Раздел с измененным зу

Содержание

О понятии «измененный земельный участок»

Раздел с измененным зу

Управления Роснедвижимости

по Московской области

Федеральное государственное

учреждение «Кадастровая палата»

по Московской области

В связи со вступлением в силу с 24 октября 2008 года Федерального закона от 01.01.01 г. «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования земельных отношений»[1] обращаем внимание территориальных отделов Управления Роснедвижимости по Московской области[2] на следующие положения.

1. О понятии «измененный земельный участок»

В соответствии с пунктом 4 статьи 11.

4 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции Закона ) при разделе земельного участка, предоставленного садоводческому, огородническому или дачному некоммерческому объединению граждан, могут быть образованы один или несколько земельных участков, предназначенных для ведения гражданином садоводства, огородничества или дачного строительства либо относящихся к имуществу общего пользования.  При этом земельный участок, раздел которого осуществлен, сохраняется в измененных границах (измененный земельный участок).

В соответствии с пунктом 1 статьи 11.

5 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции Закона ) выдел земельного участка осуществляется в случае выдела доли или долей из земельного участка, находящегося в долевой собственности.

При выделе земельного участка образуются один или несколько земельных участков. При этом земельный участок, из которого осуществлен выдел, сохраняется в измененных границах (измененный земельный участок).

В соответствии с пунктом 18 статьи 3 Федерального закона от 01.01.01 г.

«О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» до 1 января 2015 года при разделе земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного гражданину или юридическому лицу, могут быть образованы один или несколько земельных участков. При этом земельный участок, раздел которого осуществлен, сохраняется в измененных границах (измененный земельный участок).

2. Об особенностях государственного кадастрового учета[3] образованного земельного участка

В соответствии с частью 2 статьи 24 Федерального закона от 01.01.01 г.

«О государственном кадастре недвижимости»[4] в случае образования земельного участка в результате выдела доли в натуре из земельного участка представляется только заявление о постановке на учет такого образуемого земельного участка[5] и необходимые для его учета документы. Указанное правило распространяется на случаи образования участков в результате раздела, при котором преобразуемый участок[6] сохраняется в измененных границах.

Изложенное позволяет для постановки на учет образованного участка проводить кадастровые работы, в результате которых обеспечивается подготовка межевого плана только этого участка (без обязательного определения координат всех характерных точек границ преобразуемого участка). 

3. Об особенностях учета изменений преобразуемого участка

В соответствии с частью 3 статьи 24 Закона учет изменений (в том числе уникальных характеристик земельного участка – описание местоположения границ и площадь) преобразуемого участка осуществляется без заявления на основании документов, поступивших в орган кадастрового учета в порядке информационного взаимодействия и подтверждающих государственную регистрацию прав на образованные из такого земельного участка иные участки. Указанный учет осуществляется на основании таких документов в срок не более чем три рабочих дня со дня их поступления в орган кадастрового учета.

При этом в соответствии с пунктами 53, 56 Порядка ведения государственного кадастра недвижимости, утвержденного приказом Минюста России от 01.01.01 г.

№ 35, датой изменения кадастровых сведений о преобразуемом участке является дата изменения «временного» статуса сведений об образованном участке на «учтенный» в связи с поступлением в порядке информационного взаимодействия от органа, осуществляющего государственную регистрацию прав[7], документов о зарегистрированных вещных правах на образованный участок.

4. Об информационном взаимодействии при ведении государственного кадастра недвижимости[8]

Статьей 15 Закона предусмотрены следующие положения об информационном взаимодействии: 

– в части предоставления органу кадастрового учета сведений о зарегистрированных правах на образованный и измененный земельные участки

Если иное не установлено Правительством Российской Федерации, орган регистрации прав в срок не более чем пять рабочих дней со дня государственной регистрации права на объект недвижимости и сделок с ним представляет в орган кадастрового учета документ, содержащий сведения о зарегистрированном праве на такой объект недвижимости и об обладателях или обладателе этого права в объеме соответствующих сведений, внесенных в Единый государственный реестр прав[9] на недвижимое имущество и сделок с ним[10] (если зарегистрировано право на такой объект недвижимости);

– в части предоставления органом кадастрового учета документа об учете земельного участка

Орган кадастрового учета в срок не более чем пять рабочих дней со дня завершения учета представляет документы о данном учете в государственные органы, определенные Правительством Российской Федерации.

