Расходы на управление объектом недвижимости

/ Газета / Новости рынка недвижимости Санкт-Петербурга

Девелоперы, разработчики концепций (бизнес-консультанты) и собственники коммерческой недвижимости, определяя затраты на эксплуатацию, нередко используют цифры, величины и соотношения, которые не отражают реальной картины.

Читать нас в Яндекс.Новостях Автор (Евгений Якушин, ген. директор УК “Система”), принимая участие в разработке бизнес-планов реализации проектов коммерческой недвижимости и выдавая рекомендации по выбору инженерной инфраструктуры и отделочных материалов, а также рекомендации по прогнозированию затрат, связанных с их эксплуатацией, на практике оценивал эффективность принятых стандартов и правильность выбранных затратных показателей. Анализ результатов выявил некоторые закономерности и тенденции, на основании которых были разработаны способы расчета текущих и прогнозирования будущих эксплуатационных затрат (при этом автор использовал общую методологию и терминологию профессиональных оценщиков).  1. Доходный способ. Стоимость эксплуатации с учетом доходности объекта. Доходный способ: стоимость эксплуатации регламентирована показателями доходности. 

Доходный метод расчета и прогнозирования эксплуатационных затрат основан на применении укрупненных показателей соотношения операционных затрат, плановой (ожидаемой) доходности и валового дохода объектов коммерческой недвижимости различной классности. То есть величина эксплуатационных затрат определяется в строгой зависимости от заложенной в бизнес-плане доходности – чтобы зарабатывать Х, надо тратить Y. 

Доля операционных затрат на содержание объекта недвижимости от валового дохода 

1. Затраты на эксплуатацию объекта недвижимости составляют 10 – 16 % от валового дохода, причем под эксплуатацией недвижимости мы понимаем наличие всех ее семи составляющих.

Здесь мы рассматриваем контроль технического состояния, техническое обслуживание, планово-предупредительные работы, нормативные мероприятия, санитарно-гигиеническое обслуживание (клининг), технический консалтинг, обеспечение ресурсами, планирование и бюджетирование, а также зарплату сотрудников.

  Причем распределение соотношений в зависимости от классности бизнес-центров таково:БЦ класса  «А» 10 – 12%;  БЦ класса  «В» 12 – 14 %;БЦ класса  «С» 14 – 16 %.  

2. Расходы на управление составляют  5 – 10 % от валового дохода.

Под управлением коммерческой недвижимостью рекомендуется понимать следующий комплекс мероприятий:

– текущий брокеридж (поиск и привлечение арендаторов в функционирующем объекте);

– управление (взаимодействие с арендаторами, урегулирование текущих вопросов);

– продвижение (promotion) объекта: реклама, PR, стимулирование сбыта;- развитие объекта, пакета его услуг и удержание арендаторов;

– представление интересов собственника объекта;

– юридическое сопровождение (подписание, пролонгация, расторжение договоров и их последующая регистрация в госорганах);

– бухгалтерское сопровождение (выставление счетов; сбор арендных платежей, взимание задолженностей; перевод средств собственнику);

– подготовка финансовой отчетности.

 3.  Затраты на коммунальные услуги  (водо-, тепло -, газо -, электроснабже­ние) составляют 6 – 8 % от валового дохода.  4. Затраты на обеспечение безопасности 4 –  7% от валового дохода  (зарплата со­трудникам службы безопасности, покупка спецодежды, установка и эксплуатация камер видеонаблюдения, обслуживание охранно-пожарной сигнализации).  

Итак, на «содержание»  здания  уходит до 30 – 40 % от валового дохода.  

Возьмем для примера бизнес-центр класса “В”, расположенный в Выборгском районе Петербурга. 

Общая площадь – 5411 кв.м.

Арендопригодная площадь – 4058 кв.м.

Заполняемость – 100%.

Арендная ставка – 30 у.е. кв. м/ месяц.

Валовой ежемесячный доход  – 22,5  у.е. кв. м/ месяц. 

Стоимость эксплуатации определяется по доходному способу расчета стоимости эксплуатации (12 – 14 % от валового дохода) и составляет для конкретного бизнес-центра 2,7 – 3, 15  у.е. за кв.м. в месяц. 

2. Затратный способ. Стоимость эксплуатации с учетом затрат.

 Затратный способ:  стоимость эксплуатации регламентирована условиями обслуживания строительных конструктивов, отделочных материалов и инженерной инфраструктуры объекта недвижимости.        Затратный метод расчета стоимости эксплуатации и прогнозирования эксплуатационных затрат основан на применении укрупненных показателей по статьям расходов – в расчете на единицу площади для различных типов и функциональных назначений недвижимости. При этом величины укрупненных показателей определяются на основе технических характеристик инженерной инфраструктуры и строительных конструктивов объекта недвижимости, соответствующих принятой классности объекта недвижимости и их суммарному физическому износу.  То есть определяется величина эксплуатационных затрат посредством создания сметы – должны тратить Y для обеспечения определенного перечня эксплуатационных показателей. При этом эксплуатационные показатели – это совокупность технических, объемно-планировочных, санитарно-гигиенических, экономических и эстетических характеристик, обуславливающих его эксплуатационные качества.   

