Расторжение соглашения о задатке

Содержание

Задаток возвращается или нет

Расторжение соглашения о задатке
Если вы решили купить квартиру, землю или дом, продавец законно может попросить оплатить задаток. Каждый хочет быть уверенным в том, что сделка не сорвется. Если же договор расторгается по вине продавца, что случается довольно часто, возврат денег должен быть сделан в двойном размере. Хорошо, если вопрос решается по взаимному согласию.

Иногда стороны конфликта для его разрешения вынуждены обращаться в суд. В процессе рассмотрения спора может выяснится, что частичная оплата была не задатком, а авансом.

Обычное дело – когда при оформлении оплатной сделки на квартиру стороны договора путают правовую основу предварительно оплаченной суммы, не знают что это – аванс или задаток, и при каких обстоятельствах уплаченная сумма возвращается?

Определение задатка дано в части 1 статьи 380 ГК РФ.

Под ним понимают денежную сумму, которую покупатель передает продавцу в счет дальнейшей оплаты стоимости покупки. Продавец в свою очередь обязан не продавать имущество другому покупателю до совершения сделки.

В договоре должно быть указано, что частичная предварительная оплата является задатком.
В противном случае суд автоматически признает платеж авансом.

Задаток выполняет три основные функции:

  • платежную – денежные средства перечисляются продавцу в счет последующих платежей по сделке;
  • доказательную – факт оплаты задатка является доказательством заключения договора;
  • обеспечительную – побуждает участников сделки добросовестно исполнить свои обязательства.

Покупатель не сможет получить приобретенное имущество в собственность пока полностью не расплатится, а если так случается, то частичная оплата остается у продавца. Когда же сделке препятствует собственник недвижимости, уплаченная сумма возвращается вдвойне.Таким образом, задаток служит гарантией того, что стороны доведут сделку до конца. Передача денег должна сопровождаться заключением письменного соглашения. В нем, кроме прочего, обязательно, указывается:

  • форма и размер предварительной оплаты,
  • предмет основной сделки, обеспеченной задатком.

В случае передачи денег на основании устного соглашения, платеж не может быть расценен в качестве задатка. Взнос будет признан авансом.

Задаток – аванс – в чем между ними разница

Следует отличать платеж, полученный в качестве задатка, от аванса. Под последним понимают предоплату, передаваемую покупателем продавцу в целях подтверждения намерений завершить сделку.

Разница между задатком и авансом состоит в том, что аванс выполняет только платежную и доказательственную функцию. Он не является обеспечением исполнения договора. Покупатель передает аванс до наступления у продавца встречного обязательства по передаче имущества.

Платеж подтверждает серьезность его намерений и считается частью будущей оплаты.

Закон не предъявляет требований к форме соглашения об авансе. Поэтому оно может заключаться устно.

При этом нужно учитывать требования статьи 161 ГК РФ, которая устанавливает письменную форму для сделок между организациями. Также письменная форма применяется при заключении соглашений об авансе гражданами на сумму от 10 000 руб.

Передавая деньги в счет аванса, покупатель берет на себя обязательства по заключению сделки. Если он передумает подписывать договор, то вправе вернуть себе деньги. В случае отказа со стороны продавца в возврате аванса последний несет ответственность за неосновательное обогащение. Плюс к этому нужно будет уплатить проценты за пользование чужими денежными средствами. При передаче аванса стороны не несут никаких убытков. Однако, нужно быть готовым к тому, что любой участник сделки вправе безнаказанно отказаться от нее. Поэтому аванс удобен тогда, когда предмет договора не является принципиально важным. Продавец и покупатель вправе подстраховать себя на случай срыва сделки, установив ответственность в виде пени. Сторона, отказавшаяся от своих обязательств, уплачивает определенный процент от цены сделки. Однако, неустойка не дает достаточных гарантий. Суд может по ходатайству ответчика уменьшить ее до минимальных пределов.

Порядок возврата задатка регламентируется статьей 381 ГК РФ. Виновная сторона лишается денег и возмещает второй стороне убытки.

Позиция судебной практики

Как видно из судебной практики, суды принимают противоречивые решения по данному вопросу. ВАС РФ и ВС РФ придерживаются противоположных позиций. Арбитражные суды полагают, что предоплата, предоставленная по предварительному договору, не приравнивается к задатку.

