Раздел долевой собственности

Содержание

60 Право общей долевой собственности. Раздел и выдел имущества, находящегося в общей долевой собственности

Раздел долевой собственности

Приустановлении общей долевой собственностикаждому собственнику принадлежитзаранее определенная доляв праве собственности.

Важно отметить, что каждому сособственникупринадлежит доля именно в правесобственности, а не в имуществе.

Еслидоля каждого субъекта общей собственностибудет определена в имуществе, правообщей долевой собственности прекращаетсяи возникнет право собственности каждогосубъекта на новый объект имущества.

Пообщему правилу доли участников общейсобственности являются равными. Этоправило может быть изменено закономили соглашением всех сособственников.

Вопрос об изменении размера доли в правесобственности может быть поставленучастниками при осуществлении иминеотделимых улучшений общего имуществаза свой счет с соблюдением установленногопорядка использования этого имущества.

В таком случае участник имеет право насоответствующее увеличение своей долив праве на общее имущество.

Характеризуяправомочия участников общей долевойсобственности необходимо различать ихправомочия в отношении:
  1. имущества, находящегося в общей долевой собственности;

  2. доли участника в праве собственности, поскольку это различные объекты гражданских прав.

1)Вотношении имущества,находящегося в общей долевой собственности,участники имеют правомочия владения,пользования и распоряжения.

Владениеи пользование имуществом, находящимсяв долевой собственности, осуществляютсяпо соглашению всех ее участников, а принедостижении такого соглашения – впорядке, установленном судом. Приустановлении порядка владения ипользования таким имуществом применяютсяправила п. 2 ст.

 247 ГК, в соответствиис ним каждый участник общей долевойсобственности имеет право на владениеи пользование частью общего имущества,соразмерной его доле, а при невозможностиэтого вправе требовать от другихучастников, владеющих и пользующихсяимуществом, приходящимся на его долю,соответствующей компенсации.

Установлениесудом порядка владения и пользованияимуществом, находящимся в общей долевойсобственности, не означает разделаэтого имущества и прекращения праваобщей долевой собственности.

Владеяи пользуясь имуществом, находящимся вобщей долевой собственности, сособственникимогут получать плоды, продукцию и доходы.В соответствии со ст. 248 ГК такиеплоды, продукция и доходы поступают всостав общего имущества и распределяютсямежду участниками долевой собственностисоразмерно их долям, если иное непредусмотрено соглашением между ними.

Распоряжениеимуществом, находящимся в общей долевойсобственности, осуществляется посоглашению всех ее участников, а в случаеспора – по решению суда.

Чтокасается несения бремени содержанияобщего имущества, то каждый сособственникобязан соразмерно своей доле участвоватьв уплате налогов, сборов и иных обязательныхплатежей по общему имуществу, а такжев издержках по его содержанию и сохранению.

2)Доляв праве общей собственностипредставляет собой самостоятельныйобъект гражданских прав, в силу чегокаждый участник долевой собственностиимеет определенные правомочия в отношениисвоей доли.

Поскольку доля в праве неявляется вещью, то среди правомочий нанее участника общей долевой собственностисуществует только правомочие распоряжения.Каждый участник общей долевой собственностивправе распорядиться своей долей посвоему усмотрению: продать, подарить,завещать, отдать в залог и т.д.

Вместе стем при возмездном отчуждении доли(покупка и мена) ст. 250 ГК в интересахдругих участников общей долевойсобственности установлены определенныеограничения.

В частности, при продажедоли в праве общей собственностипостороннему лицу остальные участникидолевой собственности имеют преимущественноеправо покупки этой доли по цене, закоторую она продается, и на прочих равныхусловиях (п. 4 ст. 250 ГК).

Вцелях обеспечения реализации этогопреимущественного права установленаобязанность продавца в письменной формеизвестить остальных участников долевойсобственности о намерении продать своюдолю постороннему лицу с указанием ценыи других условий, на которых продаетее. Если остальные участники откажутсяот покупки или не приобретут продаваемуюдолю в праве собственности на недвижимоеимущество в течение месяца, а на движимоеимущество – в течение 10 дней со дняизвещения, продавец вправе продать своюдолю любому лицу.

Нарушениепродавцом доли преимущественного праваостальных сособственников позволяетлюбому другому участнику долевойсобственности в течение 3 месяцевтребовать в судебном порядке переводана себя прав и обязанностей покупателя.

Доляв праве общей собственности каксамостоятельный объект гражданскихправ, может быть объектом обращениявзыскания кредитора участника общейдолевой собственности при одновременномналичии двух условий (ст. 255 ГК):

а)другогоимущества участника общей долевойсобственности недостаточно для покрытиядолгов;

б)выделениедоли в натуре невозможно или противвыделения доли в натуре возражают другиеучастники общей долевой собственности.