Обратимся к тому же примеру: 

Бизнес-центр (класс “В”):

 – системы отопления, холодного и горячего водоснабжения, канализации (элеваторный узел, водомерный узел,  сантехническое оборудование, канализационные стояки, колодцы);- электротехнические системы (проводка, электрораспределительные щиты, ГРЩ, освещение, электрооборудование);-  системы вентиляции и кондиционирования;-  противопожарные, охранные, мониторинговые системы;-  системы СКС.  Физический износ инженерной инфраструктуры 10% – 20%.  Таблица 8. Стоимость эксплуатации бизнес-центра, рассчитанная по затратному методу  

Общая площадь кв.м.                   21 300  
Площадь мест общего пользования кв.м.                     5 400  
Прилегающая территория                   15 580  
Статьи затратв мес.    (руб.)
ФОТ   службы управления эксплуатации с учетом налогов
Менеджер объекта эксплуатации  (1)             34 020  
Инженер- энергетик (1)                   31 500  
Инженер по эксплуатации ОВиВК (0,5)                   15 120  
Итого ФОТ   службы управления эксплуатации:                   80 640  
ФОТ службы эксплуатации с учетом налогов
Электрик (2)                   45 360  
Сантехник (2)                   45 360  
Дежурный рабочий (2)                   30 240  
Итого ФОТ службы эксплуатации:                   120 960  
Всего ФОТ:               201 600  
Стоимость ЕТО и ППР инженерных систем и сетей (лимиты стоимости)
Система внутреннего, наружного и аварийного освещения (с заменой ламп)                   15 400  
Система пожарной сигнализации, система оповещения о пожаре, система автоматического пожаротушения, система охранной сигнализации                   30 400  
Системы   вентиляции   и   кондиционирования воздуха,   приточные и вытяжные установки, чиллер, кондиционеры и фанкойлы, система дымоудаления                   35 200  
Лифты и эскалаторы                   31 600  
Система   теплоснабжения,   система   водоснабжения   и   противопожарный водопровод; система водоотведения; система воздушно-тепловых завес                   28 800  
Услуги аварийной бригады                   12 000  
Ежемесячные расходы на инвентарь и инструмент                     4 800  
Ежемесячные расходные материалы                     8 500  
Амортизация спецодежды                     5 586  
Итого:                   172 286  
Всего эксплуатация               373 886  
ФОТ службы клининга с учетом налогов
Бригадир (1)                   22 680  
Специалист по внутренней уборке (10)                 100 800  
Специалист по внешней уборке (3)                   37 800  
Итого ФОТ службы клининга:               161 280  
Затраты по клинингу
Оборудование (амортизация)                     8 600  
Инвентарь (амортизация)                     5 250  
Спецодежда (амортизация)                     7 655  
Ежемесячные расходные материалы (моющие и чистящие средства)                   37 500  
Итого:                 59 005  
Всего затраты на клининг:               220 285  
Итого прямые расходы:               594 171  
накладные расходы (10% от прямых расходов)                 59 417  
рентабельность (12% от прямых расходов)                 78 431  
Итого стоимость услуг без НДС                732 019  
НДС 18%                131 763  
ИТОГО  с НДС в месяц                863 782  
итого  с НДС за 1 кв.м  в месяц40,55
Стоимость услуг эксплуатации и клининга БЦ  «_______»            на 1 кв.м. общей площади ежемесячно USD  (Курс 27 рублей)  1,50

 

Стоит также учесть то, что затраты на эксплуатацию – это величина непостоянная. Она изменяется из месяца в месяц, потому что расходы на нее, в зависимости от сезона, различаются. При подготовке к отопительному сезону в августе-сентябре расходы на эксплуатацию выше, чем в апреле-мае.

Поэтому не совсем верно использовать усредненную величину (эта ошибка присуща многим бизнес-консультантам). Можно указать среднюю величину, которая тратится на эксплуатацию, например, $2,5 на кв. м в месяц.

Но всегда надо помнить, что летом она может снижаться до $1,5, а осенью повышаться до $3,5 на кв. м в месяц.  

3. Сравнительный способ. Стоимость эксплуатации с учетом аналогов. 

Сравнительный способ определения стоимости эксплуатации и прогнозирования эксплуатационных затрат основан на применении анализа  «объектов-аналогов».

Затраты на их эксплуатацию могут быть известны как с помощью проведения расчетов затратным методом, так и с помощью взятых в открытом доступе укрупненных показателей расходов для аналогичной недвижимости.

  С одной стороны, если первые два способа оценки стоимости эксплуатации недвижимости требуют определенного количества специфической информации и времени на расчеты, то  сравнительный  способ полезен в качестве экспресс-оценки.

С другой стороны, получить информацию о стоимости эксплуатации аналогичных объектов чаще всего затруднительно, потому что она не находиться в свободном доступе. Но тем эта информация и важнее, так как она позволяет собственнику мгновенно оценить свои предполагаемые эксплуатационные затраты, сравнив их с расходами на эксплуатацию, которые позволяют себе «коллеги».

СистемаСотрудников на Restate: 1 ул. Оптиков, д. 4, кор. 2, офис 310 Санкт-Петербург,

ул. Заставская, д. 31, корпус 2 196084 Санкт-Петербург, Подписывайтесь на наш канал в “Яндекс.Дзен”: больше интересных новостей каждый день.