При этом в случае, если в соответствии с кадастровыми сведениями право на объект недвижимости зарегистрировано, орган кадастрового учета в срок не более чем три рабочих дня со дня завершения учета, который осуществлялся в связи с изменением сведений о таком объекте недвижимости (если изменение этих сведений требует внесения соответствующих изменений в подраздел I ЕГРП) или прекращением существования такого объекта недвижимости, представляет документ об указанном учете в орган регистрации прав.

Пунктом 18 Положения об информационном взаимодействии при ведении государственного кадастра недвижимости[11], утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 01.01.01 г.

№ 000, предусмотрено, что после уточнения уникальных характеристик измененного земельного участка в орган регистрации прав представляется кадастровый паспорт такого участка[12].

 При этом в кадастровом паспорте измененного земельного участка указываются номера всех земельных участков, образованных в результате проведения кадастровых работ (раздела, выдела).

5. Об обеспечении информационного взаимодействия

Согласно пункту 2 Положения, в процессе информационного взаимодействия документы представляются в электронном виде (в виде электронных образов документов или электронных выписок) с использованием сетей связи общего пользования.

При отсутствии таких сетей связи документы могут представляться на электронных носителях.

Представление документов на бумажных носителях допускается до установления Минэкономразвития России формата этих документов в электронном виде[13].

В переходный период не исключается представление в орган кадастрового учета документа о праве на образованный или измененный земельные участки лицом, заинтересованным во внесении в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений о правах.

Во исполнение положений об информационном взаимодействии в переходный период ответственность за своевременное предоставление в органы регистрации прав кадастровых паспортов измененных земельных участков возлагается на должностных лиц Отделов, удостоверивших соответствующие кадастровые паспорта. При этом передача документов должна быть официально подтверждена. 

Руководитель

Управления Роснедвижимости

по Московской области   

ёнов

8

[1] Далее – Закон .

[2] Далее – Отделы.

[3] Далее – учет.

[4] Далее – Закон . 
[5] Далее также – образованный участок.

[6] Здесь и далее понятие «преобразуемый участок» соответствует  понятию «измененный земельный участок». 

[7] Далее – орган регистрации прав.

[8] Далее – информационное взаимодействие.

[9] Далее – ЕГРП.

[10] Далее – документ о праве.

[11] Далее – Положение.

[12] Далее – кадастровый паспорт.

[13] Далее – переходный период.

Источник: https://pandia.ru/text/77/232/36397.php

Когда разрешенное использование нового участка может не соответствовать исходному?

Раздел с измененным зу

Росреестр определил случаи, когда вид разрешенного использования (далее – ВРИ) образуемых земельных участков, может не соответствовать ВРИ земельных участков, из которых образуются такие участки.

Пунктом 51 Требований к межевому плану, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 08.12.2015 № 921, также пунктом 3 статьи 11.

2 Земельного кодекса РФ (далее – ЗК РФ) определено, что «вид (виды) разрешенного использования образуемых земельных участков должен (должны) соответствовать сведениям ЕГРН о виде (видах) разрешенного использования исходного земельного участка, за исключением случаев, установленных законодательством Российской Федерации».

Однако, Управление Росреестра принимает во внимание следующие положения:

1. Согласно пункту 3 статьи 85 ЗК РФ градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, использовать землю в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.

2. В силу пункта 4 статьи 85 ЗК РФ земельный участок и прочно связанные с ним объекты недвижимости не соответствуют установленному градостроительному регламенту территориальных зон в случае, если:

  • виды их использования не входят в перечень ВРИ;
  • их размеры не соответствуют предельным значениям, которые установлены градостроительным регламентом.

И сообщает о невозможности в некоторых случаях образовывать земельные участки с ВРИ, соответствующему ВРИ исходных земельных участков:

1. Образование земельных участков, которые являются имуществом общего пользования, при разделе земельного участка, предоставленного садоводческому или огородническому некоммерческому товариществу.