Приобращении взыскания на долю в правеобщей собственности кредитор можеттребовать продажи должником своей долиостальным участникам общей собственностипо цене, соразмерной рыночной стоимостиэтой доли, с обращением вырученных отпродажи средств в погашение долга. Вслучае отказа остальных участников отприобретения доли должника кредиторвправе требовать по суду обращениявзыскания на эту долю путем продажи еес публичных торгов.

Правообщей долевой собственности прекращаетсяпо общим основаниям, установленнымгл. 15 ГК, а также в результате продажидоли одним участником общей собственностидругому и т.д. Кроме того, право общейсобственности прекращается в результатераздела или выдела из нее доли.

Разделимущества, находящегося в общей долевойсобственности, и выдел из него долирегулируются ст. 252 ГК. Имущество,находящееся в долевой собственности,может быть разделено между ее участникамипо их общему согласию.

Участник долевойсобственности вправе требовать выделасвоей доли из общего имущества.

Принедостижении участниками долевойсобственности согласия о способе иусловиях раздела общего имущества иливыделе доли одного из них участникдолевой собственности вправе в судебномпорядке требовать раздела имуществаили выдела в натуре своей доли из общегоимущества.

Внекоторых случаях выделить долю одногоиз участников невозможно (например, всилу неделимости вещи). В таком случаевыделяющийся собственник имеет правона выплату ему стоимости его доли другимиучастниками долевой собственности.Выплата участнику долевой собственностикомпенсации вместо выдела его доли внатуре допускается с его согласия.

Вслучаях, когда доля собственниканезначительна, не может быть реальновыделена и он не имеет существенногоинтереса в использовании общегоимущества, суд может и при отсутствиисогласия этого собственника обязатьостальных участников долевой собственностивыплатить ему компенсацию.

С получениемкомпенсации собственник утрачиваетправо на долю в общем имуществе.

  1. Право общей совместной собственности. Раздел и выдел имущества, находящегося в общей совместной собственности.

Понятиеи осуществление права общей совместнойсобственности

Вобъективном смысле – это совокупностьправовых норм, регулирующих В отношенияпо принадлежности одновременно несколькимлицам составляющего единое целоеимущества, в котором их доли заранее неопределены, а в субъективном смысле -это право нескольких лиц по своемуусмотрению владеть, пользоваться ираспоряжаться принадлежащим имсоставляющим единое целое имуществом,в котором их доли заранее не определены.

Участникисовместной собственности, если иное непредусмотрено соглашением между ними,сообща владеют и пользуются общимимуществом. Распоряжение имуществом,находящимся в совместной собственности,осуществляется по согласию всехучастников, которое предполагается(презюмируется) независимо от того, кемиз участников совершается сделка пораспоряжению имуществом.

Каждыйиз участников совместной собственностивправе совершать сделки по распоряжениюобщим имуществом, если иное не вытекаетиз соглашения всех участников.

Совершеннаяодним из участников совместнойсобственности сделка, связанная сраспоряжением общим имуществом, можетбыть признана недействительной потребованию остальных участников помотивам отсутствия у участника,совершившего сделку, необходимыхполномочий только в случае, если доказано,что другая сторона в сделке знала илизаведомо должна была знать об этом. Этиправила применяются постольку, посколькудля отдельных видов совместнойсобственности законом не установленоиное.

Разделобщего имущества между участникамисовместной собственности, а также выделдоли одного из них может быть осуществленпосле предварительного определениядоли каждого из участников в праве наобщее имущество. При разделе общегоимущества и выделе из него доли, еслииное не предусмотрено законом илисоглашением участников, их доли признаютсяравными.

Основанияи порядок раздела общего имущества ивыдела из него доли определяются поизложенным выше правилам разделаимущества, находящегося в долевойсобственности, и выдела из него доли.

Порядокобращения взыскания на долю в имуществе,находящемся в совместной собственности,такой же, как и при обращении взысканияна долю в имуществе, находящемся вдолевой собственности.

Источник: https://studfile.net/preview/2852191/page:45/

Раздел долевой собственности

Раздел долевой собственности
Как быстро разделить долевую собственность?

Если Вы не найдёте ответ на свой вопрос, Вы можете задать вопрос юристу бесплатно на нашем сайте.

Для того чтобы получить бесплатную консультацию, пожалуйста, воспользуйтесь окном чата справа.

Наиболее часто возникает вопрос о разделе дома и участка находящихся обще долевой собственностью. Если Вы решили провести раздел общедолевой собственности, Вам предстоит провести следующую процедуру:

1. Обратиться в бюро технической инвентаризации или специализированную компанию.

Эксперты проведут, если вы решите заказать экспертизу и вы получите заключение о технической возможности разделения дома. Так же, вам могут отказать в разделе, если есть неделимые коммуникации (санузел к примеру). Так же следует заказа и оформить необходимые документы о проведении межевания.

2. Получение технического паспорта в БТИ.  

Обратитесь в БТИ для получения технических паспортов на части дома.

 3. Обратитесь в Федеральную службу государственной регистрации кадастра

В Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии необходимо снять с учета один и поставить на учет новые два земельных участка.