Это связано с тем, что предварительный договор не предусматривает денежных обязательств. Продавец и покупатель обязаны совершить определенные действия, направленные на заключение основного договора. В случае срыва сделки деньги должны быть возвращаются покупателю.

Согласно позиции судебной инстанции общей юрисдикции защите подлежит добросовестная сторона по сделке. При передаче предоплаты во исполнение предварительного договора она считается задатком. Поэтому при незаключении сделки по вине продавца пострадавшая сторона получает деньги вдойне.

Если предварительный договор нарушен по вине покупателя, задаток остается у продавца.

Если случился «форс-мажор»

Бывает, что сделка расторгается из-за «форс-мажора». К обстоятельствам непреодолимой силы относят землетрясение, наводнение, пожар, катастрофу. Они не зависят от воли участников, поэтому при срыве сделки задаток возвращается в любом случае. Сумма частичной оплаты передается покупателю в начальном размере.

Если продавец отказывает в возврате денег

В случае отказа противоположной стороны вернуть деньги, второй участник вправе истребовать предварительную оплату через суд.

Если в ходе разбирательства в суде будет установлено, что основная сделка расторгнута из-за виновных действий продавца или обстоятельств непреодолимой силы, то деньги нужно будет вернуть. В случае нарушения условий договора по вине покупателя они остаются у противоположной стороны.

Если стороны договорились о предоплате, то деньги передаются только после надлежащего оформления. Сделка о задатке оформляется в письменном виде.

Положения о задатке включаются в основной договор. В отдельном пункте прописываются порядок его внесения и сумма. При таком способе оформления условие о задатке является существенным.

Также стороны вправе заключить отдельное соглашение с указанием, того, что платеж является задатком. В документе прописывают:

  • ФИО участников сделки;
  • данные паспорта;
  • место нахождения или проживания сторон;
  • подробное описание и стоимость имущества по основной сделке;
  • срок выполнения обязательств;
  • условие о задатке (цифровое значение суммы необходимо дублировать прописью);
  • условия о судьбе предварительной оплаты в случае нарушения обязательств.

Документ составляют в двух экземплярах. Проходить нотариальное заверение не нужно.

Как зафиксировать факт передачи денег?

После подписания соглашения деньги передаются продавцу. Для фиксации факта предоплаты часто пишется расписка. В ней нужно указать:

  • ФИО, сведения о паспорте, адреса нахождения или проживания;
  • ссылку на договор;
  • основание передачи денежных средств;
  • сумму в цифровом выражении и прописью;
  • дату получения денег продавцом.

Желательно написать ее от руки. Если возникнет спор о подлинности документа, заинтересованная сторона будет иметь возможность провести почерковедческую экспертизу. Если при передаче денег присутствуют свидетели, они ставят в документе свои подписи с указанием полных персональных данных (ФИО, паспорт, адрес проживания). В случае, когда продавцов несколько, каждый из них оформляет свою расписку о получении предварительной оплаты.

Как оформить факт возврата задатка?

Если основной договор расторгнут по вине продавца, факт возврата денежных средств также фиксируется распиской. Она составляется аналогичным образом. В качестве основания указывается, что возвращается задаток в двойном размере по причине неисполнения обязательств продавцом.

Можно ли составить расписку без соглашения?

Соглашение не стоит оформлять в виде простой расписки. Если покупатель решит отказаться от приобретения товара, будет сложно доказать, что предварительная оплата является задатком. В случае судебного разбирательства требование продавца останется без удовлетворения из-за неправильно оформленного документа. Он должен будет вернуть задаток.

Главными последствиями не исполнения обязательств, обеспеченных задатком являются финансовые риски сторон сделки. При неисполнении покупателем договора деньги остаются у продавца. Если сделка сорвалась по вине продавца, полученная сумма возвращается покупателю в двойном размере. Таким образом, это эффективный метод, который позволяет принудить обе стороны исполнить предварительный договор. Таким образом, возврат задатка возможен в двух случаях: при нарушении продавцом условий договора и наступлении «форс-мажорных» обстоятельств. Если сделка расторгнута по вине покупателя частичная оплата не возвращается. Для того, чтобы получить назад деньги, ему необходимо доказать, что частичная оплата была авансовым платежом. Чаще всего переквалификация частичной оплаты по договору производится через суд.

