Разделение многоквартирного дома на два адреса

Содержание

Как разделить «двухквартирник». Схема госрегистрации

Разделение многоквартирного дома на два адреса

Дома, построенные в советское время для проживания двух семей, в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) значатся как жилые дома с долевой собственностью, или здания с учтёнными помещениями, принадлежащими на праве собственности. Всё, казалось бы, понятно, но некоторые собственники не хотят иметь долевую собственность и решают разделить недвижимость на два юридически самостоятельных объекта.

Разделить дом «на бумаге» стремятся для того, чтобы избежать обязательной нотариальной формы сделок, чтобы не согласовывать действия по объекту с соседом, тем более если нет дружбы с ним, и когда хотят иметь право на отдельный земельный участок, а не долю в праве собственности на общее имущество дома, которым часто является участок под двухквартирным жилым домом, согласно Жилищному кодексу.

Раньше переоформить право собственности на недвижимость в двухквартирном доме можно было через выдел доли, но после вступления в силу федерального закона о государственной регистрации недвижимости № 218-ФЗ сделать так уже нельзя – такие дома изначально зарегистрированы в БТИ как объекты индивидуального жилищного строительства, а ИЖД запрещено «дробить» на отдельные помещения.

Но выход из положения есть. В Управлении Росреестра по Свердловской области недавно разработали алгоритм действий для оформления недвижимости в двухквартирном доме. Он основан на том, что позволяет закон – а именно оформить каждую часть дома в самостоятельный объект, когда весь объект является домом блокированной застройки.

Что нужно сделать для этого, пояснила Марина Казанцева, начальник отдела регистрации №3, на семинаре в Уральской палате недвижимости:

– Прежде всего нужно заключение органа местного самоуправления о том, что дом всегда – с момента возведения, постановки на технический, кадастровый учёт – существовал в таком виде, то есть как дом на двух хозяев блокированной застройки, но на момент его создания такого понятия не было, и он был оформлен как индивидуальный жилой дом. Но если использование дома по частям началось после реконструкции дома (оборудование дополнительного выхода и пр.) и собственники не узаконивали её, не выделяли часть дома в судебном порядке, то в зависимости от даты реконструкции, возможно, понадобится оформлять акт ввода в эксплуатацию.

Для того, чтобы превратить индивидуальный жилой дом в сблокированный, должно быть волеизъявление владельцев: нужно собрать всех собственников дома и составить соглашение. Сосед ведь может выступить против, не согласится выделяться, в том числе и потому, что если дом станет объектом сблокированной застройки, то может увеличиться кадастровая стоимость части, блока.

Кроме соглашения собственников для преобразования индивидуального жилого дома в дом блокированной застройки, необходимо подготовить технический план с обоснованием, что он составляется в связи с образованием объекта из-за раздела дома. Для подготовки плана используется декларация, в которой каждый собственник вносит данные о том, какими помещениями он пользуется.

Итак, для признания сблокированного дома необходимо соглашение собственников, технический план, заключение органа местного самоуправления о том, что дом является блокированным изначально, либо акт ввода в эксплуатацию после реконструкции. Если есть в собственности земельный участок, то должны быть указаны кадастровые номера земельных участков. Если земля не в собственности – другая процедура.

Что может помешать

Прежде чем взяться за такой раздел, нужно обратиться к Правилам землеустройства и застройки, понять, возможно ли на конкретном земельном участке размещение сблокированных жилых домов.

Нужно также посмотреть размер участка, можно ли поделить его на участки хотя бы минимально допустимой площади, так как по определению Градостроительного кодекса блокированный дом (блокированный дом – это часть здания, квартира) располагается на самостоятельном земельном участке.

Нужно также иметь в виду, что регистрация осуществляется одновременно в отношении всех частей и земельных участков, то есть соседи должны одновременно зарегистрировать и части дома, и земельные участки. Кроме этого, важно понимать, что после проведения этой процедуры весь дом как здание будет снят с кадастрового учёта, каждая часть будет самостоятельным объектом недвижимости.

Сложности возникнут, если жилой дом был поделён в процессе реконструкции – соседи разделили его сами, или когда отсутствуют права на земельный участок, или размещение дома по правилам землеустройства дома сблокированной застройки в данном месте не предусматриваются.

В таких случаях собственник может обратиться в суд, главное здесь – грамотно заявить о правах в иске. Судебный акт должен содержать выводы о том, что это блокированный дом, каждый блок которого может эксплуатироваться самостоятельно и быть оформлен в собственность.