4. Регистрация права собственности

Наконец, необходимо зарегистрировать права собственности на новые объекты недвижимости – части дома. Одновременно в регистрационной палате нужно зарегистрировать права собственности на два новых участка.

Стоит отметить, что процедура раздела долевой собственности описана нами весьма лаконично и в общих чертах, в результате чего может создаться ложное ощущение ее простоты. Однако на практике процедура разделения может растягиваться на несколько месяцев, она потребует массы сил и терпения, не говоря уже о том, что все услуги, включая государственные, предоставляются платно.

Почему необходимо получать предварительную консультацию юриста? Как ускорить процесс раздела долевой собственности?

  • правильно составить исковое заявление самостоятельно – сложная задача. Даже если Вы полностью убеждены в своей правоте и на Вашей стороне закон, неверно составленное исковое заявление приведет к проигрышу в суде;
  • судебные издержки по Вашему иску могут быть больше предполагаемого возмещения, в таком случае судебное разбирательство — нерациональная трата времени, нервов и денег;
  • необходим анализ всех обстоятельств, возможно Вашу проблему можно решить без обращения в суд.

Как разделить квартиру в общей собственности?

Право потребовать выделения своей доли квартиры, находящейся в общей собственности, имеет любой участник общей собственности.

Если с другими собственниками достигнута соответствующая договоренность, то такое выделение реализуется на основании заключенного соглашения.

Если договориться с другими участниками долевой собственности на квартиру не удалось, то заинтересованный собственник может обратиться в суд.

В этом случае выделение осуществляется на основании судебного решения, принятого по результатам рассмотрения дела. Иногда выделение доли невозможно по объективным причинам (например, наличие нескольких собственников однокомнатной квартиры), поэтому суд может обязать других собственников выплатить компенсацию тому участнику, который пожелал выделить свою долю.

Что происходит после принятия решения суда?

После принятия судебного решения о выделении доли следует дождаться его вступления в законную силу.

Затем заинтересованный участник может обращаться в регистрирующие органы, которые внесут необходимые изменения в реестр и выдадут новое свидетельство о праве собственности на основании указанного судебного акта.

Если решением суда установлена обязанность для других участников долевой собственности на квартиру по выплате компенсации, то следует получить определенные суммы с каждого собственника, после чего право собственности данного лица считается прекращенным.

По общему правилу для получения компенсации вместо фактического выделения доли в недвижимости необходимо согласие собственника, который претендует на такое выделение.

Однако в некоторых случаях суд может принять решение о выплате компенсации даже при отсутствии указанного согласия (например, при невозможности выделения доли и отсутствии интереса в использовании имущества со стороны заявителя).

Как выделить доли в общей собственности

Когда несколько лиц владеют одним и тем же имуществом, вещью, такое имущество, вещь находятся в общей собственности этих лиц. Закон выделяет два режима общей собственности: совместная собственность, без выделения долей и долевая собственность.

По общему правилу собственность на имущество — долевая, если возможность общей совместной собственности не предусмотрена законом.

И тем не менее, случаи, когда в отношении имущества, вещи действует именно режим общей совместной собственности, очень распространены: это и имущество супругов, нажитое совместно, и приватизированные квартиры (на первоначальном этапе приватизация допускалась без определения долей), а также собственность крестьянского (фермерского) хозяйства.

Шаг 1:  Прежде, чем выделять долю из общего имущества, нужно перевести имущество в режим долевой собственности. Супруги могут сделать это, например, заключив брачный договор.

А по общему правилу статьи 244 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ) переход из режима совместной собственности в режим долевой собственности осуществляется по соглашению всех сособственников, либо по решению суда, на основании требования, заявленного одним или несколькими сособственниками.

Шаг 2: Выдел доли из общей долевой собственности по общему правилу производится по соглашению всех сособственников (статья 252 ГК РФ). В ряде случаев выдел доли возможен в натуре, например, в частном доме можно сделать отдельный вход и пользоваться только частью дома.

В других случаях выдел доли в натуре невозможен, поэтому доля, выделяющегося собственника, может быть выкуплена одним или несколькими оставшимися сособственниками. Шаг 3: При не достижении согласия, любой из участников долевой собственности может обратиться в суд с требованием о выделе своей доли (статья 252 ГК РФ).

Здесь также будет иметь значение делимость или неделимость объекта в натуре.

Нужно иметь в виду, что доли в праве общей собственности – это доли абстрактные, не привязанные, например, к конкретной комнате или части дома, если продолжить пример о частном доме, поэтому при разделе дома в натуре размер такой идеальной доли может не совпасть с реальной долей, которую можно выделить.