По собственной информации. Гиперссылка на Restate.ru обязательна.

редакция Restate.ru

Нашли ошибку или неточность? Нажмите CTRL и ENTER и расскажите нам про это

Источник: https://www.Restate.ru/material/ekspluataciya-nedvizhimosti-glava-10-stoimost-ekspluatacii-sistema-83649.html

Составление бюджета эксплуатационных расходов объекта коммерческой недвижимости

Расходы на управление объектом недвижимости

Андрей Кротковгенеральный директор управляющей компании «Zeppelin»

Веб-журнал InfoClean 



 Вопрос разработки бюджета эксплуатационных расходов регулярно возникает перед управляющими компаниями. Так, например, им задаётся собственник объекта недвижимости, когда решает провести тендер, или якорный арендатор, который желает убедиться в адекватности запрашиваемой ставки. А иногда даже потенциальный покупатель интересуется данной информацией.

Одни ненавидят этот бюджет за то, что в структуре «пирога» общих расходов их бизнеса эксплуатационные составляют львиную долю. Для других, напротив, умение обосновать бюджет и своевременно проиндексировать его в сторону увеличения — вопрос выживания на рынке.

На практике существуют и, в зависимости от конкретной ситуации, применяются три основных метода оценки стоимости эксплуатации недвижимости: доходный, сравнительный и затратный. Доходным методом чаще всего пользуются девелоперы или первичные покупатели объектов. В этом случае величина эксплуатационных расходов «привязывается» к планируемым показателям доходности объекта.

По нашему опыту, для бизнес-центр класса «С» эксплуатационный бюджет должен укладываться в границы 9–12%, для БЦ класса «В» нормой являются 7–9%, а для БЦ класса «А» оптимальные эксплуатационные затраты должны составлять 5–7% от валового дохода.

К сожалению, уже на следующий год «жизни» объекта недвижимости собственник сталкивается с необходимостью существенно скорректировать расходы на эксплуатацию, определённые доходным способом, и не всегда в сторону их сокращения.

Сравнительный метод используется, например, оценщиками и консалтинговыми компаниями в тех случаях, когда налицо дефицит времени и нет возможности достоверно рассчитать доходную часть объекта. Рынок анализируется на предмет «аналогов», и опрашивается большое количество респондентов.

Конечно, существует вероятность, что эта работа будет проведена качественно и полученные результаты совпадут с рассчитанными доходным методом, но ожидать от такого бюджета эксплуатационных расходов (БЭР) высокой степени достоверности и адекватного постатейного распределения затрат не приходится.

Соответственно, и принимать на его основе выверенные управленческие или финансовые решения мы бы не рекомендовали. Именно по этим причинам на вторичном рынке коммерческой недвижимости абсолютное большинство собственников при формировании бюджета на эксплуатацию прибегают к расходному методу, основанному на анализе эксплуатационных затрат.

Однако и здесь имеется своя специфика, прямо зависящая от «судьбы», которую собственник уготовил своему активу, т. е. от возможных вариантов его дальнейшего использования. Если объект уже выставлен на продажу, то и стратегия его собственника при формировании эксплуатационного бюджета заключается в минимизации расходов на плановую текущую эксплуатацию, в т. ч.

на сокращение обслуживающего персонала, отказ от значительной части планово-предупредительных ремонтов и регламентных работ. Максимум, на что будут без задержки выделяться средства в этом случае — аварийно-диспетчерское обслуживание и «предпродажная подготовка».

Если же объект используется как долгосрочный инструмент извлечения стабильной прибыли или в качестве залога, то и подход к БЭР иной — скрупулёзный, можно даже сказать академический, без необдуманной экономии.

При выборе того или иного механизма планирования эксплуатационных расходов объекта недвижимости надо учитывать не только задачи и цели, которые будет преследовать собственник, но и функциональное назначение: офисное ли это здание, торгово-развлекательный центр или логистический комплекс.

Так, например, в ТРЦ одинаковой площади с офисным зданием доля расходов на клининг, вертикальный транспорт (лифты) и охрану будет существенно больше. В логистическом же комплексе круглосуточная, но преимущественно ночная, специфика работы значительно повлияет на ФОТ персонала.

О персонале Бюджетирование расходным методом основывается, прежде всего, на применении отраслевых нормативов, СНиПов, соответствующих постановлений и подзаконных актов, но с обязательной поправкой на существующие рыночные реалии (альтернативная стоимость подобных услуг у субподрядных компаний) и практический опыт УК. Так, при определении количества необходимого персонала для уборки прилегающей территории нормативы установлены, исходя из её площади, вида покрытия, интенсивности пешеходного или автомобильного движения, продолжительности холодного и тёплого периодов года, а также количества дней с твёрдыми и жидкими осадками. Нормативная численность персонала для внутренней уборки зависит от типов и функционального назначения помещений, их площади и заставленности мебелью, типов напольных покрытий, количества санитарных зон, места и вида мусоросборников и др. Численность и режим работы сотрудников, задействованных в технической эксплуатации объекта, определяется на основе специализированных регламентов, исходя из состава имеющегося оборудования и инженерных систем, а также количества работающих в здании людей и общей площади объекта.


