Раздел квартиры с обременением

Содержание

Какие обременения могут быть на квартире и что о них нужно знать перед покупкой – Ипотека и финансы

Раздел квартиры с обременением

10.09.2014 | 13:30 121230

Покупая квартиру с помощью ипотечного кредита на 15-20 лет, семья рассчитывает прожить долгую и счастливую жизнь. Но в жизни случается всякое, люди расстаются – и довольно часто.

По статистике в России распадаются 65% браков, причем большая часть из них – в первые пять лет совместной жизни. И без того невеселое событие отягощается необходимостью решить непростые вопросы, связанные с погашением жилищного кредита. Кто будет должен банку и кому достанется квартира, разбирался БН.

Совместное имущество

Прежде всего необходимо знать, что согласно ст. 256 Гражданского кодекса РФ и ст. 34 Семейного кодекса РФ имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью, если только между ними не заключен брачный договор, предусматривающий иной порядок владения.

Причем п. 3 ст. 34 Кодекса уточняет, что право на общее имущество супругов принадлежит даже тому из них, кто в период брака не работал – вел домашнее хозяйство, ухаживал за детьми или по другим уважительным причинам не имел самостоятельного дохода.

Раздел может быть осуществлен как в период развода, так и в течение трех лет после него. Таким образом, квартира, приобретенная в браке, вне зависимости от того, на кого она оформлена, должна быть поделена поровну.

Так же, как и обязательства перед банком будут в равной мере нести оба бывших супруга, вне зависимости от того, выступали ли они созаемщиками или кредит был оформлен на одного из них. Дальше начинаются более тонкие нюансы.

Без банка не обойтись

Необходимо помнить, что развод – не повод задерживать платежи по кредиту. Иначе все может закончиться наихудшим образом: арест на квартиру, ее продажа с аукциона, и уйдет она по цене, ниже среднерыночной.

Из вырученных денег будут погашены банковский кредит, пени, штрафы, расходы на организацию аукциона, а оставшаяся сумма поделена между разведенными супругами.

Есть опасность, увлекшись выяснением отношений и забыв про обязательства перед кредитором, остаться и без квартиры, и без денег.

Еще одно непреложное правило – необходимо известить банк о разводе. По условиям предоставления кредита заемщики обязаны оповещать банк о любых значимых в жизни изменениях: утере или восстановлении документов, смене места работы, изменении уровня дохода, рождении ребенка.

Расторжение брака также относится к перечню случаев, существенно меняющих условия жизни заемщика. Но еще до обращения в банк разводящимся следует определиться, какой исход событий является предпочтительным. Идеальный вариант – найти недостающую сумму денег и погасить ипотечный кредит досрочно.

После чего можно, не торопясь, продать квартиру по наилучшей цене и полученную сумму поделить пополам.

Но идеал, как известно, в действительности встречается нечасто. Как правило, есть реальный выбор между двумя возможностями: продать квартиру, находящуюся в залоге у банка, или продолжать выплачивать кредит. Для реализации залогового имущества надо получить разрешение банка.

Самостоятельная продажа залогового объекта, конечно, даст лучший финансовый результат, чем аукцион, проведенный банком в случае просрочки платежей.

Но все равно квартира скорее всего будет продана с дисконтом, так как далеко не всякий покупатель согласится мириться со сложностями, связанными с куплей-продажей залогового жилья.

Кстати, если оба супруга вполне кредитоспособны, то банк может предложить следующий способ решения их жилищной проблемы. Он разрешает продать жилье, погасить кредит, а вырученные средства использовать как первоначальные взносы для покупки двух новых ипотечных квартир – отдельно для каждого из бывших супругов.

Поделить по-братски

Альтернативный вариант – продолжать совместно платить ипотеку, с тем чтобы продать квартиру по лучшей цене после выплаты кредиты.

Так как цены на жилье с прошлого года растут немного быстрее, чем инфляция, на 10-12% в год, вложенные деньги оказываются защищенными от обесценивания.

Однако, как правило, созаемщики хотят уточнить свои имущественные права и разделить квартиру, находящуюся в общей совместной собственности, на доли, с тем чтобы каждый мог платить за себя. Для этого надо обратиться с письменным заявлением в банк.

Но банки вовсе не в каждом случае идут навстречу пожеланиям разводящейся семьи. Во-первых, один из супругов может не устроить их в качестве самостоятельного заемщика, например, из-за неудовлетворительного уровня доходов. Во-вторых, солидарная ответственность по кредиту выглядит в глазах банков более надежной.

В-третьих, если квартира однокомнатная, разделить ее в натуре нельзя – каждый может получить лишь долю в праве собственности на жилплощадь. Согласно п. 4 ст.

5 Закона «Об ипотеке» «часть имущества, раздел которого в натуре невозможен без изменения его назначения (неделимая вещь), не может быть самостоятельным предметом ипотеки».

Если упрямство банка в этом вопросе кажется безосновательным, можно обратиться в суд. Суд разделит квартиру пополам, если не усмотрит в ситуации особых обстоятельств. «Особые обстоятельства» – это прежде всего несовершеннолетние дети.

Тот родитель, с кем они проживают, может получить по суду большую долю в собственности.

В тех случаях, когда один из супругов не получал доходов по неуважительным причинам (образно говоря, сидел на шее у второго) или расходовал общее имущество в ущерб интересам семьи (пил, играл в азартные игры), суд при разделе имущества также может отступить от принципа равенства.

Размеры платежей каждого экс-супруга будут установлены пропорционально долям собственности в квартире. Копию решения суда следует направить в банк с сопроводительным письмом в свободной форме. Банк поступит в соответствии с предписаниями суда.