Источник: https://advokat-savchenko.ru/staty/zadatok-vozvratschaetsya-ili-net

Можно ли или нет вернуть задаток, если покупатель отказался от сделки

Расторжение соглашения о задатке

При оформлении договоров купли-продажи часто возникает вопрос о внесении задатка. Это условие может прозвучать со стороны продавца либо покупателя, но цель предварительной передачи определённой суммы одна: подтвердить намерения.

В некоторых случаях одна из сторон отказывается от покупки, и внесённый задаток становится объектом судебных споров. В частности, покупатель требует вернуть деньги, продавец отказывается это сделать.

Попробуем разобраться, кто прав в таких ситуациях.

Когда необходимо внесение задатка

Определение задатка раскрывается Гражданским Кодексом РФ. В частности, статья 380 указывает, что задатком считается некоторая сумма, которая передаётся одной из сторон договора в счёт будущих платежей. По сути, задаток становится свидетельством заключения договора и гарантом выполнения его условий.

Если говорить о конкретике, задаток часто применяется для сделок с недвижимостью, транспортными средствами, земельными участками. Передавая условленную сумму, покупатель обретает уверенность, что собственник недвижимости перестанет искать других клиентов. Продавец вместе с задатком получает гарантии, что покупатель не откажется от покупки квартиры.

Разумеется, передача задатка не даёт абсолютных гарантий, поэтому каждая из сторон может нарушить условия предварительного соглашения. Однако, здесь существует нюанс: за несоблюдение договора нарушитель несёт материальную ответственность. Благодаря этой особенности, правовые отношения между участниками договора становятся стабильнее.

Важно! Величина задатка действующим законодательством не регулируется, поэтому сумма устанавливается продавцом или согласовывается между участниками сделки. Здесь нужно также указать, что любая сумма по договору должна быть согласована сторонами.

В противном случае договор невозможно будет заключить на законных условиях. Продавец может только предложить такой вариант. Но покупатель не обязан на него соглашаться.
Статья 380 Гражданского кодекса РФ «Понятие задатка.

Форма соглашения о задатке»

Разница между авансом и задатком

Эти определения часто путают. В обоих случаях, речь идёт о денежном взносе, который уплачивается продавцу до момента передачи товара покупателю. Однако с юридической точки зрения, разница между этими понятиями огромна.

В частности, если обратиться к п.2 ст. 380 ГК РФ, можно заметить, что передача задатка всегда подтверждается письменным соглашением. Это обязательное условие, которое не зависит от суммы передаваемых средств. Если договорённость в письменной форме отсутствует, платёж признаётся авансовым.

Второе отличие — авансовый платёж не становится гарантией соблюдения заключённого договора. По своей форме, это предварительная оплата товаров или услуг, которая не требует дополнительного письменного соглашения помимо договора купли-продажи.

Третье отличие — аванс всегда возвращается покупателю, при этом продавец освобождается от ответственности. С задатком такой фокус не пройдёт. Статья 381 п.2 указывает, что если условия договорённости нарушает человек, внесший задаток, деньги остаются у получателя. Когда сторона, получившая задаток, отказывается от выполнения обязательств, средства возвращаются вдвойне.

Статья 381 Гражданского кодекса РФ «Последствия прекращения и неисполнения обязательства, обеспеченного задатком»

Условия возврата

Учитывая, что задаток является обеспечением условий сделки, вернуть внесённую сумму крайне сложно. Однако существует ряд условий, позволяющих это сделать на законных основаниях. Например:

  • письменное соглашение отсутствует (в таком случае будет проблематичен возврат денег, если вторая сторона отказывается их вернуть добровольно, поскольку необходимо будет предоставить суду иные доказательства передачи денег) или составлено с нарушениями — переданные средства признаются авансовым платежом и возвращаются несостоявшемуся покупателю;
  • сделка вызывает опасения — если покупатель заподозрит мошенническую схему, он вправе отказаться от исполнения условий договора, и вернуть задаток в судебном порядке;
  • продавец отказывается от сделки самостоятельно — это считается условием нарушения договора, поэтому задаток возвращается покупателю;
  • обоюдное соглашение — возврат задатка при неисполнении обязательств может предусматриваться условиями заключённого договора;
  • условия сделки нарушены по независящим от участников договора обстоятельствам — тяжёлое заболевание, стихийные бедствия и т. д.