Рыночное регулирование

В то же время не ко всем эксплуатационным расходам можно механически применить подход, основанный на отраслевом нормировании. Расходы на управление, оплату юридических и бухгалтерских услуг, расходы на оказание дополнительных услуг арендаторам, вознаграждение УК и т. д. регулируются рыночными механизмами. Наш опыт говорит о том, что расчёт ресурсов, необходимых для эксплуатации объекта недвижимости, только на основе действующих отраслевых нормативов и технических регламентов, без учёта ситуации на рынке и пожеланий заказчика, приводит к необоснованному завышению стоимости данной услуги для собственника.

С чего начать

 Первичное формирование бюджета эксплуатационных расходов объекта происходит, как правило, на этапе обращения собственника (арендатора) в УК с запросом на подготовку коммерческого предложения. Собственники, для которых данный тендер не первый, уже  имеют достаточно подробное техническое задание. Для «новичков»,  зачастую, помощь в разработке ТЗ оказывает УК.

 Реже случается, что сотрудничество УК с будущим заказчиком начинается на стадии технического консалтинга в ходе эксплуатационного аудита проектных решений, исполнительной документации и сопровождения строительства. Такой подход позволяет собственникам избежать технических ошибок, которые могут повлечь за собой существенные дополнительные расходы при эксплуатации объекта.

Существуют и «антипримеры». Так, в портфеле контрактов нашей компании присутствует объект класса «В+» площадью 7 000 кв.м., новые собственники которого по итогам 2012 года были вынуждены незапланированно затратить свыше 10 млн рублей на устранение строительных недоделок и ошибок проектировщиков.

Безусловно, на рынке существуют такие специалисты и управляющие компании, которые способны разработать бюджет эксплуатационных расходов и подготовить коммерческое предложение без выезда на объект, только на основании ТЗ. Мы придерживаемся другой модели. Направлению ком.

предложения предшествует обязательный осмотр объекта, оборудования и систем, а также опрос заказчика о его пожеланиях и представлении о запрашиваемых услугах.

Следующие шаги

В дальнейшем, по результатам обследования объекта специалистами УК, изучения ожиданий заказчика, анализа и оценки технической документации, управляющая компания формирует годовой бюджет эксплуатационных расходов объекта недвижимости с необходимым набором основных услуг: коммерческое управление, техническая эксплуатация и обслуживание, комплексная уборка внутренних помещений и прилегающей территории, организация службы парковки, организация службы ресепшен, обеспечение безопасности объекта и т.д.

Возможны варианты 

 Наша компания предлагает своим клиентам два варианта планирования бюджета эксплуатационных расходов: закрытый (closed-book) и открытый (open-book).
Бюджет open-book собственник и УК согласовывают разово, на срок действия договора.

Далее управляющий ежемесячно корректирует произведённые фактические расходы либо учитывает полученную экономию и перерасход, прежде чем направить отчёт к собственнику для оплаты.

Такой вид планирования бюджета, как правило, используют собственники объектов, так как он позволяет прозрачно подтверждать арендаторам расходы на содержание объекта. Полученная таким способом экономия переносится на следующий период.

Однако для заказчика бюджет open-book, за счёт более сложного документооборота, влечёт за собой необходимость иметь в своём штате специалистов для контроля и анализа предоставляемых УК отчётов. 

При закрытом бюджете (closed-book) управляющая компания и собственник фиксируют среднемесячную величину планируемых расходов исходя из годового бюджета, которые далее не пересматривают.

Таким образом, собственник ежемесячно не корректирует фактические расходы, а УК может самостоятельно перераспределять ресурсы в рамках фиксированной стоимости.

Риски перерасхода Исполнитель в данном случае берёт на себя. 

Детализация бюджета эксплуатационных расходов объекта может быть различной, в зависимости от пожеланий собственника, но, как правило, предполагает следующие обязательные разделы:

Причём всё, что связано с персоналом — это постоянная затратная часть бюджета. А субподрядные и периодические работы, ЗиП и материалы — его переменная часть.
Мы рекомендуем клиентам не включать в эксплуатационный бюджет затраты на расходные материалы либо включать минимальный лимит. Используя такую схему, собственник получает следующие преимущества:

В результате эксплуатации объекта в течение года УК обогащается опытом, благодаря которому может внести изменения в бюджет следующего года, позволяющие улучшить состояние объекта за счёт возможных неучтенных расходов и рассмотреть какие-либо варианты экономии.

На чём бы сэкономить?..