Однако следует помнить, что взаимозависимость долевых собственников сохраняется. Если один из супругов прекращает гасить свою долю ипотечного кредита, банк опять-таки может довести дело до продажи залогового объекта или его части (например, комнаты в многокомнатной квартире).

Интересы второго супруга, являющегося добросовестным плательщиком, при этом так или иначе ущемляются.

Один из возможных выходов в таком случае – вносить платежи за бывшую «половину», с тем чтобы потом предъявить через суд документально подтвержденные претензии материального характера и заявить права на большую часть квартиры.

Еще один сценарий развития событий – один из супругов безвозмездно или за денежную компенсацию отказывается от своей доли в совместном имуществе, а второй готов взять на себя все выплаты по ипотеке.

Если платежеспособность второго супруга не вызывает сомнений у банка, то переход права собственности регистрируется в регистрирующем органе.

За переоформление кредитного договора на одного из супругов придется заплатить комиссию в размере 0,5 – 1% от суммы оставшегося долга.

Подводные камни

Прежде чем приступить к дележу ипотечной квартиры, надо иметь в виду еще несколько менее очевидных моментов. Например, если квартира куплена до брака, она принадлежит тому из супругов, на кого была оформлена. Но вот ипотечные платежи, выплаченные в период брака, считаются совместно нажитым имуществом.

Потому при разводе второй супруг имеет право либо на денежную компенсацию в размере половины произведенных за семейную жизнь платежей, либо на соответствующую им долю в квартире.

Доказать, что платежи за ипотеку производились не из семейного бюджета, а из личных средств приобретателя жилья, будет весьма проблематично.

Еще более любопытная ситуация может сложиться, если была куплена строящаяся квартира. Предположим, человек внес первоначальный взнос, выплачивал ипотеку, а перед тем, как объект был достроен, успел жениться. В таком случае он может потерять половину жилплощади. Так как права собственности на квартиру были оформлены уже в браке, она будет считаться совместно нажитым имуществом.

Нередко случается, что деньги на первоначальный взнос молодой семье дарят родители. Или средства аккумулируются за счет продажи старой квартиры, дачи или комнаты, доставшейся по наследству одному из супругов. По закону то, что каждый из супругов получал в дар или по наследству, не является совместно нажитым имуществом.

Но чтобы доказать, что средства, полученные в дар или по наследству, не были пущены по ветру, а пошли на решение жилищного вопроса, все действия с ними должны быть строго задокументированы.

Оптимальный вариант, если деньги за продажу, например, оставшейся от бабушки дачи были переведены покупателем со своего счета на счет продавца, а затем банковским распоряжением направлены на погашение первоначального взноса или ипотечного кредита. В этом случае происхождение денег и их дальнейшая история очевидны.

Но так как в России до сих пор предпочитают расчеты наличными средствами, в суде зачастую трудно доказать, что на покупку недвижимости были потрачены «именно те деньги».

Наконец, следует знать, что если брак был гражданским (незарегистрированным), то при разводе супруги не смогут претендовать на раздел имущества. Права и обязанности в отношении квартиры возникают только у того гражданского супруга, на чье имя она оформлена. Хотя сейчас некоторые банки начали выдавать ипотечные кредиты гражданским супругам.

Большинства спорных ситуаций с имуществом можно избежать, если заключить брачный договор. Сделать это можно как до свадьбы, так и в процессе семейной жизни. Но пока на брачные контракты решаются лишь 5% россиян. Это люди 35-45 лет, однажды уже пережившие развод и болезненный раздел имущества.

Анна Васильева    Алексей Александронок   

Источник: https://www.bn.ru/gazeta/articles/90537/

Квартира в ипотеке, как делить при разводе (рекомендации, поиск оптимальных решений)

Раздел квартиры с обременением

Жилищный вопрос – один из самых острых в нашей стране. Для большинства населения ипотечное кредитование – единственная возможность сразу приобрести жилье, не ждать много лет, пока на депозитах в банке накопится достаточная сумма для покупки.

Заветные метры приобретены, Вы живете, исправно выплачивая ежемесячные платежи. Но отношения «пошли под откос», Вы оказываетесь перед необходимостью их разрыва.

Делится ли жилищная площадь с финансовым обременением, как сделать данный раздел максимально безболезненным, выгодным для обеих сторон – попробуем разобраться.

Жилищный займ: взаимные обязательства сторон по договору

Успешный, устраивающий обе стороны дележ ипотечной квартиры при расторжении брачных уз будет зависеть от того, какие ответы Вы дадите на следующие вопросы:

  1. Был ли заключен официальный брак?
  2. Когда было приобретено жилье с использованием жилищного займа – до заключения официального брака/ в период совместного проживания?
  3. Оформили стороны брачный договор или нет?

По нормам законодательства Российской Федерации, регулирующего вопросы семейных отношений, все имущество, включая недвижимость, приобретенное в период нахождения в официально зарегистрированном браке, считается общей собственностью супругов. Неважно, на кого был оформлен займ – ответственность за своевременные выплаты в равной степени ложится на обе стороны.

Совместное проживание без официальной регистрации (гражданский брак) в расчет не берется: на него действие Семейного кодекса не распространяется. За своевременность выплат ответственен тот, на чье имя они оформлялись. Требуется доказать судье, что гражданские супруги в равной мере участвовали в оплатах? Тогда следует предоставить:

  • Чеки, квитанции;
  • Банковские выписки с лицевых счетов.