Отметим, что некоторые покупатели, решившие отказаться от сделки и планирующие вернуть внесённый задаток, пускаются на хитрость. К продавцу обращается знакомый, предлагающий заключить сделку на более привлекательных условиях. Здесь существует вероятность, что погнавшись за прибылью, продавец сам предложит расторгнуть сделку.

Возврат вдвойне

Этот порядок предусмотрен п.2 ст. 381, где прямо отмечено, что если условия договора нарушены стороной, получившей задаток, средства возвращаются в двойном размере.

Кроме этого, нарушитель должен компенсировать убытки, причинённые несоблюдением соглашения. Например, стороны оформляют договор о купле-продаже гаража.

Покупатель внёс задаток, но пока собирал оставшуюся часть суммы, продавец заключил сделку с другим человеком, предложившим большую сумму.

Покупка квартиры: особенности возврата

Если сделка срывается по вине продавца, он обязан вернуть покупателю полученный задаток в двойном размере. Возврат задатка, если условия не соблюдаются покупателем, невозможен. Единственное исключение — если человек, внесший задаток, столкнулся с «серой» продажей и не собирается продолжать сделку с мошенником, однако это обстоятельство придётся доказывать в суде.

Какие гарантии даёт расписка

Письменная договорённость о передаче денежных средств в качестве задатка должна содержать следующие пункты:

  • паспортные данные и адреса участников;
  • точное описание объекта договора купли-продажи;
  • сумма: цифрами и прописью;
  • сроки для завершения сделки;
  • подписи заинтересованных лиц.

Помимо общих условий возврата, предусмотренных статьей 381 ГК РФ, вернуть внесённый задаток можно на следующих основаниях:

  • в договоре купли-продажи указана недостоверная информация;
  • отсутствует чёткое описание объекта сделки, что вызывает двоякое толкование условий.

Задаток и предварительный договор

Предварительный договор купли-продажи — это письменная договорённость о намерениях сторон. В частности, здесь прописываются основные условия, например, порядок взаиморасчётов, сроки совершения сделки и окончательная стоимость имущества.

В тело письменного договора можно внести условия возврата внесённого задатка. Если такой договорённости нет, при расторжении договора средства возвращаются на общих основаниях.

Возврат задатка на аукционах

Перед началом торгов все участники вносят задаток, который является гарантом совершения покупки победителем аукциона. Если победитель отказывается от покупки лота, задаток остаётся организаторам мероприятия. Возврат задатка предполагается в двух случаях:

  • всем участвовавшим, но проигравшим торги;
  • организаторы отменили аукцион.

Невозможность возврата

Если покупатель отказывается исполнять взятые согласно договору обязательства, вернуть внесённые в качестве задатка средства он не сможет.

Судебная практика

Если продавец отказывается возвращать задаток, хотя сделка сорвана по его вине, необходимо обращаться в суд. К исковому заявлению истца прилагаются все документальные свидетельства, подтверждающие вину ответчика.

Если суд сочтёт их убедительными, решение выносится в пользу истца. В этом случае, взыскание средств производится в принудительном порядке.

Здесь нужно учесть, что если ответчик сошлётся на тяжёлое материальное положение, необходимая сумма будет выплачиваться частями, поэтому процесс возврата заметно затянется.

Посмотрите видео о задатке при покупке квартиры

Источник: https://pravoznayka.ru/vozvrat/vozvrat-zadatka-pri-otkaze-pokupatelya-ot-sdelki.html

Практические рекомендации, как вернуть задаток за квартиру по предварительному договору

Расторжение соглашения о задатке

Перед покупкой квартиры стороны обговаривают в устной форме условия продажи и окончательную цену.

Покупатель знакомится с правоустанавливающими документами на жилое помещение и проверяет паспорта собственников.