Согласно пункту 1 статьи 11.3 ЗК РФ образование земельных участков из земель или земельных участков государственной или муниципальной собственности, осуществляется в соответствии с одним из следующих документов:

  1. проект межевания территории, утвержденный в соответствии с Градостроительным кодексом РФ;
  2. проектная документация лесных участков;
  3. утвержденная схема расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории, которая предусмотрена статьей 11.10 ЗК РФ. (Что такое Схема ЗУ на КПТ мы сообщали ранее)

Согласно пункту 4 статьи 11.4 ЗК РФ раздел земельного участка, предоставленного СНТ, осуществляется в соответствии с проектом межевания территории.

При разделе такого земельного участка могут быть образованы один или несколько участков, предназначенных для ведения гражданином садоводства или огородничества либо относящихся к имуществу общего пользования.

При этом земельный участок, раздел которого осуществлен, сохраняется в измененных границах (измененный земельный участок).

Таким образом, у участков, которые относятся к имуществу общего пользования и образуемых из земельного участка, предоставленного СНТ, может быть указан иной ВРИ, не соответствующий исходному, выбранный в соответствии с утвержденными правилами землепользования и застройки.

2. Образование земельных участков, которые будут изъяты для государственных или муниципальных нужд, при разделе земельного участка на основании решения об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд.

Изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется в исключительных случаях по основаниям, указанным в соответствии со статьей 49 ЗК РФ. (Об основаниях для изъятия участка мы писали ранее)

В связи с чем, земельному участку, образуемому путем раздела, и планируемому к изъятию может быть выбран иной от исходного ВРИ.

3. Образование земельных участков в результате перераспределения земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и земельных участков, находящихся в частной собственности.

ВРИ образуемых земельных участков может соответствовать ВРИ земельных участков, из которых образуются земельные участки, а также сведения о выбранных или установленных ВРИ могут быть указаны в межевом плане на основании:

  • градостроительного регламента и сведений о территориальной зоне, в границах которой расположен земельный участок;
  • акта органа государственной власти или органа местного самоуправления, подтверждающего в соответствии с федеральным законом установленное разрешенное использование земельного участка;
  • разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка;
  • проектной документации лесных участков в отношении лесных участков;
  • вступившего в законную силу судебного акта.

Кроме того, при объединении нескольких смежных земельных участков с разным ВРИ, выбор ВРИ образуемого земельного участка от одного из исходных земельных участков, не будет противоречить требованиям пункта 3 статьи 11.2 ЗК РФ.

Также при перераспределении нескольких смежных земельных участков, имеющих разный ВРИ, ВРИ вновь образуемых в результате такого перераспределения земельных участков может быть также разный, но не отличный от вида использования исходных участков.

Отметим, что при образовании земельных участков из участков с разными видами разрешенного использования, можно выбрать любой ВРИ, который соответствует одному из ВРИ исходных земельных участков, при этом вновь образованный участок должен соответствовать предельным параметрам, установленными градостроительным регламентом.

Источник: https://zen.yandex.ru/media/rkc/kogda-razreshennoe-ispolzovanie-novogo-uchastka-mojet-ne-sootvetstvovat-ishodnomu-5ed7560d01012f5e999d62ea

Изменение границ земельного участка, поставленного на кадастровый учет

Раздел с измененным зу

Изменение границ заключается во внесении корректировок в документацию по земельному участку в связи с тем, что его фактический размер изменился.

При уточнении границ земельного надела не исключены случаи, когда в результате допускаются отклонения от первоначальных размеров участка. В связи с этим данные, имеющиеся в документах на участок могут серьезно отличаться от фактических.

В такой ситуации необходимо официально утвердить вновь возникшие границы с измененными параметрами. Здесь не обойтись без проведения особого вида работ на участке. Именно об изменении границ участка земли и о том, что для этого нужно сделать, пойдет речь в настоящей статье.

Что такое изменение границ земельного участка?

Изменение границ заключается во внесении корректировок в документацию по земельному участку в связи с тем, что его фактический размер изменился.