Добиться разделения недвижимости с финансовым обременением гражданским супругам после развода сложно; поможет в этом опытный, с практическим стажем, юрист.

Брачный контракт – надежный способ деления имущества между бывшими супругами

Верный способ решить проблемы с разделом, не дожидаясь судебных разбирательств – заключить брачный договор, пример которого вам может предоставить нотариус. Тогда дилеммы, как делить при разводе недвижимое/движимое имущество, не возникнет – нюансы, тонкости будут прописаны в официальном документе, иметь юридическую силу.

Брачного договора нет – следовательно, все имущественные споры решаются в ходе судебных разбирательств и раздел имущества после развода будет решаться в суде.

Раздел квадратных метров между бывшими супругами

Делится ли жилище с банковским обременением, приобретенное до заключения брачного союза, между бывшими супругами? Разведенные супруги имеют право делить пополам имущество, нажитое за годы совместного проживания, ведения хозяйства.

Законодательством предусмотрено положение: бывший супруг имеет право на долю недвижимости, находящейся в ипотеке, до регистрации брака. Обоснование: оплата долга производилась из общего семейного дохода.

Заявить о собственных правах может официально неработающий супруг: по закону доход, приносимый вторым супругом, считается совместно нажитым, делится на всех членов семьи.

Разделение жилья в строящихся домах

Новостройка: как поделить квартиру в ипотеке при разводе? С квадратными метрами, взятыми в ипотеку до брака /во время брака в строящихся домах, дело обстоит иначе. Закон предусматривает: собственностью жилое помещение становится сдачи дома в эксплуатацию. Решается проблема двумя способами:

  • Отложить на время расставание, остаться в браке – по закону при разводе в ипотечной недвижимости мужу и жене полагаются доли;
  • Успели развестись до получения документа, удостоверяющего право собственности? Один бывший супруг обязан выплатить второму денежную компенсацию: займ на приобретение жилья оплачивался из общего бюджета.

Супруги-созаемщики

В большинстве случаев муж с женой являются созаемщиками. Как происходит раздел квартиры при разводе? Варианты решения следующие:

Как можно разделить квартируРезультат раздела
Один партнер отказывается от доли в пользу второго.Одному из супругов достается жилище и обязанности по выплате задолженности, у второго супруга – ни квадратных метров, ни финансовых обязательств.
Совместно продолжать выплаты по кредиту.Каждый из супругов получает по доле в ипотечных квадратных метрах, оплачивает долг самостоятельно.
При разводе квартира, взятая в ипотеку, продана.Денежные средства делятся между обеими сторонами. Недостаток данного варианта: банки продают ипотечное жилище по заниженной цене.
Полностью выплатить задолженность банку, продать недвижимость, поделить деньги поровну с женой/мужем.Более выгодный по сравнению с предыдущим предложением вариант: недвижимость реально продать по рыночной стоимости.

Урегулирование проблем с банками

Как разделить квартиру в ипотеке при разводе? Приняв решение разойтись, получив на руки свидетельство о расторжении брачного союза, необходимо уведомить о данном шаге банк, в котором была оформлен кредит.

Финансовые учреждения, в большинстве случаев, идут навстречу своим заемщикам и предлагают различные варианты раздела недвижимости и выплаты задолженности. Наиболее популярный вариант – составление нового плана-графика ежемесячных денежных выплат, отдельно для каждого супруга.

Принятие решение о том, каковы будут выплаты – равными или нет, лежит на банке и заемщиках. Финансовое учреждение может отказать разделять задолженность.

Некоторые банки прописывают в договорах, заставляют подписывать заемщиков пункт о том, что в случае разделения недвижимого имущества, купленного в долг, между бывшим мужем и женой, все выплаты производятся досрочно.

Любое банковское решение по взятой ипотеке реально оспорить в судебном порядке.

Продажа жилья в банковском обременении

Квартира в ипотеке при разводе: реально продать выгодно? Раздел квартиры в ипотеке при разводе с последующей продажей можно осуществить, если банк согласится пойти на такой шаг. Другого способа нет: недвижимость, пока денежный долг финансовому учреждению не отдан в полном объеме, находится у него в качестве залога.

Официально зарегистрированные партнеры обладают равными правами на доли, либо на их эквивалент в денежной сумме. Довести такой вариант до благополучного завершения удается не всегда: потенциальные покупатели редко соглашаются приобрести недвижимость с банковским обременением по причине многочисленных юридических проверок, сложностей с оформлением договора.

Часто такое жилье приходится продавать по стоимости ниже рыночной.

Трудности раздела недвижимости при расторжении брачного союза

Раздел квартиры, находящейся в ипотеке при разводе: что делать, если один из супругов выплачивает кредит, а второй отказывается платить? Удобный для всех вариант – снять финансовое обременение в обмен на официальный отказ от доли недвижимости.

Как поступить, если созаемщик не спешит отказаться от доли и не выплачивает кредит в течение трех и более месяцев?

  • Второму созаемщику полностью взять на себя обязательство первого. Если один из созаемщиков нетрудоспособен; стоит на медицинском учете по беременности, оформил отпуск по уходу за ребенком, размер обязательного платежа уменьшится;
  • Предложить банку продать квадратные метры, вырученную сумму потратить на погашение задолженности. Такой способ невыгоден: финансовое учреждение выставляет такое жилье на продажу по заниженной стоимости, но зато проблема решается быстро.

Бывшие созаемщики имеют детей

Если у бывших мужа и жены есть ребенок, то партнер, с которым несовершеннолетний остается жить после разрыва отношений, получает большую долю в жилище. Данное правило является определяющим при разделе жилья, приобретенного в кредит. Как производится раздел кредита после развода?