Допустим, доля в праве собственности составляет 50%, а комната и коридор, которые реально можно выделить под отдельный вход, составляют только 40% от дома. В таких случаях, чтобы компенсировать непропорциональность реально выделенной доли доле лица в праве собственности, собственнику устанавливается денежная выплата со стороны другого (других) собственников, чья реальная имущественная доля увеличилась за счет такого собственника. Несоразмерность может быть устранена не только денежной, но и иной компенсацией, например, присуждением ущемленному собственнику сарая или иной хозяйственной постройки при доме. Шаг 4: При невозможности выделить долю в натуре, участник долевой собственности вправе требовать выплаты стоимости его доли другими участниками. С другой стороны, если доля участника незначительна и он не имеет существенного интереса в пользовании общим имуществом, суд может обязать других участников долевой собственности выплатить компенсацию такому участнику даже при отсутствии его согласия. С момента получения компенсации за свою долю в общем имуществе лицо утрачивает право на долю в общем имуществе.

 : Раздел имущества, находящегося в долевой собственности

Источник: https://www.federalniy-zakon.ru/razdel-dolevoj-sobstvennosti/

Раздел общей долевой собственности | Советы юристов

Раздел долевой собственности

В законодательстве предусмотрено два режима владения недвижимостью – общая и долевая.

В соответствии с первым дом или земля принадлежат владельцам совместно, но при желании они могут произвести раздел на доли и распоряжаться принадлежащей им частью собственности по своему усмотрению.

Разработан специальный алгоритм, подразумевающий выделение долей, позволяющий соблюсти имущественные права всех собственников.

1 Как можно разделить собственность

2 Добровольный раздел и обращение в суд

3 Общий порядок действий при разделе общей собственности

4 Особенности раздела дома

5 Порядок разделения участка

6 Раздел имущества супругов

7 Раздел общей собственности между наследниками

Существует две возможности разделить недвижимый объект:

·         в натуре – т.е. в квартиру или дом образуются отдельные входы, каждая новая жилплощадь оборудуется всем необходимым для проживания (санузел, кухня), размеры новых объектов недвижимости должны быть равны;

·         юридически – производится выделение долей в процентах или дробных значениях, т.е. фактического разделения объекта не происходит, а соотношение долей может быть любым, если это устраивает стороны.

Чаще всего под разделом общей долевой собственности подразумевают как раз второй вариант. Например, муж и жена купили квартиру в ипотеку, погасили долг и решили разделить доли между собой и своими двумя детьми. Каждому достается по 1/4.

Понятно, что фактически разделить объект удастся не всегда. Например, однокомнатную квартиру. Про фактический раздел обычно говорят в отношении жилого дома или земельного участка.

Важно: Если стороны не хотят владеть имуществом совместно на правах долевой собственности, а разделить объект нельзя, то можно применить альтернативные способы: определить порядок пользования недвижимостью или же одна из сторон продаст свою долю другой.

Вариантов раздела имущества общей долевой собственности два:

·         добровольный;

·         через суд.

По закону, каждый из собственников имеет право потребовать произвести раздел общей собственности. Де-юре это означает прекращения общих прав посредством установление реальных долей владения. При этом определенные квадратные метры за собственником не закрепляются (условного говоря: тебе – кухня, мне – зал), а правом владения становится доля в общем имуществе.

По умолчанию доли делятся в одинаковой пропорции. Так, если собственников двое, то каждый получает по 1/2, если трое – то по 1/3, если четверо – по 1/4 и т.д. Но доли разного размера можно установить:

·         по соглашению между собственниками (иногда это делается для получения налоговых преференций);

·         по прямому указанию закона (чаще это касается ситуаций, когда делится супружеское имущество).

Второй вариант раздела имущества – судебный. Он инициируется, когда собственники не могут договориться друг с другом относительно размера долей. В таком случае соотношение в общем имуществе устанавливает суд, опираясь на положения Гражданского и Семейного кодекса.

Чаще всего разделение происходит в идеальных долях, но при наличии существенных доводов доля одного из супругов может быть увеличена.

Имущественными спорами, касающихся разделения долей, занимается арбитражный суд.

Если собственники смогли договориться, как именно разделить имущество, то порядок действий будет таков:

·         стороны составляют соглашение о разделении долей;

·         подается заявление в БТИ, далее его специалистами проводится экспертиза и готовятся бумаги, позволяющие оформить раздел недвижимости;

·         выдается технический паспорт на каждую долю;

·         будущие собственники производят оплату госпошлины за переоформление имущественных прав в размере 2000 рублей на каждого человека;

·         соглашение вместе с документами на квартиру передается в МФЦ (далее специалисты передадут пакет в Росреестр для проведения регистрации сделки);

·         в течение 14 дней происходит аннулирование данных о прежнем режиме собственности и в реестр вносятся сведения о новых долях;

·         собственники получают в МФЦ документы назад вместе с выписками.

Если же приходится обращаться, то алгоритм будет другой. Много зависит от того, кто именно подает иск.

Например, если один из собственников требует выдела его доли или денежной компенсации, то содержание иска будет одно. Если же стороны не смогли договориться о соотношении долей, то иск и доказательная база будут другими.

В целом действовать нужно так:

·         собираются необходимые документы и составляется иск;

·         уплачивается госпошлина – для физических лиц 600 рублей;

·         иск подается в суд от имени одного из собственников;

·         на заседании стороны заявляют о своих притязаниях.