Заказывается свежая выписка из ЕГРН и объект проверяется на наличие или отсутствие обременений и ограничений. После проверки составляется предварительный договор и соглашение о задатке.

Справка: Задаток – это деньги, которые покупатель вносит собственнику жилья в счет оплаты. Он накладывает обязательства на всех участников сделки и является средством обеспечения выполнения договорных условий (статья 380 ГК РФ).

Соглашение о задатке служит дополнением к предварительному договору. При нарушении условий договора виновник несет денежные потери, равные сумме задатка (статья 381 ГК РФ п.2).

Статья 381 ГК РФ. Последствия прекращения и неисполнения обязательства, обеспеченного задатком

  1. При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.
  2. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

    Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.

Законодательство

Соглашение о задатке составляется только в письменной форме и считается гарантией того, что ни один из участников сделки не откажется от заключения договора купли-продажи в установленные сроки. Рассмотрим, возвращается внесенная сумма при покупке или нет.

  • Если покупатель отказывается от покупки квартиры, то задаток остается у продавца.
  • Если продавец отказывается продавать квартиру, то он обязан выплатить сумму задатка в двойном размере. Кроме того продавец обязан возместить убытки, если они документально подтверждены другой стороной (статья 381 ГК РФ п.2).
  • Если покупатель не может исполнить условия договора по вине кредитора (банка), то он не в праве требовать возврата денежных средств (статья 416 ГК РФ п.2).

Статья 416 ГК РФ. Прекращение обязательства невозможностью исполнения

  1. Обязательство прекращается невозможностью исполнения, если она вызвана наступившим после возникновения обязательства обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает.
  2. В случае невозможности исполнения должником обязательства, вызванной виновными действиями кредитора, последний не вправе требовать возвращения исполненного им по обязательству.

Возвращается ли сумма, если сделка не состоялась?

При возникновении форс-мажора, когда одна из сторон не может выполнить условия договора по независящим от нее причинам, обязательства по договору прекращаются и задаток возвращается (статья 416 ГК РФ п.1). Такими причинами могут быть:

  1. болезнь или смерть одного из участников сделки;
  2. аварийное состояние дома;
  3. нанесение квартире значительного ущерба;
  4. ошибки в предварительном договоре;
  5. возникновение обременения на квартиру (запрет);
  6. нарушение прав несовершеннолетних детей;
  7. другие причины, которые суд сочтет объективными.

При отказе от покупки

Если покупатель отказывается от покупки недвижимости, то он теряет сумму задатка. Можно потребовать разрыва договора и возврата денег при определенных обстоятельствах:

  • Затягивание сделки продавцом без объективных причин. Отправляется письмо с уведомлением и в случае отказа составляется исковое заявление в суд.
  • Завышенная оценка. Квартира покупается по ипотеке и не прошла оценку. В этом случае можно требовать возврата денег, если продавец не уступает в цене.
  • Непригодность жилья в результате пожара, затопления и т.д.
  • Предоставление заведомо ложной информации о зарегистрированных и временно отсутствующих лицах.
  • Наложение запрета судебными приставами.
  • Несоответствие документов на квартиру с выпиской из ЕГРН.

Причина должна быть объективной. В случае отказа собственника необходимо составить исковое заявление в суд. Проигравшая сторона оплачивает судебные издержки.

По инициативе продавца

По законодательству, если продавец отказывается от продажи недвижимости, то он обязан выплатить сумму задатка в двойном размере. Но бывают ситуации, когда собственник просит расторгнуть договор и готов вернуть задаток.

Объективные причины:

  1. Болезнь собственника или получение серьезной физической травмы (недееспособность).
  2. Причинение квартиры ущерба в результате пожара, затопления и т.д.
  3. Претензии третьих лиц. Квартира досталась по наследству, но объявился родственник, о котором не знал продавец.
  4. Наложение запрета приставами на проведение регистрационных действий.

В этом случае договор расторгается, и собственник жилья возвращает деньги.

Не могут считаться объективными:

  • собственник передумал из-за того, что встречный вариант был продан;
  • собственник узнал, что ему необходимо заплатить налог с продажи.

Покупатель может требовать вернуть сумму задатка в двойном размере.