Если ребенок прописан в квартире, находящейся в банковском обременении, и она была выставлена на продажу, его необходимо оттуда срочно выписать. Иначе не удастся избежать проблем с органами опеки и попечительства.

От чего зависит размер долей бывших партнеров

Как при разводе делится квартира в ипотеке? Доли в ипотечной жилой площади у бывших супругов могут быть равными и неравными. Они зависят от нижеследующих факторов:

  • Наличия ребенка/нескольких детей;
  • Была ли куплена недвижимость по ипотечной программе до/после вступления в брак;
  • Степени участия каждого созаемщика в ежемесячных выплатах.

Отталкиваясь от них и прочих обстоятельств, суд примет решения по размерам доли каждой из сторон.

Если недвижимость в военной ипотечной программе

Кому достанется после расторжения брака жилье, находящееся в военной ипотеке? Раздел между бывшими супругами квартиры по военной ипотеке при разводе будет происходить по особым правилам.

Причина – обязательства выплачивать задолженность берут на себя не бывшие супруги, а Минобороны Российской Федерации.

Случается, что в военных ипотечных договорах прописывается особый пункт – обязательное составление и заключение брачного контракта с пунктом о единоличном владении военнослужащим таким жильем и отсутствием второго созаемщика.

Участник военной программы и собственник такого жилья – военнослужащий. Наличия у него официально зарегистрированного брака, детей не имеет значения.

Поэтому брака развод не повлияет на выплаты кредита: второй супруг и отпрыски не имеют отношения к ипотеке, а, следовательно, переоформления договора не предусматривается.

Возвращать денежные средства обязан сам военнослужащий, но ни его бывшая вторая половина.

Сдача жилья, купленного в долг, в аренду

Раздел имущества при разводе: можно ли сдавать жилье в аренду, чтобы иметь средства для выплат? Часто происходит так: бывшие супруги в надежде сохранить ипотечные метры и получить дополнительные средства для оплаты кредита, принимают совместно решение сдавать их в аренду.

Законно ли оно? С юридической точки зрения – нет, но фактически банки не проверяют, кто именно проживает на взятой в ипотеку жилплощади. Главное – чтобы платежи поступали точно в срок в полном объеме. Поэтому попробовать подобный вариант решаются многие бывшие созаемщики-супруги.

Чтобы сэкономить собственное здоровье, деньги, нервы, деля жилую недвижимость, находящуюся в ипотеке до брака/взятую в период официального совместного проживания и ведения хозяйственной деятельности, воспитания детей, необходимо ответственно подойти к решению проблемы. Мирное разрешение ситуации – лучший выход из затруднительного положения.

https://www..com/watch?v=EVfmWMn5KzQ

Источник: https://vnebraka.ru/razvod/razdel-imeshestva/kvartira-v-ipoteke-kak-delit-pri-razvode/

Снятие обременения на квартиру после развода. Как правильно поступить?

Раздел квартиры с обременением

Одно уточнение к первой истории:

Настоящий супергерой – это паренек. Ему потребовалась недюжинная сила воли и мужество, чтобы выдержать прессинг людей, которым он доверял. Без всяких: «это не со мной», «всё обойдется», «они точно не могут со мной так поступить».

В этом посте получилось очень много букв, но уж очень мне не хотелось разбивать на части.

История вторая:

Один знакомый, который работал в крупном агентстве недвижимости, уезжал на пару месяцев побухать подальше от жены отдохнуть и предложил мне за него потрудиться. Продавали они квартиры в строящихся домах. Я давно этим интересовался и очень хотел узнать изнутри, как что работает.

Съездил, познакомился с коллективом и меня взяли стажером. Филиал АН располагался в офисе с классным ремонтом, недалеко от стройки. Сидели там всемером: директор, юрист, четыре агента и я – «жадный московский стажер».

Руководил в основном юрист, очень похожий на мифического рептилоида: хищная полуулыбка, вечный «взгляд в душу» и манера шипеть говорить сквозь зубы. Перед первой же сделкой я попросил у него (Выжеюрист!) документы по строительству, чем вызвал у него лютый батхёрт и, как следствие, стойкую неприязнь.

Оказалось, что агентство не проверяет квартиры, которые продаёт. Есть договор с застройщиком, есть план по продаже, остальное – не моё дело. Ага, так-то я пришел не кота в мешке продавать, а опыта набираться. Поэтому зашел к директору и получил доки от него.

Помогла сакраментальная фраза: «чтобы обоснованно отвечать на возражения клиентов». Под это дело продажник всегда много чего может получить, проверено. В общем, убедившись, что дом всё-таки достроят, я начал свою трудовую деятельность.

Спустя два месяца процесс продажи был налажен, возражения выучены, я сидел с грамотой «главный дуракЛучший специалист» и немного скучал. Пока на горизонте не появился ОН. В стеклянную дверь офиса, источая лучистый перегар и ароматы средневековья, вплыло тело. «Если б быыыыыло море водки, стал бы я подводной лодкой…» Так вот, этот стал.

И не простой дизельной, а атомной, способной по полгода не всплывать на поверхность. К нему тут же подскакивает юрист, берет под локоток и разворачивает к выходу: «Любезззный, вы наверно ошиблисссссь». В ответ слышит: «Да не, я квартиру тут хочу купить, понял?». Рептилоид оборачивается, обводит взглядом офис, и его глазки останавливаются на мне.