Далее возможны варианты, когда суд:

·         разделит недвижимость пропорционально числу собственников;

·         постановит разделить недвижимость в натуре;

·         постановит выплатить компенсацию заявителю, если его долю в натуре нельзя выделить;

·         отклонит иск.

Решение вступает в силу в течение 30 дней. Его можно обжаловать в вышестоящий суд.

астный дом чаще всего можно разделить фактически, т.е. создать для каждого собственника отдельный вход и обеспечить наличие санузла и кухни. Поэтому собственникам нужно с самого начала определиться, каким именно образом планируется раздел общей долевой собственности дома.

При выделении доли в натуре необходимо произвести предварительные процедуры:

·         уточнить рыночную стоимость объекта (указывается в кадастровом паспорте или заключении оценщика);

·         рассчитать затраты, требующиеся для обособления жилых помещений друг от друга (создание отдельных входов, прокладка коммуникаций и т.д.);

·         составить соглашение о разделе.

В соглашении указываются:

·         какому собственнику какие комнаты отходят;

·         порядок пользования общими помещениями;

·         правила оплаты коммунальных услуг и затрат на содержание дома.

Самый лучший вариант – если соглашение составлено добровольно. Но может потребоваться и обращение в суд.

Кроме того, иногда требуется лишь формальное распределение долей, когда собственники продают свою часть имущества одному собственнику. В таком случае разделяется не сам объект недвижимости, а его кадастровая стоимость. В таком случае покупатель сможете перечислить деньги за приобретение каждой доли отдельному продавцу.

Если необходимо произвести раздел участка общей долевой собственности, то сначала необходимо разделить жилой дом, а затем уже согласно полученным долям произвести выдел земельных наделов. Например, если каждому из двух собственников досталось по половине дома, то и участок делится пополам. Если же один стал обладателем 1/3, а второй – 2/3, то и участок разделяется аналогично.

Выделить в натуре доли участка намного проще, чем произвести раздел дома или квартиры. Технически произвести межевание можно на любой площади.

После проведения размежевания нужно заказать на каждый участок отдельный кадастровый паспорт. Домам будут присвоены индивидуальные адреса. Затем можно регистрировать свои права через Росреестр или МФЦ.

Ключевое условие – разделяемый участок должен находится в общей собственности владельцев. В противном случае сначала нужно оформить его в собственность, например, по закону о дачной амнистии.

Наиболее часто делить имущество приходится при разводе супругов. В соответствии с нормами Семейного и Гражданского кодекса разделение производится пополам. Исключение сделано для следующих случаев:

·         когда иное разделение долей прописано в брачном договоре;

·         если с одним из супругов остаются проживать дети – такому собственнику будет выделена большая доля;

·         инвалиду, утратившему трудоспособность, также будет выделена большая часть недвижимости;

·         если один из супругов уклонялся от исполнения своих обязанностей, не содержал имущество, не работал, то ему будет выделена меньшая доля;

·         если член семьи вложил личные средства в существенное улучшение жилья, например, произвел капитальный ремонт, то его доля будет увеличена.

Если супруги заключили соглашение о разделе общей долевой собственности и уже распределили доли, то имущество всё равно делится пополам: каждому достается по половине доли каждого. Поэтому лучше заключить брачный контракт, если важно распределение конкретных долей.

Соглашение о разделе общей собственности может касаться только имущества, нажитого в браке. Следовательно, нельзя по соглашению разделить:

·         имущество, которое будет получено в будущем (но его можно указать в брачном договоре);

·         личную собственность супругов.

Также нельзя разделить:

·         недвижимость, полученную с помощью материнского капитала – оно будет находиться в долевой собственности супругов и их детей до совершеннолетия последних (затем дети могут передать свою долю родителям, и те смогут разделить жилье);

·         активный долг без ведома кредитора (т.е., проще говоря, нельзя разделить ипотечную квартиру).

В последнем случае нужно будет сначала погасить ипотеку либо произвести совместно с кредитором не только раздел собственности, но и долговых обязательств.

Важно: В приведенных примерах говорится о разделе совместно нажитого имущества. Если недвижимость принадлежит только одному супругу, то после расторжения брака оно остается у него и разделению не подлежит.

В соответствии со статьей 1165 Гражданского кодекса, собственники, которые получили наследство в долевой собственности, могут заключить между собой соглашение о его разделе, при этом:

·         разделить недвижимость можно только после получения подтверждения о праве собственности;

·         разделить движимое имущество допускается до оформления свидетельства о праве собственности;

·         размер долей может устанавливаться в произвольно порядке.

При вступлении в наследование вступает право трансмиссии. Так, если наследник скончался до момента принятия наследства, то его собственные наследники имеют право на его долю.

Например, у отца было три сына. После его смерти один из сыновей тоже скоропостижно скончался. В завещании отец распределил доли между сыновьями в соотношении по 1/3 каждому. У умершего сына были две дочери. По праву трансмиссии они могут получить по 1/6 (половину доли отца).