По предварительному соглашению

Если предварительный договор и соглашение о задатке составлен грамотно и без ошибок, то вернуть задаток можно только по решению суда или по доброй воле продавца. При подписании документов стороны согласились, что в случае отказа от покупки сумма задатка остается у собственника квартиры и покупатель не может рассчитывать на возврат (п.2 ст.381 ГК РФ).

При обращении в суд покупатель должен привести аргументированные причины, по которым он не может приобрести квартиру. Такие аргументы как передумал или отказали в кредите не могут являться объективными, и суд будет проигран.

Если договориться не удается и веских причин для отмены покупки нет, то сумма задатка будет утеряна в полном объеме.

Обращаться в судебные инстанции не имеет смысла, так придется не только потратить время, но и оплатить дополнительно судебные издержки.

По расписке

Если продавец и покупатель занимаются оформлением документов самостоятельно, то грамотно составить предварительный договор и соглашение о задатке они не смогут. В этом случае составляется расписка. Расписка – это документ, подтверждающий передачу денег от одного лица к другому.

В ней необходимо указать:

  1. паспортные данные участников сделки;
  2. данные об объекте недвижимости;
  3. переданная сумма (указывается цифрами и прописью);
  4. за что и когда передана;
  5. внизу получатель указывает свои данные (Ф.И.О), ставит число и подпись.
  • Скачать бланк расписки о получении задатка при купле-продаже квартиры
  • Скачать образец расписки о получении задатка при купле-продаже квартиры
  • Справка: По большому счету расписка является аналогом авансового платежа, только в упрощенном варианте.

    Расписка не несет в себе обеспечительной функции, а лишь подтверждает факт передачи денег. Составляется от руки или в печатном варианте. В ней не прописываются штрафные санкции и обязательства сторон, так как это не предусмотрено законодательством РФ. При срыве сделки деньги возвращаются в обмен на расписку.

    Через суд

    Если сделка не состоялась по вине одной из сторон, то другая сторона имеет право требовать возврата денежной суммы и компенсации расходов, если таковые имеются. Необходимо встретиться и попробовать разрешить конфликт мирным путем.

    Если участники не пришли к соглашению, то пострадавшая сторона направляет другой стороне письмо с уведомлением или телеграммой о том, что она обращается в суд. После чего составляется исковое заявление в суд по месту прописки, прилагаются копии документов на основании которых затребован возврат задатка.

    В исковом заявлении необходимо детально описать:

    • обстоятельства при которых оформлялись документы;
    • предпринятые меры для мирного урегулирования;
    • ссылки на законодательную базу;
    • указать свои требования и сумму задолженности (задаток, дополнительные расходы, составление искового заявления, квитанция об оплате госпошлины, услуги адвоката).

    На определенный день назначаются слушания, стороны могут выступить самостоятельно или нанять юриста.

    Важно! Все расходы будет оплачивать проигравшая сторона.

  • Скачать бланк искового заявления о возврате задатка за квартиру
  • Скачать образец искового заявления о возврате задатка за квартиру
  • Если все предварительные договоренности соблюдены и документы оформлены правильно, то риски потери денег минимальны. Перед подписанием договоров будьте внимательны и ставьте подпись, если вопросов не возникло и вам все понятно. Если вы продаете или покупаете квартиру впервые, то обратитесь к риэлтору, который поможет в оформлении документов. Успехов!

    , пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

    Источник: https://expravo.com/zhilishhnoe-pravo/kvartira/kuplya-prodazha-kvartiry/pokupka/vozvrat-zadatka.html

    Вс рф разъяснил, как вернуть залог, если покупка не состоялась

    Расторжение соглашения о задатке

    Практически ни одной серьезной и дорогостоящей покупки граждане сегодня не совершают без залога. Это касается в первую очередь приобретения квартир, дач, автомашин, земельных участков.

    Риелторы и продавцы-консультанты сами советуют покупателю для уверенности, что понравившийся товар не “уйдет”, заключить предварительный договор купли-продажи и внести некую сумму в виде залога. А если в итоге покупка не состоялась? Проблемы с возвратом залогов, как утверждает судебная статистика, – весьма распространенная тема споров.