На миг его полуулыбка становится гаденько-злорадной и он подводит «клиента мечты» к моему столу: «Конечно-конечно, для вас лучший специалиссст». А я что, начинаю показывать планировки, рассказываю про сроки, бронирование, цены. По мере беседы, покупатель понимает, что его воспринимают всерьёз, расслабляется и начинает вести себя как «ОЧЕНЬ ВАЖНЫЙ КУРИЦА». Выбрали трёшку за 5 млн.

, дошли до способа оплаты. Выясняю, что хочет покупать в ИПОТЕКУ. Ну, сдаваться под взглядом выпадающего в осадок рептилоида я не собираюсь, поэтому начинаем заполнять анкету для банка. Первым делом интересуюсь местом работы. И тут… Нет, я конечно знал эту шутку раньше.

Но одно дело интернет, и совсем другое, когда в новеньком офисе, дурнопахнущее тело, которое стреляет мелочь на настойку боярышника, вальяжно, покровительственно и с невыразимым презрением ко мне, «офисному планктону», говорит:

«Парниша, я могу позволить себе не работать…».

Я взмок, покраснел, в мозгу случился микроинсульт и меня парализовало.

15 долгих секунд тишины.

«У меня жена работает, вот на неё и ипотеку.»

FATALITY!!!

Вышли всем офисом «курить», даже юриста проняло. Минут через десять вернули себе ясность сознания, заходим. Нет, это был не мираж, ОН сидит и ждет. Я иду как на эшафот, эустресс, все дела. Возобновляем разговор, договариваемся, что бронируем предложение за 20 т.р.

на два месяца, жена подойдёт завтра и заполнит анкету на ипотеку. Рептилоид распечатывает договор на бронь, алкоклоун подписывает, берет платежку и удаляется. Все понимают, что немцы ушли шоу закончилось и потихоньку возвращаются к своим делам. Я тоже думал, что на этом всё.

Но… Через два часа приходит оплата.

На следующий день, прихожу в офис и понимаю, что вчерашнее веселье продолжается. Меня встречает юрист и говорит, что пришла жена вчерашнего запойного. Ок. Сажусь за стол, здороваюсь. Спрашиваю, в курсе ли она, чего супруг натворил? Ага, в курсе. Начинаем заполнять анкету для ипотеки.

На вопросы тётенька отвечает очень тихо, складывается ощущение, что она чего-то очень стыдится или стесняется. Понимаю, что в офисе она вряд ли что-либо расскажет. Предлагаю немного пройтись, посмотреть на стройку.

Давно заметил, что люди, даже не очень общительные, на ходу легче преодолевают напряжение и начинают разговаривать.

Через пять минут променада, супругу прорывает и она выдает историю, аля «Даша Д`Анцова». Дескать, был у неё до недавнего времени старший брат, разведенный военный моряк. Жена его за годы службы где-то «потерялась», оставив на воспитание сына.

Жил он на Крайнем Севере, поэтому последние лет десять родственники не виделись, но активно переписывались. Нашли у моряка онкологию в финальной стадии и, незадолго до кончины, он попросил сестру о помощи – купить его сыну квартиру в Подмосковье.

Тетенька оформила у нотариуса обязательство о покупке и отправила почтой, в обмен получила переводом 3 млн. Муж нашел письмо, «настойчиво предложил» провернуть комбинацию с недвижимостью и озолотиться. Тетенька тогда согласилась, а сейчас вот стала сомневаться.

Потому что вспомнила про обязательство, да и не хочет на родственниках наживаться. Мне жутко интересно, какую такую «комбинацию с недвижимостью» мог выдать заспиртованный препарат мозга? Тётенька показывает мятую бумажку и мне становится плохо.

После первого месяца работы, пришла идея, как создать поток клиентов из местных жителей. Район небогатый, поэтому коряво за часик нарисовал «инфографику» о покупке строящегося жилья без денег в ипотеку и о выгоде такого вложения. Начальство одобрило, агитки распечатали в офисе и распространили по почтовым ящикам. Выхлоп был, но небольшой.

Алкоклоун через свой бутылочный перископ сумел увидеть в этом готовый бизнес-план. Комбинация была следующей – покупают квартиру в ипотеку за 5 млн., первоначальный взнос 2,7 млн., кредит оплачивают из оставшихся 0.3 млн. Через год дом сдают и хату сбывают за 6 млн. На 3 млн таки покупают квартиру племяннику, 2.3 млн отдают банку. Оставшиеся 0.

7 млн оставляют себе.

Говорю тётеньке, что банк может не согласиться продавать залог, что сдачу дома могут задержать, что супруг, в конце концов, может закапризничать и потребовать денег за согласие на продажу. Будет она должна банку за ипотеку и племяннику за квартиру. Такие варианты благоверный ей не озвучивал, тетенька начинает бледнеть.

Большая сила Большие деньги деньги – большая ответственность. Спрашивает, что делать? Предлагаю план по спасению мира, соглашается, при мне звонит племяннику и отправляется на поиски супруга.

Я, тем временем, возвращаюсь в офис и минут 15 готовлюсь к битве за Азерот. После этого подхожу к юристу и говорю, что деньги вчерашнему алкоклоуну придется вернуть, а бронь отменить. Жена сообщила, что он состоит на учете, а вчера было обострение. Юрист отказывает и предлагает дойти до директора.

У дирика была одна важная функция. Он наказывал. Поэтому когда кто-то шел с рептилоидом к директору, все знали, что будет казнь. Происходило это так: директор (ниже среднего роста, чуть полноватый дядя) снимал очки, секунд 15 близоруко смотрел в глаза жертве и мееедленно поднимал руку до упора.