Российское законодательство разрешает изменять границы земель как в сторону их увеличения, так и в сторону уменьшения. Однако стоит повториться, что любое такое изменение, которое превышает допустимую норму погрешности, должно быть правильно оформлено.

В каких случаях может понадобиться?

Можно назвать три самых распространенных случая, когда может возникнуть необходимость изменить границы:

  1. При кадастровой ошибке. Тогда та геодезическая компания, которая допустила подобную ошибку в документации, заново проводит работы по межеванию и составляет новый кадастровый план с измененными границами земли.
  2. По инициативе собственника. Когда происходит разделение одного участка на несколько, а также при объединении двух и более наделов в один. И в этом случае потребуется заново проводить межевые работы.
  3. При уточнении границ земельного надела. К процедуре изменения границ участка земли собственник прибегает, если при уточнении границ выяснилось, что фактическая площадь участка значительно отличается от той, что указана в документах. Чтобы не пришлось оформлять изменение границ участка, отклонение в площади не может быть более 10%. Если же такой показатель превышен, собственнику ничего не остается, как проводить изменение границ земельного надела.

Без изменения площади

Это проведение межевых линий по координатам уточненного участка. Поворотные точки определяются более точно. При изменении конфигурации надела, его площадь остается неизменной. То есть происходит сдвиг части границы земельного участка, что приводит к необходимости перераспределения земельных участков.

Иными словами, это частичное изменение местоположения надела, когда один из собственников расширяет границы своего участка, при этом соседний надел сдвигается ровно на это же расстояние, чтобы сохранить свою площадь неизменной. По результатам проведенного сдвига каждому из вновь образованных участков будут присвоены новые кадастровые номера.

С изменением площади

Как уже ранее говорилось в статье, площадь участка, границы которого изменяются, может стать иной при:

  • разделении большого земельного надела на несколько маленьких. Тогда у каждого вновь образованного участка будет своя площадь, так как все они станут самостоятельными объектами недвижимости;
  • объединении нескольких участков в один. В этом случае возникнет единственный земельный объект с уточненными границами и новой площадью;
  • выдел доли из земельного участка. При такой процедуре также границы земли, из которой произошел выдел, изменятся, что приведет и к ее новой площади. Этот участок считается основным, а тот, который выделили – второстепенным. Ему присваивается новый кадастровый номер, его необходимо поставить на кадастровый учет, он имеет свою самостоятельную площадь.

Где заказать услугу по изменению границ участка?

Подобного рода услуги оказывают специализированные конторы – геодезические (или кадастровые) компании. В их штате работают кадастровые инженеры и геодезисты. Деятельность таких организаций должна полностью соответствовать Федеральному закону «О кадастровой деятельности».

В противном случае документ, выданный по результатам межевания, не будет являться действительным. А это приведет к необходимости повторного обращения к другому кадастровому инженеру.

Поэтому заказчику услуг рекомендуется запросить у инженера подтверждающие статус документы, после чего можно заключать договор на оказание услуг и назначать день для выезда на земельный объект для проведения процедуры изменения границ.

Кто может обратиться?

Заказчик работ по изменению границ участка земли – это его собственник. Им может быть как гражданин, так и юридическое лицо.

В том случае, если владелец участка – это юрлицо, обратиться в кадастровую фирму может его директор, предъявив документ о подтверждении его полномочий.

Важные моменты

Обратившись в кадастровую фирму, собственник должен написать оставить заявку на проведение работ и приложить к ней все необходимые документы на участок:

  • свидетельство, подтверждающее право собственности;
  • кадастровый паспорт земельного надела;
  • паспорт гражданина РФ;
  • нотариально заверенная доверенность (если документы подает представитель заявителя).

Если с документами не возникло никаких проблем, заказчик и кадастровая фирма заключают договор на оказание соответствующих услуг.

Далее, после изучения специалистом кадастровой выписки, а также ранее выданного межевого дела (если изменить границы нужно в связи с кадастровой ошибкой) назначается время и дата проведения межевых работ.

Проводятся, непосредственно, работы группой геодезистов по составленному заранее техническому заданию.

Сам собственник передает межевой план в отделение Росреестра для официального внесения изменений в ЕГРН относительно границ надела. Также электронную форму плана в Росреестр отправляет сам кадастровый инженер.