При разделении долей все эти тонкости следует учитывать, иначе не избежать судебных разбирательств.

Если один из наследников отказался вступать в наследование, его доля делится между остальными. Также наследники могут договориться о денежной компенсации, если кто-то не желает вступить во владение долей.

Следует учесть, что если наследник зачат, но не появился на свет, то раздел имущества следует отложить до его рождения. При этом во время составления соглашения должны присутствовать сотрудники органов опеки.

Источник: https://legum24.ru/sovetyi-yuristov/razdel-obshhej-dolevoj-sobstvennosti.html

Как разделить долевую собственность

Раздел долевой собственности

Долевая собственность становится проблемой, когда между хозяевами квартиры начинается конфликт, перерождающийся в решение продать свою долю в квартире. Проблема остро стоит у тех, где количество комнат меньше количества людей.

Но даже и у тех, где ситуация противоположна, возникает множество дискомфортных проблем с возможным въездом новых и непрошенных новых хозяев квартир. Подобную проблему крайне сложно решить. Но всё же можно попытаться найти решение.

 

Продажа или другая сделка со своей долей квартиры чревата неприятностями всем сторонам. Для “свидетелей” сделки это чревато трудностями с новыми жильцами, с урезанием пользуемой площади и другими бытовыми и юридическими проблемами.

Основная сложность всё же заключается в новых собственниках: никто не знает, как они поведут себя, или как вы поведёте себя с ними. Все помнят историю Оксаны Муромец, муж которой продал свою долю другой семье. Муромец, не желая терпеть эту семью под носом, облила соседку кипятком, её муж в свою очередь заказал жестокое избиение Муромец.

Не будем судить, кто является истинным виновником трагедии, суть в том, что началось всё с продажи доли.

Не следует забывать и про “чёрных” риелторов, которые, выкупая долю, всеми силами пытаются заставить хозяина квартиры продать свою часть по самой минимальной цене.

Для того, кто продаёт свою долю, существует также ряд проблем. Все они в основном касаются юрисдикции и материальной стороны.

И хотя практика продажи своей доли при несогласии других собственников существует, есть и практика, при которой эти несогласные могут обязать вас не продавать. Также доли, а не целые квартиры, не очень любят на официальном рынке.

За продажи частей в основном берутся не самые добросовестные риелторы. В итоге, размер прибыли за продаваемую долю может составлять в разы меньше от реальной цены (обычно теряется около 30%).

Добросовестные риелторы же пытаются решить проблему так, чтобы вопрос об имущественных долях больше не стоял ребром.

В целом, существует четыре способа разрегулировки долевого конфликта.

Первый способ — объединение для продажи квартиры целиком.

Что предполагается? Все собственники продают квартиру как цельную площадь. В итоге, всю полученную сумму можно распределить, исходя из размеров доли.

Также квартиру можно разменять на несколько: если была трёшка на двоих, то можно обменять на две однушки, или, если была однокомнатная квартира, то можно разделить на две комнаты в коммуналке.

Главное, чтобы разменочный вариант подходил по рыночной стоимости квартиры.

Тут проблема может стоять в как раз разменочном варианте. Те, кто привык жить в трёшке, будут не особо рады жить в однокомнатной квартире. Но уж лучше так, чем долгие судебные разбирательства.

Второй способ — выкуп доли одним из собственников.

Если один из хозяев решил продать свои квадратные метры, то совершить эту сделку он может с другим собственником. В этом плане “свидетель” выигрывает, ведь он получает цельную квартиру.

Следует отметить, что в любом случае продавец обязан предложить купить свою долю другим собственникам.

Но и тут есть свои подводные камни, касающиеся стоимости доли.

В подобных сделках всегда страдает заинтересованное лицо. Если этим лицом является “свидетель”, то ему, возможно, придётся выплатить цену, превышающую рыночную стоимость доли. А если заинтересованным лицом окажется продавец — он может также продать за меньшую стоимость.

Особый “подводный камень” касается обладателя малой, незначительной доли. Так по статье 252 Гражданского кодекса РФ следует, что другие собственники могут выплатить ему компенсацию и “забрать” долю себе без его согласия (с помощью суда, конечно, но всё же). То есть если вы даже не желаете кому-либо продавать свою долю, но она незначительна, то её могут “обязать” продать.

Эта же статья касается и тех, кто не пользуется своей долей. Например, двушка поделена на двоих, но один из хозяев не живёт здесь и уже долгое время. Его также могут “обязать” продать долю.

Хотя, следует учитывать, что подобный способ “отбора” на практике редко когда одобряется.

Способ третий — договориться об использовании.

Этот способ может предполагать даже отсутствие продажи/покупки. Суть в том, что собственники договариваются, как они будут использовать квартиру. Например, они могут вместе сдавать квартиру, а прибыль делить между собой. Или договориться о цельном использовании квартиры, но по сезону: один год — один собственник, другой год — другой хозяин.