Если судом будут признаны права на квартиры, то дом станет многоквартирным и права будут зарегистрированы на квартиры. Соответственно, и земля не будет оформлена в собственность каждого.

Если будет решение суда

С решением суда государственная регистрация упрощается – в частности, она может быть совершена неодновременно всеми участниками. Пока в отсутствие указания по этому поводу Управление Росреестра по Свердловской области не требует одновременности регистрации.

В данном случае также нужен технический план объекта, но основанием для подготовки будет не заключение органа местного самоуправления, а судебный акт.

Обращаться в суд может один правообладатель. Второй собственник может тоже потом обратиться в суд и признать право на свою часть.

Если один оформит своё право на блок, а сосед – нет, то в Государственном реестре будут одновременно существовать и весь жилой дом, который не будет снят с учёта, и выделенный блок, и помещение в жилом доме.

– Мы только начали работать по данной схеме. Не исключено, что в процессе возникнут другие сложности, вопросы, уточнения, которые мы будем дорабатывать, не без помощи риэлторов, их заявлений и вопросов, – сказала также Марина Казанцева.

Когда дом станет сблокированным

В этом случае изменится правовой статус дома и вместе с ним и порядок оформления прав. Так называемая «дачная амнистия» в отношении такого дома уже действовать не будет.

Источник: http://xn----8sbagnv0bvv.xn--p1ai/index.php/1263-2room0518

Вс не позволил жильцам одного корпуса жк отгородить его от других корпусов

Разделение многоквартирного дома на два адреса

6 августа Верховный Суд РФ вынес Определение № 5-КГ19-140 по делу об оспаривании жильцами нескольких корпусов жилого комплекса результатов межевания земельного участка, позволивших возвести ограждение внутри дворовой территории дома.

Один из корпусов ЖК «отделился» от остальных

В июне 2006 г. московские власти выделили земельный участок в районе «Очаково-Матвеевское» для строительства жилого комплекса, состоящего из 5 корпусов, за счет средств ГМУ Управления делами Президента РФ и привлеченных инвесторов.

Через несколько лет в рамках публичных слушаний состоялось межевание земельных участков в районе жилого квартала. Его результаты были отражены в распоряжении Департамента г. Москвы от 25 марта 2016 г.

Впоследствии земельный участок под корпусом 2 комплекса был выделен, сформирован и поставлен на кадастровый учет по категории «земли населенных пунктов для многоквартирной застройки».

В ноябре 2017 г. ТСЖ «Староволынская 12» по инициативе нескольких собственников квартир корпуса 2 установило ограждение внутри дворовой территории дома. Это не устроило нескольких жильцов других корпусов, и они обратились в суд с иском к ТСЖ, а также к столичным Департаментам городского имущества и земельных ресурсов.

Исковые требования жильцов сводились в том числе к оспариванию порядка межевания и его результатов, а также снятию земельного участка под корпусом 2 с кадастрового учета. Они также требовали демонтажа железных ворот и забора, возведенных по периметру земельного участка.

В обоснование иска истцы указали, что в соответствии с правоустанавливающими документами жилой комплекс по указанному адресу строился как единая неделимая территория с двумя общими въездами (выездами), детскими площадками, зелеными насаждениями, проездами (проходами) для всех жителей, собственников жилых и нежилых помещений.

Граждане также отметили, что в нарушение законодательства они не уведомлялись о публичных слушаниях.

По мнению истцов, вопрос о пределах использования земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, о порядке пользования им, его разделе должен был решаться на общем собрании собственников помещений всех корпусов дома в целом, а не только собственниками помещений корпуса 2. Установление забора, как указали истцы, ограничило проход жильцов остальных четырех корпусов многоквартирного дома через придомовую территорию жилого дома, а также въезд и выезд транспорта, в том числе спецтехники (машин скорой медицинской помощи, пожарных машин и др.).

В иске указывалось, что жильцы других корпусов жилого дома фактически лишились элементов благоустройства и озеленения придомовой территории, предназначенных для обслуживания и эксплуатации всех пяти корпусов жилого комплекса. Кроме того, вследствие выделения из общей земельной площади ЖК участка, закрепленного за корпусом 2, установленные для двух других корпусов площади земли были существенно уменьшены в нарушение установленных нормативов.

Районный суд отказал в удовлетворении иска. Он счел, что спорное распоряжение Департамента городского имущества г. Москвы принято в соответствии с действующим законодательством РФ и в пределах ведомственной компетенции.