Оптимизация эксплуатационных затрат, безусловно, возможна и она предполагает целый набор решений, позволяющих экономить без ущерба для объекта недвижимости. При этом нельзя забывать, что данные меры временные и собственнику целесообразно доверить их реализацию профессионалам, т. е. специализированным управляющим. Уже благодаря только приглашению УК для участия в тендере или для проведения аудита эксплуатационных расходов, собственники гарантированно получат предметную информацию о примерном размере и способах возможной оптимизации бюджета. Зачастую так и происходит: под видом конкурсов собственниками проводятся так называемые мониторинги, которые не подразумевают дальнейшего сотрудничества с приглашёнными управляющими компаниями, а имеют своей целью лишь получение объективных данных о реальной величине необходимых эксплуатационных расходов для последующего использования собственными службами эксплуатации объекта. Рекомендую собственникам подходить к оптимизации эксплуатационного бюджета разумно, по следующему принципу: административные расходы, стоимость услуг персонала, расходы на клининг и охрану. И только в последнюю очередь задумываться о сокращении бюджета на техническую эксплуатацию. Так, например, расходы на персонал сокращаются путём перевода сотрудников на совмещения или неполный рабочий день, а некоторые виды регламентного обслуживания оборудования — на сетевые выезды по графику и аварийным заявкам. Хороший эффект приносит и внедрение систем автоматической диагностики и диспетчеризации инженерных систем. Сэкономить расходы по уборке можно, заменив маленькие контейнеры на большие и применив пресс-компакторы. Позволят сократить эксплуатационные расходы современные технологии и передовые инженерные решения. Например, эффективной альтернативой механической чистке системы вентиляции является её прочистка сухим льдом. Также сегодня возможно проведение водоподготовки без использования химических препаратов с помощью акустической электромагнитной системы. Оптимизация статей «услуги на аутсорсинге», «расходные материалы» и «ЗиП» заключается в пересмотре условий сотрудничества с поставщиками ТМЦ или услуг. Необходимо не только минимизировать объёмы их потребления, но и снизить закупочные цены за счёт привлечения других, более гибких поставщиков, предлагающих аналогичные по свойствам, но более дешёвые варианты соответствующей продукции.

… а на чём экономить нельзя

Но нельзя забывать о том, что существует ряд затрат, экономить на которых нецелесообразно, так как это может привести к более существенным расходам в дальнейшем. Невыполнение графиков ППР и регламентных работ при техническом обслуживании инженерного оборудования приводит к серьёзным поломкам. Например, если перестать ежеквартально обслуживать фэнкойлы, то сначала выйдут из строя гидравлические узлы и вентиляторы, засорятся теплообменники, а затем — последует отказ всей системы. Закупка же и замена нового оборудования обойдётся в десятки раз дороже стоимости его планового обслуживания. Если регулярно не менять фильтры в системе вентиляции и кондиционирования, это может привести к неприятным запахам, засорению вентиляционных решёток, потолков и стен. Это, в свою очередь, приведёт к увеличению затрат на клининг и, в дальнейшем, на косметический ремонт.

И главное — доведённые до аварийного состояния инженерные системы создают неблагоприятные условия для арендаторов, которые могут направить собственнику претензию, потребовать снижения арендной платы или даже расторжения договора аренды.

Таким образом, все шаги по оптимизации эксплуатационных расходов объекта должны быть тщательно взвешены. Изучив возможные направления экономии, УК должна на 100% убедиться, что данные мероприятия не навредят жизнедеятельности объекта, и только после этого направлять свои предложения собственнику.

В заключение хотелось бы отметить, что скрупулёзно выверенный бюджет эксплуатационных расходов объекта коммерческой недвижимости жизненно необходим всем участникам процесса.

Собственникам он позволяет получить реальную и прогнозируемую финансовую картину, а также превращает объект недвижимости в эффективный залоговый инструмент.

Управляющим — подтвердить свою профессиональную репутацию и без недоразумений и конфликтов с заказчиками получить заслуженное вознаграждение.

Источник: https://proffadmin.ru/stati/upravlenie-nedvizhimostyu/sostavlenie-byudzheta-ekspluatatsionnykh-raskhodov-obekta-kommercheskoy-nedvizhimosti/

Формирование доходов и расходов при управлении недвижимостью

Расходы на управление объектом недвижимости

Деятельность управляющего недвижимостью направлена на достижение максимальной эффективности от использования ее объектов, что предполагает ясное понимание процесса формирования доходов и расходов, возникающих в ходе эксплуатации.

Доход от объекта недвижимости как правило существует в форме арендной платы от сдаваемых в аренду помещений, а также в виде дополнительных доходов от услуг, получаемых арендаторами и иными лицами (например, посетителями арендаторов).

Совокупная арендная плата от объекта недвижимости по существу зависит от двух основных факторов – уровня арендной платы и площади, сдаваемой в аренду.

В составе площади объекта недвижимости выделяют полезную площадь, арендную площадь и общую площадь. Полезная площадь – площадь, фактически занимаемая арендаторами. Арендная площадь включает в себя полезную площадь и площади общего использования (коридоры, туалеты и т.п.).

Величина сдаваемой в аренду площади (арендная площадь) составляет всегда лишь часть общей площади здания, поскольку такие части здания как лестницы, шахты лифтов и т.д. не могут сдаваться в аренду.

Задача управляющего, в частности, состоит в том, чтобы максимально приблизить арендную площадь к общей площади без снижения качества обслуживания арендаторов.

В определенных случаях это может потребовать дополнительных затрат, например, на внесение изменений в планировку помещений. В других ситуациях эти затраты могут и не потребоваться, например, если будут сдаваться площади вестибюлей под размещение киосков, торговых автоматов и др.

Другое важное направление максимизации арендных поступлений – проведение активной политики в области арендной платы, что предполагает установление арендной платы на конкурентоспособном уровне, своевременный пересмотр ее ставок, минимизацию простоев помещений за счет работы по привлечению арендаторов и т.д.