Потом бил ей со всей дури по столу («Touch of God!») и начинал орать брызжа слюной люто и неистово доказывать риэлтору, что тот неправ. Эта фаза длилась минут десять. После этого следовал еще один удар по мебели и дирик вежливо говорил, что делать.

Превратившийся в обдудонившегося пуделя сотрудник яростно заверял, что всё выполнит в кратчайшие сроки.

Перед начальством рептилоид сразу пошел в атаку, дескать «жадный московский стажер» требует вернуть деньги личному клиенту юриста (!) по дурацкой причине. Дирик всё выслушал, уточнил ситуацию и предложил мне объяснить супруге клиента,

что она может пойти лесом неправа. Я сказал, что точно этого не сделаю и на всякий случай мысленно произнес «IDDQD». Взгляд, «TOUCH OF GOD!» пять минут (да я счастливчик!) страшного рева, финальный удар по столу и повтор просьбы. Рубашка прилипла к спине, руки нервно дрожат, но я повторяю, что делать этого не буду.

После чего улыбаюсь и говорю, что согласно правилам компании, «юрист должен убедиться, что клиент вменяем, трезв, находится в здравом уме и ясной памяти», пункт 16.5. Нарушение этого пункта, приравнивается к халатности, а сотрудник увольняется. Соответствующее письмо с описанием ситуации я отправил директору на почту 15 минут назад.

Краем глаза замечаю, как спадает маскировка с рептилоида и цвет его морды потихоньку приближается к естественному нежно-зеленому. Даже если его не уволят, то репутации всё равно каюк. Продолжаю: Поскольку это «личный клиент юриста», то вся ответственность на нем, а я спасаю репутацию компании. Дирик начинает улыбаться, и я понимаю – ему наплевать на рептилоида.

Развиваю успех и даю клятвенное обещание сделать еще две продажи до конца месяца. Дирик соглашается, но хочет лично наблюдать финал. Бьём по рукам и выходим к публике.

Алкоклоун с супругой уже тут. Сообщаю, что бронь аннулирована, деньги вернут в течение суток. Естественно начинается показательное выступление, с криками, угрозами и битьем себя пяткой в грудь. Киваю юристу, дескать твой же клиент, разбирайся.

Тот безуспешно пытается утихомирить этот аватар Вакха. Спасла ситуацию супруга. ВНЕЗАПНО, с криком «Я ВСЁ ЗНАЮ!», она дала ему мощную пощечину. Буйный ненадолго заткнулся, потом осуждающе проревел: «Догадааааааалась!», выдал мужской аналог «Ойвсё», порвал договор и бросил его на пол.

После чего гордо удалился в гастроном закат.

Итог:

Племянник прилетел через неделю, жильё ему купили. Я доработал последний месяц и передал дела своему вернувшемуся знакомому. Рептилоида не уволили, просто лишили премии. После всей этой эпопеи, я стал твёрдо уверен, что больше в агентствах работать не буду и таки сделаю свой квартирный проект.

Всем добра и разума.

Источник: https://pikabu.ru/story/snyatie_obremeneniya_na_kvartiru_posle_razvoda_kak_pravilno_postupit_6942647

Что делать с ипотечной квартирой при разводе, как ее разделить?

Раздел квартиры с обременением

Статистика разводов ипотечников кардинально отличается от данных о расторжении браков россиян, не связанных общей недвижимостью с обременением. Получив квартиру в ипотеку, люди разводятся гораздо реже. Но что же делать, если брак не спасти? Существует два варианта: раздел кредита или продажа жилья.

Если ипотека была оформлена до брака, все проще – может вообще ничего делить не придется. Другое дело – квартира, в которую заселились супруги. В этом случае один из них – заемщик, а второй – созаемщик, но банку должны обе стороны.

По Семейному кодексу любая собственность, приобретенная в браке, делится 50/50, если нет брачного договора, в котором прописан иной порядок раздела имущества при разводе. Такой порядок распространяется и на ипотеку.

И не важно, кто заемщик, а кто созаемщик.

При разделе ипотечной квартиры учитываются интересы трех сторон – супругов и банка, который обеспечил финансирование. Ипотечное жилье после оформления договора с кредитной организацией становится собственностью заемщиков, но остается в залоге у банка, поэтому в случае развода представители финансового учреждения принимают участие в разделе жилья.

Что предлагают банки?

Обычно банк, узнав о разводе заемщиков, первым делом предлагает им наиболее выгодные для себя варианты.

К примеру, заявляет о желании получить полный расчет по ипотеке или хочет переложить всю финансовую ответственность на основного заемщика. Ипотечникам в такой ситуации не обязательно со всем соглашаться, спорные вопросы можно решить через суд.

Обычно судьи выносят решения в пользу заемщиков, в результате чего банки вынуждены принимать условия, устраивающие обоих супругов.

По словам адвоката Сергея Яшенко, банк никогда не выдаст ипотеку, не получив согласия второй половинки заемщика, поэтому оба созаемщика изначально разделяют финансовую ответственность.

Обычно ипотечные платежи идут из общего семейного бюджета. При разводе возможны два варианта: супруги договариваются о разделе имущества самостоятельно или обращаются в суд.

Если нет брачного контракта, судьи исходят из того, что имущество – равнодолевое.

Созаемщик может отказаться от своей доли за материальную компенсацию. В таком случае квартира перейдет в собственность заемщика, и он будет выплачивать ипотеку самостоятельно.

Второй вариант – когда оба супруга сохраняют в собственности свои доли жилплощади. При этом обязательства по кредиту тоже разделяются.