С момента официального внесения новых данных в Росреестр, процесс изменения границ участка считаются завершенными.

Что необходимо усвоить из всего вышесказанного:

  • Изменение границ земельного надела – это процедура, которая может быть вынужденной (при большой погрешности границ участка фактических и официальных) либо по инициативе самого собственника (при выделе доли, разделении, объединении).
  • Изменять границы можно с изменением площади земли или без изменения таковой.
  • Межевание – вид кадастровых работ, который применяется для изменения границ земельного участка. Осуществляется кадастровым инженером.

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/zemelnyj/mezhevanije/granicy/izmenenije

Раздел земельных участков

Раздел с измененным зу
Энциклопедия МИП » Земельное право » Земельные споры » Раздел земельных участков

Под разделом участка подразумевается способ образования участков, который закреплен на законодательном уровне в 11 статье Земельного кодекса РФ.

В рамках земельного законодательства часть участка не является объектом правоотношений, т.к. в результате деления участка на две части получаются новые земельные участки меньших размеров. У каждого собственника есть возможность провести раздел своего имущества, чтобы иметь возможность отчуждения его определенной части.

Под разделом участка подразумевается способ образования участков, который закреплен на законодательном уровне в 11 статье Земельного кодекса РФ.

В качестве результата проведения подобной процедуры образуются несколько участков, а первоначальный единый участок, из которого происходило их образование, соответственно, перестает существовать. Это правило является обязательным для выполнения, за исключением некоторых случаев, установленных на уровне законодательства.

В результате проведения раздела у владельца первоначального единого участка появляется право собственности на все полученные объекты.

Цель проведения раздела участка. Процедура раздела участка. Минимальный размер участка для раздела

Раздел единого участка проводиться исключительно по личному желанию реального собственника. Самая частая причина начала такой процедуры – желание продать часть своей недвижимости. При разделе у владельца появляется возможность продать часть земли, оставив остальное в своей собственности.

На законодательном уровне происходит разделение минимального размера участков в зависимости от категории земель. В частности, минимально допустимый размер:

  • участка для фермерского хозяйства – площадь 2 га;
  • участка для ведения личного садоводства – площадь 0,06 га;
  • участка, предназначенного только для огородничества, – размер 0,04 га;
  • участка для ведения личного дачного строительства – размер 0,06 га.

Образование участка путем раздела

Под образованием единого участка подразумевается определенный этап, который предшествует включению данного объекта недвижимости в гражданский оборот.

Однако стоит помнить о том, что участок, прошедший через процесс образования, не сразу остановится участником оборота, так как для начала ему необходимо пройти определенные процедуры, предваряющие его образование. Под данными процедурами подразумевается постановка объекта на кадастровый учет и предоставления его собственнику на каком-либо праве.

На основании Земельного кодекса РФ устанавливаются правила, на основании которых происходит образование участков. Всего выделятся несколько оснований для образования участков, среди которых:

  • раздел;
  • объединение;
  • перераспределение;
  • выдел.

Раздел единого участка может осуществляться исключительно в отношении уже существующего участка земли.

Раздел участка в натуре

В результате землеустройства единый участок в натуре делится на два или три новых объекта, каждый из которых должен соответствовать установленным требованиям. Первоначально каждый такой объект недвижимости, полученный путем раздела в натуре, должен пройти процедуру постановки на кадастровый учет, после которой он сможет полноценно принимать участие в гражданском обороте.

Постановка каждого участка, полученного путем раздела в натуре, производится одновременно, достаточно всего лишь предоставить определенный пакет правильно оформленных документов.

Раздел с измененным земельным участком, части участка, участка, расположенного под многоквартирным домом

Согласно гражданскому законодательству можно провести раздел только одной части земельного участка. Так как каждый собственник доли имеет право самостоятельно распоряжаться своей долей, он может потребовать выдела отдельного участка. При отсутствии согласия собственника, это можно сделать через суд.

При этом на законодательном уровне не закреплено право совершать раздел земли, находящейся под многоквартирным домом, поэтому осуществить такую процедуру нет никакой возможности даже через составление искового заявления в суд.