Третье направление формирования услуг от объекта недвижимости — оказание арендаторам и сторонним лицам дополнительных услуг – обеспечение питанием, размножением материалов, курьерской службой и т.д.

Доходы и расходы, формирующиеся при управлении объектами недвижимости, отражаются рядом показателей, каждый из которых имеет свое значение для понимания основных направлений деятельности управляющего.

Основные показатели, отражающие формирование доходов и расходов при управлении недвижимостью:

– потенциальный валовой доход;

– эффективный валовой доход;

– чистый операционный доход;

– операционные расходы.

Потенциальный валовой доход – это доход, приносимый недвижимостью при 100%-й загрузке площадей, предназначенных для сдачи в аренду, до вычета эксплуатационных затрат. Рассчитывается на ежегодной основе.

Прочие доходы – это доходы, получаемые от функционирования недвижимости сверх арендных платежей, например за пользование дополнительными услугами – прачечной, игровыми автоматами, автомобильной стоянкой и т. д. Не следует включать в прочие доходы результаты предпринимательской деятельности владельца (бизнеса).

Возможны потери арендной платы от вакансий и недосбора платежей, например, вследствие смены арендаторов, нарушения графика арендных платежей, неполной занятости площадей.

Потери иногда оцениваются в виде коэффициента недоиспользования, определяемого как отношение потерь арендной платы от вакансий и неплатежей к величине потенциального валового дохода.

Такая оценка удобна, когда существуют характерные значения этой величины для какого-либо из видов использования недвижимости.

Действительный валовой доход – это потенциальный валовой доход, уменьшенный на вакансии, недосбор платежей и прочие доходы.

Операционные расходы – это периодические ежегодные расходы на содержание недвижимости, непосредственно связанные с получением действительного валового дохода. Операционные расходы состоят из постоянных и переменных расходов и расходов по формированию фонда замещения.

Постоянные операционные расходы не зависят от коэффициента недозагрузки площадей и включают налоги на имущество, страховые отчисления, некоторые элементы переменных расходов, которые фактически являются постоянными.

Переменные операционные расходы – это периодические ежегодные расходы, величина которых зависит от загрузки площадей. Наиболее типичны переменные расходы:

· коммунальные;

· на текущие ремонтные работы;

· заработная плата обслуживающего персонала;

· налоги на заработную плату;

· на пожарную охрану и обеспечение безопасности;

· на рекламу и заключение арендных договоров;

· на консультации и юридическое обслуживание;

· на управление.

Расходы на управление включаются в отчет независимо от того, кто управляет объектом – собственник или нанятый управляющий. Оценщик должен из данных по сопоставимым объектам определить, какой вид вознаграждения управляющему типичен на данном рынке для подобных объектов. Иногда оплата труда управляющего определяется в процентах от действительного валового дохода.

Отчисления в фонд замещения необходимы, поскольку владельцу приходится заменять элементы здания, узлы и оборудование, срок жизни которых короче, чем срок экономической жизни здания. Эти замены требуют значительных единовременных денежных затрат.

Стабилизация подобных расходов осуществляется через создание фонда возмещения путем ежегодных отчислений под процент, характерный для местных кредитно-сберегательных учреждений, т.е. создается денежный поток, эквивалентный предстоящим единовременным затратам.

При построении отчета о доходах и расходах полезен анализ такого экономического показателя, как коэффициент эксплуатационных расходов, равный отношению эксплуатационных расходов к потенциальному (или действительному) валовому доходу.

Этот показатель специфичен для каждого вида доходной недвижимости, и его величина для конкретного рынка более или менее стабильна.

Отклонение этого коэффициента от типичных значений связано, скорее всего, с нестандартным способом управления.

Чистый операционный годовой доход NOI равен действительному валовому доходу за вычетом эксплуатационных расходов за год. Это чистый доход на всю сумму физических, или финансовых, или правовых интересов. Капитализируя этот доход (с учетом реверсии), получаем стоимость объекта недвижимости, или стоимость права собственности.

Доход на собственные средства равен чистому операционному годовому доходу за вычетом ежегодного обслуживания долга или дохода, который приходится на заемные средства.

Доход на собственные средства используется при анализе доходной недвижимости, которая приобретается с привлечением заемных средств.

Предыдущая123456789101112131415Следующая

Дата добавления: 2016-02-02; просмотров: 1680; ЗАКАЗАТЬ НАПИСАНИЕ РАБОТЫ

ПОСМОТРЕТЬ ЁЩЕ:

Источник: https://helpiks.org/6-75468.html

Стоимость эксплуатации объетов недвижимости. Чем меньше издержки, тем больше доход

Расходы на управление объектом недвижимости

Собственники коммерческой недвижимости сегодня озадачены тем, как бы снизить затраты на эксплуатацию своих объектов и при этом уберечь их в «целости и сохранности». Но для того чтобы меньше тратить, собственнику необходимо представлять, как вообще формируются расходы на эксплуатацию.

Доходный метод расчета затрат

«Часто цифры, которые преподносятся некомпетентными специалистами, берутся с потолка, – рассказывает Евгений Якушин, директор по эксплуатации Управляющей компании «Бекар».