Считается, что именно этот способ самый популярный.

Четвёртый способ — аренда доли.

Когда собственник, во что бы то ни стало, решил “избавиться” от своей площади, то можно, во избежание новых хозяев, арендовать продаваемую долю. Экономически это не особо выгодно обоим (с учётом договорной цены), но зато предполагает отсутствие судебной волокиты.

Пятый способ — разделить по натуре.

Этот способ упоминается в пресловутой статье 252. Натура предполагает, что суд определяет по размеру доли площадь использования каждого собственника. Проблема заключается в том, что под этот раздел идут и кухня с санузлом. То есть, если у вас маленькая кухня и один санузел, то суд может запросто отказать в разделе по натуре.

Но если у вас просторная квартира с несколькими ванными комнатами или же частный дом — суд “с радостью” разделит площадь.

Все эти способы предполагает компромисс, поскольку без консенсуса решить долевую проблему крайне сложно. Или же крайне “нечестно”.

Так покупатель может продать без согласия других собственников. Оповещая письменно о своём решении, предложив выкупить свою долю, собственник через некоторое время (без согласия) через нотариуса (это обязательно) и Росреестр может продать свою долю.

Подарить свою долю ещё проще, в том плане, что согласие (и уведомления) не требуется.

Но и нежелающий разделять площадь может через суд “выкупить” долю, если у продавца доля незначительна.

Так или иначе, в долевой проблеме в любом случае лучше всего прийти к какому-нибудь консенсусу. Вы можете лично даже не общаться с друг другом: официальные риелторы заинтересованы в выгодной продаже, поэтому проблему можно решить через специалистов, не обостряя личный конфликт.

advokatvomske. ru

Подписывайтесь на канал “Правда недвижимости”, мы о многом узнаем первыми)

Источник: https://zen.yandex.ru/media/pravdarealty/kak-razdelit-dolevuiu-sobstvennost-5c8918edf836be00b4fbdf76

Раздел имущества находящегося в долевой собственности

Раздел долевой собственности

При установлении общей долевой собственности каждому собственнику принадлежит заранее определенная доля в праве собственности .

Важно отметить, что каждому сособственнику принадлежит доля именно в праве собственности, а не в имуществе.

Если доля каждого субъекта общей собственности будет определена в имуществе, право общей долевой собственности прекращается и возникнет право собственности каждого субъекта на новый объект имущества.

По общему правилу доли участников общей собственности являются равными. Это правило может быть изменено законом или соглашением всех сособственников.

Вопрос об изменении размера доли в праве собственности может быть поставлен участниками при осуществлении ими неотделимых улучшений общего имущества за свой счет с соблюдением установленного порядка использования этого имущества.

В таком случае участник имеет право на соответствующее увеличение своей доли в праве на общее имущество.

Характеризуя правомочия участников общей долевой собственности необходимо различать их правомочия в отношении:
  1. имущества, находящегося в общей долевой собственности;
  2. доли участника в праве собственности, поскольку это различные объекты гражданских прав.

1)В отношении имущества . находящегося в общей долевой собственности, участники имеют правомочия владения, пользования и распоряжения.

Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении такого соглашения — в порядке, установленном судом. При установлении порядка владения и пользования таким имуществом применяются правила п. 2 ст.

247 ГК, в соответствии с ним каждый участник общей долевой собственности имеет право на владение и пользование частью общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.

Установление судом порядка владения и пользования имуществом, находящимся в общей долевой собственности, не означает раздела этого имущества и прекращения права общей долевой собственности.

Владея и пользуясь имуществом, находящимся в общей долевой собственности, сособственники могут получать плоды, продукцию и доходы. В соответствии со ст. 248 ГК такие плоды, продукция и доходы поступают в состав общего имущества и распределяются между участниками долевой собственности соразмерно их долям, если иное не предусмотрено соглашением между ними.

Распоряжение имуществом, находящимся в общей долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников, а в случае спора — по решению суда.

Что касается несения бремени содержания общего имущества, то каждый сособственник обязан соразмерно своей доле участвовать в уплате налогов, сборов и иных обязательных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

2)Доля в праве общей собственности представляет собой самостоятельный объект гражданских прав, в силу чего каждый участник долевой собственности имеет определенные правомочия в отношении своей доли.

Поскольку доля в праве не является вещью, то среди правомочий на нее участника общей долевой собственности существует только правомочие распоряжения. Каждый участник общей долевой собственности вправе распорядиться своей долей по своему усмотрению: продать, подарить, завещать, отдать в залог и т.д.

Вместе с тем при возмездном отчуждении доли (покупка и мена) ст. 250 ГК в интересах других участников общей долевой собственности установлены определенные ограничения.

В частности, при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки этой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях (п. 4 ст. 250 ГК).

В целях обеспечения реализации этого преимущественного права установлена обязанность продавца в письменной форме известить остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а на движимое имущество — в течение 10 дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас: 8 (800) 302-92-80 – Звонки из всех регионов бесплатно! Это быстро и бесплатно!