Раздел участка с измененными границами возможен, но сопряжен с большим количеством проблем с оформлением в кадастровой палате.

Раздел земельного участка между собственниками доли и в едином землепользовании. Соглашение о разделе земельного участка

Если участок находится в пользовании одного собственника, то никаких проблем с его разделом не возникает. В таком случае раздел происходит согласно предусмотренному плану на два и более участка. А вот если земля принадлежит нескольким реальным владельцам, имеющим свои доли, придется обратить внимание на некоторые обстоятельства:

  • Участок может быть поделен и без получения согласия совладельцев. Оно может быть предоставлено ими в Росреестр в течение двух лет с момента проведения раздела, иначе он будет аннулирован. На данном этапе возможно составление такого документа как соглашение о разделе земельного участка на отдельные доли для землепользования, тогда никаких проблем с разделом не возникнет.
  • При отсутствии согласия между собственниками доли возможна подача иска в суд.

Раздел участка через суд. Исковое заявление о разделе земельного участка

При отсутствии между всеми собственниками согласия о мирном делении земли, можно обратиться в суд за разделом. На самом деле, такая ситуация встречается достаточно часто, поэтому не стоит опасаться начала судебного разбирательства.

Точные границы раздела для последующего землепользования отдельных лиц будут определены судом на основании проведения им специальной землеустроительной экспертизы.

В таком случае, после подачи иска и положительного решения суда, в качестве заявления о согласии всех собственников будет действовать соответствующее решение, которым будет установлен точный порядок землепользования новыми участками.

Правила, установленные для раздела земельных участков

При разделе участков обязательно соблюдение нескольких правил и определенного порядка действий:

  • каждый новый участок обязательно должен иметь свой подъезд или подход;
  • исходных участок, из которого происходило образование новых объектов недвижимого имущества, после окончания данной процедуры прекращает свое существование;
  • после раздела своего участка у владельца появляется право собственности на все объекты недвижимости, образовавшиеся путем проведения данной процедуры;
  • все участники общей собственности также сохраняют свое право на каждый образованный в результате образования участок, если прочее не установлено на уровне заключенного между сторонами соглашения.

Межевой план по разделу земельного участка

В данный момент сотрудники кадастровой палаты при разделе участка не принимают межевой план на бумажном носителе. Сейчас актуален только электронный вариант, который включает в себя:

  • текстовую часть. Подготовкой данной части занимается кадастровый инженер;
  • графическую часть. Подготовку этой части также осуществляет инженер;
  • приложение. Данную часть предоставляет заказчик.

Главное в межевом плане – чертеж, на котором четко обозначены границы будущих участков.

Источник: https://advokat-malov.ru/zemelnoe-pravo/razdel-zemelnyh-uchastkov.html

Вид разрешенного использования при разделе земельного участка

Раздел с измененным зу

Статья акутальна на: Октябрь 2020 г.

Статья 11.2 ЗК РФ. Образование земельных участков

Комментарий к статье 11.2 ЗК РФ:

2. Каждый земельный участок относится к определенной категории земель, которые подразделяются по своему целевому назначению (см. ст. 7 ЗК России). Нормы п. 2 ст. 7 ЗК и п. 4 ст. 37 ГрК устанавливают за правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства право выбора разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов.

Правовой режим вновь образуемых земельных участков определяется автоматически исходя из зонирования территорий и выбранного вида разрешенного использования прежним правообладателем, т.е. остается тем же, каким был у земельных участков, из которых образованы новые. При этом изменение одного вида разрешенного использования на другой в одном или нескольких образуемых участках не допускается.

3. В соответствии со ст. 252 ГК имущество, находящееся в общей долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними.

Исходя из этого, ЗК вводит условие в виде письменного согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей исходных земельных участков (прежних), при котором возможно образование новых земельных участков путем раздела, объединения, перераспределения или выдела.

Согласие правообладателей, выраженное письменно, должно входить в число документов, представляемых в орган кадастрового учета для осуществления государственного кадастрового учета вновь образуемых земельных участков (межевой план, описание земельных участков).

Вместе с тем в отличие от ст.