– Такие цифры не отражают реальной картины и вводят собственников в заблуждение.

Для того чтобы обосновать стоимость эксплуатации, необходимо представлять, какими подходами руководствуются профессиональные эксплуатирующие компании в планировании расходов».

Чтобы обеспечить планируемую доходность объекта, надо прежде всего уточнить, какую сумму готов тратить собственник на эксплуатацию офисного или торгового центра. В этом случае при расчете расходов на эксплуатацию (исходя из объема валового дохода) используется доходный метод.

Сумма валового дохода принимается за 100%, и на каждую статью расходов тратится строго определенный процент. По мнению Алексея Самсонова, директора по развитию компании ITF Development, в среднем расходы на эксплуатацию объекта коммерческой недвижимости составляют 10–12% от валового дохода собственника.

В зимний период эта сумма увеличивается за счет роста объема затрат на электроэнергию и тепло.

Евгений Якушин для определения эксплуатационных затрат приводит следующие расчеты.

Расходы для бизнес-центров классов В и С
На безопасность бизнес-центра собственник тратит порядка 4–5% от валового дохода, отплата коммунальных услуг (водоснабжение, газ, электричество, теплоснабжение) отнимает около 5–7% валового дохода.

Расходы на управление объектом (вознаграждение УК), как правило, доходят до 6–8% от валового дохода. Стоимость эксплуатации объекта складывается из оплаты технического обслуживания, текущего ремонта, уборки, зарплаты персонала, накладных и обеспечивающих расходов.

На практике стоимость эксплуатации объекта класса А составляет до 10% от валового дохода, объект класса В дороже в эксплуатации – 12–14%. Самый затратный с точки зрения эксплуатации – объект класса С: он обходится собственнику в 14–16%.

По данным аналитиков компании Blackwood, обычно в затраты на эксплуатацию здания включаются расходы на заработную плату технического персонала, обслуживающего здание, а также расходы на охрану, сюда же входит оплата услуг клининговой и управляющей компании.

В общей сумме расходов на эксплуатацию вознаграждение УК составляет 20%. Если компания имеет серьезное имя на рынке (например, Hines), ее доля может вырасти до 30–45%.

В итоге владелец здания вынужден тратить на эксплуатацию порядка 12% своего валового дохода. Не все собственники объектов коммерческой недвижимости готовы столько платить, поэтому каждый по-своему решает проблему снижения затрат на эксплуатацию, при этом стараясь сохранить достойное качество обслуживания. Ведь от условий эксплуатации зависит срок службы здания.

В компании Blackwood в качестве примера приводят структуру расходов на эксплуатацию здания площадью 11 620 кв.м. Общие затраты арендатора на обслуживание составляют около $70/кв.м/год. Из них реальные эксплуатационные расходы по смете составляют около $36/кв.м.

Такая разница связана не только с оплатой услуг управляющей компании, но и рациональным использованием площади бизнес-центра. Дело в том, что арендатор платит лишь за ту площадь, которую он реально занимает, а в ведении управляющей компании – обслуживание всего комплекса.

Таким образом, стоимость эксплуатации площади общего пользования пропорционально распределена между всеми арендаторами.

По наблюдениям Евгения Якушина, часто именно девелоперы считают доходный метод наиболее целесообразным для расчета стоимости эксплуатации. Этот способ при фиксированной доходности обеспечивает девелоперам максимальный набор услуг по эксплуатации.

При этом расходы на эксплуатацию – определенная доля от валового дохода, которую сам собственник готов затратить.

Поскольку девелопер чаще всего не собирается эксплуатировать объект недвижимости до окончания его срока службы, то и на эксплуатацию ему выгодно тратить фиксированную сумму.

С одной стороны, он может выделить ее из валового дохода, а с другой – этой суммы достаточно, чтобы обеспечить нормальное функционирование объекта коммерческой недвижимости. Девелоперу важно также, чтобы его расходы на эксплуатацию не превышали расходы «соседей» (других собственников офисных или торговых центров).

Затратный метод

Как утверждают эксперты «Бекара», не всегда целесообразно использовать доходный метод для расчета стоимости эксплуатации. Помимо него существует также затратный метод расчета эксплуатационных расходов.

Этот метод основан на применении укрупненных показателей расходов ресурсов – в расчете на единицу объема или площади для различных объектов коммерческой недвижимости.

Независимо от объема валового дохода офисного или торгового центра, та или иная статья расходов всегда будет составлять одинаковую величину, принятую для БЦ или ТЦ данного класса.

Например:
Как правило, затратным методом удобно пользоваться собственникам коммерческой недвижимости, которые планируют использовать свой объект до окончания срока эксплуатации. Для таких собственников важен не только фиксированный доход от объекта, но и само состояние здания и его инженерии.

Главное в этом случае, чтобы офисный или торговый центр эксплуатировался как можно дольше. При этом собственник также не намерен платить за эксплуатацию своего объекта больше, чем другие владельцы коммерческой недвижимости. Желание не переплачивать вполне естественно.

Поэтому чтобы разумно использовать свои ресурсы и выделить необходимую часть от валового дохода на эксплуатацию, можно применить еще один метод расчета стоимости эксплуатации – сравнительный.

