предложение заключить этот договор.

Прекращение предварительного договора аренды

Представим ситуацию.Предварительный договор заключен. Но другим потенциальнымарендатором арендодателю предложены более выгодные условия.

Арендодатель заинтересовался новым прибыльным предложением иначинает поиск причин и возможностей, которые станут препятствиемдля исполнения договора с менее выгодными условиями. Как можетпоступить арендодатель в данной ситуации? Есть несколько вариантовего действий.

Первый вариантвозможен при отсутствии условия о сроке в предварительномдоговоре.

Если срок действияпредварительного договора один год, арендодатель может занятьпассивную роль и ожидать, когда истечет один год с моментазаключения предварительного договора.

Со следующего дня послеистечения одного года предварительный договор считаетсяпрекратившим свое действие в соответствии с п.6ст.429 ГК РФ.

Источник: http://docs.cntd.ru/document/902079252

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.