    ВС объяснил, кто решает судьбу заграничного имущества при разводе

    Поэтому разъяснение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда РФ о том, кто, кому, когда и на основании каких законов должен возвращать залог за несостоявшееся приобретение, может помочь многим настоящим и будущим покупателям.

    В нашем случае в 2016 году в городской суд обратился житель Подмосковья с иском к некому гражданину о возврате денег. В иске сумма – почти 162 тысячи долларов – названа “необоснованным обогащением”. Кроме того, истец попросил еще и проценты за пользование этими деньгами в течение семи лет. Здесь получилось больше 82 тысяч долларов.

    История иска такова. Один гражданин решил купить часть жилого дома у его собственника. Продавец и покупатель заключили предварительный договор.

    В этом договоре было сказано, что граждане приняли на себя обязательство заключить полноценный договор купли-продажи в течение года с момента подписания предварительного договора.

    “Во исполнение принятых на себя обязательств” истец заплатил ответчику почти 162 тысячи долларов. Но покупка жилья так и не состоялась, предварительный договор прекратил свое действие, однако залог продавец не вернул.

    В городском суде хозяин так и не проданного жилья свой отказ возвращать деньги объяснил просто: срок исковой давности (три года) по такому требованию прошел.

    В общем, раньше надо было требовать деньги, а сейчас время упущено. Но суд исковые требования несостоявшегося покупателя удовлетворил.

    Областной суд с таким решением согласился, правда, сумму взысканных процентов уменьшил почти наполовину.

    Ответчик с таким решением не согласился и пошел дальше и выше – в Верховный суд РФ. Там дело затребовали, изучили и отменили все принятые по спору о возврате залога решения. По мнению Верховного суда, местные суды “допустили нарушения”.

    Из материалов дела видно, что предварительный договор купли-продажи стороны подписали еще в 2010 году. И в течение 2011 года должны были подписать основной договор. Часть дома на продажу оценили в 192 тысячи долларов. По предварительному договору покупатель заплатил сумму, эквивалентную 162 тысячам долларов.

    Первая инстанция решила: раз обязательства по предварительному договору не выполнены и основной договор так и не подписан, то залог надо вернуть. Апелляция, уменьшая проценты за “пользование чужими денежными средствами”, посчитала: раз гражданин подал иск в 2016 году, вернуть ему проценты надо только за три предыдущих года.

    Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ заявила, что с такими решениями не согласна.

    ВС разъяснил, как победить застройщика, сдавшего жилье с дефектами

    И вот почему. По Гражданскому кодексу (статья 1102), если человек без правовых актов или сделок приобрел имущество за счет другого человека, которого назвали потерпевшим, то это имущество “необоснованно приобретенное”. И его надо вернуть. Из материалов дела видно, что заплаченные по предварительному договору деньги – это задаток.

    В статье 308 Гражданского кодекса говорится, что задатком “признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся ей по договору платежей и как доказательство заключения договора в обеспечение его исполнения”.

    В следующей статье Гражданского кодекса (381) сказано, что при прекращении обязательств до начала исполнения договора по соглашению сторон или если его невозможно исполнить (статья 416) задаток надо вернуть.

    А вот если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, то он остается у того, кому его дали. Но в том случае, когда за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана его вернуть в двойном размере.

    Это же сказано и в том договоре, который стороны подписали.

    Если сделка не состоялась по вине покупателя, то задаток ему не вернут

    По мнению Верховного суда РФ, местные суды, начиная рассматривать спор, должны были установить, кто несет ответственность за то, что основной договор купли-продажи не был заключен в оговоренный срок. Почему-то этого не сделали ни городской, ни областной суды.

    Кроме этого, суды первой и апелляционной инстанций в нарушение закона не дали оценку доводам и доказательствам продавца, что основной договор не заключили по вине покупателя. Продавец жилья еще в 2011 году отправил покупателю уведомление о том, что необходимо заключить основной договор. Но покупатель не только на это не отреагировал, он попытался расторгнуть предварительный договор.

    В итоге дело о возврате залога будет пересмотрено.

    Источник: https://rg.ru/2018/11/05/vs-rf-raziasnil-kak-vernut-zalog-esli-pokupka-ne-sostoialas.html

    Поделиться:
    Нет комментариев

      Добавить комментарий

      Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.