Сравнительный метод: не дороже, чем «соседи»

Сравнительный анализ объектов-аналогов заключается в использовании открытых и доступных укрупненных показателей расходов ресурсов для аналогичной недвижимости.

По мнению Евгения Якушина, если первые два способа оценки стоимости эксплуатации недвижимости требуют определенного количества специфической информации и времени на расчеты, то сравнительный способ полезен в качестве экспресс-оценки. С другой стороны, получить информацию о стоимости эксплуатации аналогичных объектов чаще всего затруднительно.

Такие сведения редко находятся в свободном доступе, но тем они и важнее, потому что позволяют собственнику мгновенно оценить свой финансовый потенциал на эксплуатационные затраты в сравнении с затратами на эксплуатацию, которые позволяют себе «коллеги».

Например, если планируются расходы на эксплуатацию для бизнес-центра класса В, то можно в качестве примера взять аналогичный объект (допустим, БЦ «Нобель», который находится в собственности ГК «Бекар»).

Бизнес-центр «Нобель»Общая площадь – 5 411 кв.м.Арендопригодная площадь – 4 058 кв.м.Арендная ставка – 28 у.е./кв.м/месяц.Валовый ежемесячный доход – 21 у.е./кв.м/месяц.
Реальные затраты – 2,6 у.е./месяц.

Какой метод выбрать

Таким образом, если пользоваться разными методами при расчете затрат на эксплуатацию, то для БЦ «Нобель» специалисты «Бекара» выявили следующие величины:

при доходном методе – 2,5 у.е (12% от валового дохода);при затратном методе – 2,7 у.е.;при сравнительном методе – 2,6 у.е.

Стоит также учесть то, что затраты на эксплуатацию – это величина, которая меняется из месяца в месяц. Эксплуатация носит сезонный характер, поэтому и расходы на нее, в зависимости от сезона, различаются.

При подготовке к отопительному сезону – в августе-сентябре – расходы на эксплуатацию выше, чем в апреле-мае. Поэтому не совсем верно использовать усредненную величину (эта ошибка присуща многим бизнес-консультантам). Можно указать среднюю величину, которая тратится на эксплуатацию – например, $2,5/кв.м в месяц.

Но всегда стоит помнить, что летом она может снижаться до $1,5, а осенью повышаться до $4,5/кв.м/месяц.

«Точно сказать, какой метод эффективен и какого придерживаются собственники, нельзя ввиду множества факторов, влияющих на расчет затрат (сезонность, перечень обслуживания оборудования, классность объекта и т.д.), – уверен Алексей Самсонов, директор по развитию ITF Development. – Как правило, все показатели объединяются по разным методам оценки, и выводится общий знаменатель, удовлетворяющий собственника».

Выбор метода расчета стоимости эксплуатации – исключительно прерогатива собственника объекта коммерческой недвижимости на основе данных, прогнозов и документов, составленных профессиональной эксплуатирующей компанией. Выбор метода зависит от многих параметров.

Скажем, девелоперы готовы выделить на эксплуатацию своего объекта из валового дохода строго определенную сумму и поэтому чаще всего выбирают доходный метод определения затрат. При этом девелоперы не готовы платить больше, чем «коллеги» (сравнительный метод).

Собственникам коммерческих объектов, которые предполагают, что будут сами использовать объект, и заинтересованы в том, чтобы офисный или торговый центр эксплуатировался как можно дольше, чаще всего выбирают затратный метод. Однако здесь также есть некоторые нюансы.

Дело в том, что сегодня сплошь и рядом получается так, что на стадии строительства в проекте постоянно возникают изменения, используются другие материалы и оборудование вместо тех, которые запланировал собственник. Возникает проблема: на эксплуатацию, например, зарезервирована одна величина, однако на деле оказывается, что платить придется гораздо больше.

Допустим, собственник собирался тратить на эксплуатацию 2,3 у.е. на 1 кв.м в месяц, но поставили более дорогую систему кондиционирования, и теперь эксплуатация будет стоить 2,5 у.е. за 1 кв.м в месяц.

И здесь каждый владелец коммерческой недвижимости самостоятельно определяет, что для него важнее – сэкономить на эксплуатации и сохранить планируемую доходность объекта либо, уменьшив доходность, тратить на эксплуатацию столько, сколько необходимо.

Кроме того, собственник также не желает переплачивать и готов платить не больше, чем «соседи».

Таким образом, панацеи для собственника не существует – определять затраты на эксплуатацию нужно в каждом конкретном случае отдельно.

Помочь же сократить эти расходы и повысить эффективность использования имеющихся ресурсов – дело профессиональной эксплуатационной компании.

По мнению Евгения Якушина, благодаря качественно оказанным услугам по эксплуатации недвижимости можно сэкономить 10–20% от затрат на эксплуатацию.

Наибольший эффект при этом достигается тогда, когда эксплуатирующую компанию привлекают еще на стадии бизнес-планирования. Грамотные консультации помогут собственнику снизить будущие эксплуатационные затраты за счет правильного выбора инженерных систем здания, рекомендаций по стандартному режиму и технологиям эксплуатации, а также прогнозирования оптимальных затрат на эксплуатацию.

Источник: https://www.irn.ru/articles/6918.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.