252 ГК Земельный кодекс не рассматривает раздел общего земельного участка в качестве основания для прекращения права общей собственности, и образуемые новые земельные участки могут находиться в общей собственности тех же сособственников.

Исключением является прекращение крестьянского (фермерского) хозяйства в связи с выходом из него всех членов (см. ст. 258 ГК), поскольку оно противоречило бы основанию и цели образования новых участков.

4. Из земельных участков, находящихся в частной собственности и принадлежащих нескольким собственникам, могут образовываться новые земельные участки (один из нескольких либо несколько из одного), при наличии достижения соглашения между собственниками.

Существуют ограничения, установленные законом. Так, земельный участок, принадлежащий крестьянскому (фермерскому) хозяйству, при выходе одного из его членов из хозяйства разделу не подлежит, если только не имеет место прекращение крестьянского хозяйства в связи с выходом из него всех его членов либо образование нескольких крестьянских хозяйств.

Исключением из общих правил закон называет выдел земельных участков в счет доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения в порядке, предусмотренном ФЗ об обороте сельскохозяйственных земель, где не требуется согласия всех собственников долей.

В то же время такой выдел должен подчиняться требованиям минимального размера (см. ст. 4 названного Закона), установленного законом субъекта РФ. Например, в соответствии со ст. 6 Закона Московской области от 12.06.

2004 N 75/2004-ОЗ Об обороте земель сельскохозяйственного назначения на территории Московской области» этот размер составляет 2,0 га, а в других субъектах этот размер может быть иным.

5. В случаях, когда соглашение по разделу, выделу или иному преобразованию между правообладателями (собственниками, землепользователями, землевладельцами, арендаторами, залогодержателями) земельных участков не достигнуто и имеется конфликт, образование новых земельных участков может быть осуществлено на основании решения суда.

Решение суда выносится с учетом предельных размеров земельных участков, установленных в конкретном регионе (см. ст. 33 ЗК), различных вариантов преобразования земельных участков, содержащихся в экспертном заключении, а также мнения правообладателей. Суду не требуется согласие сторон.

Решение суда носит обязательный характер и может быть исполнено в принудительном порядке исполнительными органами. К решению суда приравнивается и утверждение судом мирового соглашения между совладельцами.

В то же время следует учесть, что требование о разделе земельного участка может быть заявлено только после прекращения права общей собственности на строение, находящееся на спорном земельном участке, либо одновременно с ним. В противном случае не происходит образования земельных участков, свободных от прав третьих лиц, для каждого из правообладателей.

6. Пункт 7 комментируемой статьи указывает на субъекта, в полномочия которого входит образование новых земельных участков.

Имеются в виду случаи, когда земельный участок, из которого будут образовываться новые, находится в границах застроенной территории и принято решение о ее развитии в соответствии с ГрК. Субъектом является лицо, с которым заключен договор о развитии застроенной территории.

Однако преобразования земельных участков должны осуществляться в соответствии с документацией по планировке территории, утвержденной в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности.

Вопрос

Заключен договор аренды земельного участка, договор зарегистрирован. Можно ли арендатору разделить земельный участок на два или три земельных участка, и изменить целевое земельного участка. Новые участки будут образованы, а старый номер уходит в архив. Договор будет действительный.

Ответ

Ответ на данный вопрос зависит от статуса участка и условий договора аренды.

Раздел арендуемого участка, находящегося в частной собственности, по общему правилу допускается с согласия арендодателя.

В силу ст.11.8 ЗК РФ, в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды, арендатор имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов).

«На практике нередки случаи, когда арендатор земельного участка, предоставленного из состава публичных земель для определенных целей, предусмотренных градостроительным регламентом, в действительности намеревается использовать полученный участок в соответствии с иным видом разрешенного использования. Такой схемой иногда пользовались строительные компании: они получали в аренду земельный участок для целей, не связанных со строительством (получить участок для такой цели зачастую было проще, чем для застройки), рассчитывая в будущем внести в договор аренды изменения в части возможности строительства на предоставленном земельном участке. Также подобная ситуация может возникнуть, когда право аренды переходит от первоначального арендатора к другому лицу в порядке перенайма, и новый арендатор планирует использовать этот земельный участок для других целей. Однако с марта 2015 года воспользоваться такой возможностью в случае получения земельного участка по результатам аукциона не получится — соответствующие изменения были внесены Федеральным законом от 23.06.14 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации».