Если муж или жена перестанет платить, банк может забрать долю нарушителя ипотечного договора.

Итак, если супруги не хотят продавать квартиру, чтобы рассчитаться с банком, ипотечный вопрос может быть закрыт двумя способами:

  1. Квартира вместе с обязательствами по ипотеке делится через суд. При этом учитываются доходы супругов: когда есть большая разница в зарплатах, их ежемесячные платежи будут серьезно отличаться. Если кто-то из бывших супругов перестает платить, добросовестный плательщик может договориться с банком и взять всю финансовую нагрузку на себя. Смысл тут конечно не в благотворительности: стоит заодно подать в суд на нерадивую бывшую половинку.
  1. Ипотека переоформляется на кого-то одного, а второе заинтересованное лицо отказывается через нотариуса от претензий на жилье. В результате получается, что все права на недвижимость и обязательства по кредиту переходят в одни руки. Этот вариант возможен только при согласии банка. Кредитная организация должна признать способность одного заемщика самостоятельно выплачивать ипотеку. Для банков это сомнительный вариант – они предпочитают иметь дело с семьями.

Продажа ипотечной квартиры при разводе

Продать залоговое имущество сложнее, чем собственность без обременений. Однако сделать это можно, только придется согласовывать свои шаги с банком.

Вариант с продажей хорош тем, что позволяет досрочно рассчитаться с банком, а остаток поделить между супругами. Иногда при разводе люди без сожаления расстаются с бывшим жильем. И деньги в такой ситуации, естественно, тоже не помешают. Нет квартиры – нет объекта, по поводу которого могут в перспективе могут возникнуть судебные споры.

Существует несколько реальных вариантов продажи ипотечной жилплощади, например:

  1. Владельцы квартиры ищут покупателя и находят человека, готового дать задаток в размере остатка долга по ипотеке.
  2. Получают деньги, расплачиваются с банком, после чего с жилплощади снимается обременение.
  3. Покупатель выплачивает оставшуюся сумму за квартиру, которую пара делит между собой.

Такие сделки желательно осуществлять после консультации с юристом, а еще лучше – если квалифицированный специалист помогает на всех этапах раздела квартиры. Часто юридическую помощь оказывает банк.

Если нет возможности заниматься продажей жилья самостоятельно, можно поручить это кредитной организации. Получив необходимые полномочия, банк выставит квартиру на аукцион. Технология это проверенная, но выручка от продажи может быть заметно ниже ожидаемой. А еще придется заплатить за саму процедуру аукциона.

Брачный договор

При наличии брачного контракта процедура раздела ипотечной квартиры упрощается. Заключить его можно до ЗАГСа или после начала семейной жизни. Желательно делать это до оформления ипотеки, кредитные организации такой подход приветствуют. В договоре могут быть освещены следующие моменты:

  • оплата первоначального взноса и внесение текущих платежей (кто и сколько выделяет средств);
  • кто будет заемщиком, а кто созаемщиком;
  • кому будет принадлежать квартира после погашения ипотеки;
  • общий порядок действий в случае развода.

Брачный контракт – серьезный документ, его заверяет нотариус. Если супруги решили формализовать свои финансовые отношения после оформления ипотеки, желательно предварительно согласовать с банком положения договора, касающиеся залоговой квартиры.

Источник: https://www.exocur.ru/chto-delat-s-ipotechnoj-kvartiroj-pri-razvode-kak-ee-razdelit/

Как разделить имущество, находящееся в залоге?

Раздел квартиры с обременением

В России с каждым годом растет количество ипотечных сделок, заключенных между банками и лицами, состоящими в браке.

После расторжения брака возникает много вопросов о том, как разделить имущество, находящееся в залоге, поскольку банки добровольно согласия о разделе такого имущества не дают.

В числе таких вопросов: требуется ли согласие залогодержателя, если в суде предметом раздела является жилое помещение, находящееся в залоге?

В нашей практике был случай, когда супруги заключили брачный договор, в соответствии с которым все имущество находилось в общей совместной собственности, за исключением квартиры, ставшей впоследствии предметом спора в суде.

Квартира была приобретена за счет кредитных средств и являлась предметом ипотеки.

Интересно, что заключение брачного договора и его условия были требованием банка, преследовавшего свой коммерческий интерес, так как доверитель в период заключения кредитного договора находилась в декретном отпуске и была неплатежеспособна.

Доверитель обратилась к нам за юридической помощью.

Требовалось добиться раздела имущества, нажитого в период брака, в том числе квартиры, в отношении которой заключен брачный договор, а также признания брачного договора недействительным.

При этом доверитель хотела, чтобы квартира, которая по брачному договору являлась личной собственностью бывшего супруга, досталась ей. От остального она готова была отказаться.

В ходе судебного разбирательства стороны пришли к решению о заключении мирового соглашения в отношении квартиры, находившейся в залоге у банка. В мировом соглашении они просили признать брачный договор недействительным.

В соответствии с текстом соглашения ответчик признавал, что квартира переходит в собственность доверителя, при этом доверитель обязалась компенсировать ответчику стоимость квартиры путем ежемесячного перечисления суммы, необходимой для исполнения кредитного обязательства.

В обоснование возможности заключения мирового соглашения доверитель привела следующие доводы.

В ходе судебного разбирательства банк подтвердил, что заключение брачного договора и его условия являлись исключительно его требованием.

Значит, при заключении договора имел место порок воли участников сделки, которые действовали под давлением банка, но в интересах семьи и без намерения защитить свои личные материальные интересы в случае расторжения брака.