Нарушение продавцом доли преимущественного права остальных сособственников позволяет любому другому участнику долевой собственности в течение 3 месяцев требовать в судебном порядке перевода на себя прав и обязанностей покупателя.

Доля в праве общей собственности как самостоятельный объект гражданских прав, может быть объектом обращения взыскания кредитора участника общей долевой собственности при одновременном наличии двух условий (ст. 255 ГК):

а)другого имущества участника общей долевой собственности недостаточно для покрытия долгов;

б)выделение доли в натуре невозможно или против выделения доли в натуре возражают другие участники общей долевой собственности.

При обращении взыскания на долю в праве общей собственности кредитор может требовать продажи должником своей доли остальным участникам общей собственности по цене, соразмерной рыночной стоимости этой доли, с обращением вырученных от продажи средств в погашение долга. В случае отказа остальных участников от приобретения доли должника кредитор вправе требовать по суду обращения взыскания на эту долю путем продажи ее с публичных торгов.

Право общей долевой собственности прекращается по общим основаниям, установленным гл. 15 ГК, а также в результате продажи доли одним участником общей собственности другому и т.д. Кроме того, право общей собственности прекращается в результате раздела или выдела из нее доли.

Раздел имущества, находящегося в общей долевой собственности, и выдел из него доли регулируются ст. 252 ГК. Имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по их общему согласию.

Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества.

При недостижении участниками долевой собственности согласия о способе и условиях раздела общего имущества или выделе доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать раздела имущества или выдела в натуре своей доли из общего имущества.

В некоторых случаях выделить долю одного из участников невозможно (например, в силу неделимости вещи). В таком случае выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности. Выплата участнику долевой собственности компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия.

В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию.

С получением компенсации собственник утрачивает право на долю в общем имуществе.

6. Раздел имущества, находящегося в долевой собственности, и выдел из него доли

Имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества (п.

2 ст. 252 ГК). Раздел имущества производится между всеми участниками отношений общей собственности и означает ее прекращение. При выделе доли общая собственность сохраняется в отношении остающихся участников.

При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.

Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся сособственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности (п. 3 ст.

252 ГК).

Несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности, его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией.

Выплата участнику долевой собственности остальными сособственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия.

В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию . С получением компенсации собственник утрачивает право на долю в общем имуществе (п. 5 ст. 252 ГК).

7. Обращение взыскания на долю в общем имуществе

Кредитор участника долевой собственности при недостаточности у собственника другого имущества вправе предъявить требование о выделе доли должника в общем имуществе для обращения на нее взыскания (ст. 255 ГК).

Если в таких случаях выделение доли в натуре невозможно либо против этого возражают остальные участники долевой собственности, кредитор вправе требовать продажи должником своей доли остальным участникам общей собственности по цене, соразмерной рыночной стоимости этой доли, с обращением вырученных от продажи средств в погашение долга. В случае отказа остальных участников общей собственности от приобретения доли должника кредитор вправе требовать по суду обращения взыскания на долю должника в праве общей собственности путем продажи этой доли с публичных торгов.

1. Понятие и осуществление права общей совместной собственности

В объективном смысле — это совокупность правовых норм, регулирующих отношения по принадлежности одновременно нескольким лицам составляющего единое целое имущества, в котором их доли заранее не определены, а в субъективном смысле — это право нескольких лиц по своему усмотрению владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим им составляющим единое целое имуществом, в котором их доли заранее не определены.

Участники совместной собственности, если иное не предусмотрено соглашением между ними, сообща владеют и пользуются общим имуществом. Распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется по согласию всех участников, которое предполагается (презюмируется) независимо от того, кем из участников совершается сделка по распоряжению имуществом.

Каждый из участников совместной собственности вправе совершать сделки по распоряжению общим имуществом, если иное не вытекает из соглашения всех участников.

Совершенная одним из участников совместной собственности сделка, связанная с распоряжением общим имуществом, может быть признана недействительной по требованию остальных участников по мотивам отсутствия у участника, совершившего сделку, необходимых полномочий только в случае, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об этом. Эти правила применяются постольку, поскольку для отдельных видов совместной собственности законом не установлено иное.

Раздел общего имущества между участниками совместной собственности, а также выдел доли одного из них может быть осуществлен после предварительного определения доли каждого из участников в праве на общее имущество. При разделе общего имущества и выделе из него доли, если иное не предусмотрено законом или соглашением участников, их доли признаются равными.

Основания и порядок раздела общего имущества и выдела из него доли определяются по изложенным выше правилам раздела имущества, находящегося в долевой собственности, и выдела из него доли.

Порядок обращения взыскания на долю в имуществе, находящемся в совместной собственности, такой же, как и при обращении взыскания на долю в имуществе, находящемся в долевой собственности.

Источник: https://pravootveta.ru/razdel-imushhestva-nahodyashhegosya-v-dolevoj-sobstvennosti/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.