С марта 2015 года нельзя изменить в договоре аренды вид разрешенного использования участка

Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства (подп. 8 п. 1 ст. 1 ЗК РФ).

Виды разрешенного использования земельных участков, а также объектов капитального строительства определяются в ходе градостроительного зонирования территорий путем их утверждения в составе правил землепользования и застройки градостроительных регламентов (гл. 4 ГрК РФ).

Если в договоре указан единственный вид разрешенного использования участка и использование участка в соответствующих целях с ним через какое-то время стало для арендатора нецелесообразным, он может оказаться в ситуации, когда ему придется либо платить арендную плату за фактически неиспользуемый участок, либо отказываться от аренды (если согласовать изменение вида разрешенного использования с арендодателем не удастся).

Основная идея градостроительного зонирования территорий заключается в том, что правообладатель земельного участка вправе самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования выбрать любой вид разрешенного использования участка из числа предусмотренных зонированием территорий видов (п. 2 ст. 7 ЗК РФ, ч. 4 ст. 37 ГрК РФ).

В число лиц, которые могут выбрать вид разрешенного использования участка, входят и арендаторы (п. 3 ст. 85 ЗК РФ).

Однако из этих норм не ясно, может ли арендатор выбрать другой вид разрешенного использования, если он предусмотрен градостроительным регламентом, но не указан в договоре аренды? Или хотя бы потребовать от арендодателя внести соответствующее изменение в договор аренды?

С 1 марта 2015 года Земельный кодекс прямо запрещает такие изменения договора аренды публичных земельных участков (поправки внесены в Земельный кодекс и некоторые другие нормативные акты Федеральным законом от 23.06.14 № 171-ФЗ).

Теперь в кодексе однозначно закреплено, что внесение изменений в заключенный по результатам аукциона договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в части изменения видов разрешенного использования такого земельного участка не допускается (п. 17 ст. 39.8 ЗК РФ).

То есть арендатор не вправе изменять договор аренды в этой части в одностороннем порядке и ссылаться на то, что у него есть право выбора разрешенного использования земельного участка на основании пункта 3 статьи 85 Земельного кодекса.

Более того, он не может обязать арендодателя изменить вид разрешенного использования арендованного земельного участка, а арендодатель в свою очередь не может пойти навстречу арендатору и согласиться на внесение данного изменения — такое соглашение будет недействительным как противоречащее закону (ст. 168 ГК РФ).

Изменение вида разрешенного использования, если договор аренды заключен до марта 2015 года

После появления в Земельном кодексе нормы о запрете на изменение вида разрешенного использования публичного земельного участка в договоре аренды (п. 17 ст. 39.8 ЗК РФ) возникает вопрос: можно ли внести изменение в договор аренды в части вида разрешенного использования участка, если договор был заключен до 1 марта 2015 года, то есть еще до вступления в силу поправок в Земельный кодекс?

Ответ на этот вопрос можно найти в судебной практике, которая складывалась до внесения изменений в Земельный кодекс.

В частности, подобная ситуация — когда компания обратилась за получением в аренду земельного участка с одним видом разрешенного использования, а после заключения договора аренды потребовала поменять его — стала предметом рассмотрения Президиумом ВАС РФ еще в 2005 году.

Тогда Высший арбитражный суд не отверг саму возможность внесения в договор аренды земельного участка, предоставленного для целей, не связанных со строительством, изменений, предусматривающих его застройку.

Но при этом Высший арбитражный суд отметил, что такие изменения могут вноситься в договор аренды только в порядке, предусмотренном для предоставления земельных участков в целях строительства. В частности, с обязательным публичным информированием населения о возможном или предстоящем предоставлении участка для строительства (постановление Президиума ВАС РФ от 15.06.05 № 2479/05).

Источник: https://tvoizakon.ru/vid-razreshennogo-ispolzovanija-pri-razdele-zemelnogo-uchastka/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.