Следовательно, сделка по заключению брачного договора недействительна в силу ее ничтожности, так как она являлась мнимой, стороны заключили ее лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия.

Далее был сделан вывод, что признание брачного договора недействительным ведет к изменению режима собственности в отношении спорного имущества: квартиру следует считать общей совместной собственностью, и все обязанности по возврату кредита будут общими.

Наличие долговых обязательств не является основанием для отказа супругам в разделе общей совместной собственности, поскольку после раздела имущества не прекращается их обязанность нести обязательства по совместным долгам, предусмотренная п. 3 ст. 39 Семейного кодекса РФ.

Также были приведены доводы о том, что в данном случае согласие залогодержателя не требуется, так как оно необходимо при отчуждении имущества, при котором право собственности прекращается, а раздел имущества, находящегося в общей собственности супругов, не относится к основаниям прекращения права собственности, предусмотренным в ст. 235 Гражданского кодекса РФ. Субъектный состав собственников-супругов при разделе имущества не изменяется. Это указывает на существенное отличие изменения правового режима имущества от отчуждения.

У супругов отсутствует и акт распоряжения, в силу того что существование права общей совместной собственности возникает единовременно у обоих супругов в момент приобретения имущества в общую совместную собственность.

С учетом вышесказанного можно сделать вывод, что ипотека недвижимого имущества, приобретенного супругами в период брака, не может служить основанием для отказа в разделе этого имущества между супругами. Гарантией обеспечения прав кредиторов в данном случае является обязанность супругов нести обязательства по их совместным долгам, предусмотренная п. 3 ст. 39 Семейного кодекса РФ.

Также соответствуют требованиям ст. 334 Гражданского кодекса РФ и Закона № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» выводы о том, что при разделе квартиры, находящейся в залоге, не будут нарушены права залогодержателя, так как данный объект залога не выбывает из залога, а залогодержатель по-прежнему может осуществлять принадлежащее ему залоговое право.

Банк выразил свое несогласие с признанием брачного договора недействительным, полагая, что условия брачного договора не ставят доверителя в крайне неблагоприятное положение, квартира не является единственным жильем супругов, так как в собственности супругов есть иные квартиры.

Также банк был против утверждения мирового соглашения, считая, что кредитный договор, заключенный между банком и ответчиком, по смыслу ст. 8 Гражданского кодекса РФ не может быть основанием для возникновения долговых обязательств у доверителя, который не является стороной договора.

Банк, ссылаясь на ст. 308, 309, 310 Гражданского кодекса РФ, сделал вывод, что ответственность за нарушение договорного обязательства может нести лишь лицо, выступающее в качестве стороны обязательства.

То есть распределение долгов при разделе совместно нажитого имущества путем признания обязательства одного из супругов их общими обязательствами по погашению задолженности по кредитным договорам, с отнесением обязательства по погашению задолженности на одного из супругов, не соответствует приведенным нормам права, так как направлено на изменение в одностороннем порядке условий и стороны кредитного договора, что противоречит закону.

Банк посчитал, что отнесение обязательства по погашению кредитной задолженности супруга, не являющегося стороной обязательства, по существу является переводом долга, который возможен только с согласия кредитора.

Банк также выразил несогласие на перевод долга с ответчика на доверителя и на признание долга ответчика по кредитному договору совместным долгом.

Кроме того, банк полагал, что в соответствии с условиями закладной должник (ответчик) обязуется не отчуждать предмет ипотеки, не осуществлять его последующую ипотеку, не распоряжаться им без предварительного письменного согласия залогодержателя, а банк, в свою очередь, не давал своего согласия на отчуждение предмета ипотеки.

Нам удалось убедить суд, что права банка, являющегося законным владельцем закладной, а также кредитором по кредитному договору в отношении спорной квартиры, в случае ее раздела между супругами не нарушаются, так как объект залога не выбывает из залога, а залогодержатель по-прежнему может осуществлять принадлежащее ему залоговое право.

Указанная правовая позиция подтверждается разъяснениями, содержащимися в п. 11 «Обзора судебной практики по делам, связанным с реализацией права на материнский (семейный) капитал» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 22 июня 2016 г.).

Наличие обременения в виде ипотеки на приобретенный за счет средств материнского (семейного) капитала объект недвижимости (жилой дом, квартиру) не может служить основанием для отказа в удовлетворении требования супругов о разделе данного имущества и определении долей детей в праве собственности на это имущество.

Удалось доказать, что при заключении брачного договора имел место порок воли участников сделки, которые действовали под давлением банка, но в интересах семьи и без намерения защитить свои личные материальные интересы в случае расторжения брака.

В итоге суд пришел к выводу, что условия мирового соглашения не противоречат закону и не нарушают права и законные интересы иных лиц (банка).

Суд также принял во внимание, что по условиям мирового соглашения обязательства сторон по кредитному договору и залоговому обязательству не претерпят изменений, поскольку ответчик останется заемщиком по кредитному договору и в отношении квартиры останется залог как способ обеспечения исполнения обязательства ответчика по кредитному договору.

Но на этом история не закончилась. Росреестр приостановил регистрацию права собственности на квартиру, обосновав это отсутствием согласия залогодержателя, и попросил внести изменения в закладную в отношении залогодателя.

Банк на этот раз пошел нам навстречу: в субъектный состав закладной были внесены изменения.

Доверитель стала залогодателем, что дало возможность осуществить государственную регистрацию права собственности доверителя на спорную квартиру.

Источник: https://www.advgazeta.ru/mneniya/kak-razdelit-imushchestvo-nakhodyashcheesya-v-zaloge/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.