Оценивая результаты публичных слушаний, суд пришли к выводу о том, что заявления истцов об отсутствии возможности принять участие в их проведении и высказать свое несогласие по поводу определения границ земельных участков не имеют правового значения, поскольку они не могли повлиять на решение об утверждении проекта межевания квартала.

Суд также пояснил, что истцы не доказали факта нарушения действиями ответчиков их прав и законных интересов. Решение суда устояло в апелляции.

ВС указал на значимость обеспечения равных возможностей участия в публичных слушаниях

В дальнейшем группа граждан обратилась с кассационной жалобой в Верховный Суд РФ, Судебная коллегия по гражданским делам которого после изучения материалов дела выявила существенные нарушения норм материального права нижестоящими инстанциями.

Со ссылкой на ст. 36 ЖК РФ Верховный Суд напомнил общее правило о принадлежности земельного участка под многоквартирным домом собственникам помещений в таком доме. Согласно п.

4 вышеуказанной статьи собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме (земельный участок под домом с элементами озеленения и благоустройства, а также иными соответствующими объектами).

Высшая судебная инстанция также подчеркнула, что переход в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме земельного участка, на котором расположен этот дом, связывается с завершением процесса формирования земельного участка и проведения его госкадастрового учета. При этом Суд отметил, что при проведении публичных слушаний по проектам планировки территории и ее межеванию всем заинтересованным лицам должны быть обеспечены равные возможности для выражения своего мнения и предложений (ст. 46 ГрК РФ). Ведь публичные слушания – это форма реализации прав населения, проживающего на соответствующей территории, на участие в процессе принятия решений органами местного самоуправления. Ее конечная цель сводится к выработке рекомендаций по общественно значимым вопросам либо получению общественной оценки правового акта.

Проанализировав материалы дела, Суд выявил, что в ходе публичных слушаний на соответствующем собрании присутствовал лишь один жилец корпуса 2, в то время как жители других корпусов дома не знали об их проведении.

«При таких обстоятельствах выводы судов первой и апелляционной инстанций о том, что мнение истцов, проживающих в границах территории земельного участка, в отношении которого проводились публичные слушания, не могло повлиять на решение об утверждении проекта межевания квартала, являются неправомерными… Таким образом, формальное проведение публичных слушаний без уведомления о них жителей четырех корпусов дома по улице не позволило выявить общественное мнение по вопросу формирования спорного земельного участка», – отмечено в определении.

Верховный Суд также заключил, что формирование земельного участка под корпусом 2 дома по улице не соответствовало требованиям законодательства и нарушило права лиц, проживающих на соответствующей территории.

Он указал, что участок, на котором расположен многоквартирный жилой дом, состоящий из пяти корпусов, изначально формировался как единый жилой комплекс с особенностями коммуникаций и инфраструктуры, элементами озеленения в целях обслуживания всех жителей многоквартирного дома.

При проведении межевания, как подчеркнул Суд, особенности формирования территории жилого комплекса как единой не были учтены.

ВС отметил, что в результате проведенного межевания спорного земельного участка дома 12 были нарушены требования норм и правил проектирования планировки и застройки Москвы МГСН 1.01-99 (утв. Постановлением Правительства Москвы от 25 января 2000 г. № 49). В процессе межевания было допущено нарушение распределения площадей земельных участков между корпусом 2 и остальными корпусами.

Со ссылкой на соответствующее законодательство Суд пояснил, что формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется на основании решения общего собрания собственников помещений в таком доме.

При этом доля в праве общей собственности на земельный участок не может быть выделена в натуре.

Объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам только по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, и если это не нарушает права и законные интересы граждан и юрлиц (ч. 4 ст. 36 ЖК РФ).

К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относится принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им (ч. 2 ст. 44 ЖК РФ).

Таким образом, ВС выявил, что согласия на выделение земельного участка в пользование собственников помещений корпуса 2 дома собственниками жилых помещений всего ЖК не принималось.

«После межевания спорного земельного участка и установки на нем ограждения ответчиком (ТСЖ «Староволынская 12») внутри дворовой территории дома жители корпусов 1, 3, 4, 5 лишились доступа к одному из проездов через придомовую территорию жилого дома», – отметил ВС в своем определении.

В связи с этим Верховный Суд отменил судебные акты нижестоящих инстанций и удовлетворил иск граждан, признав незаконным распоряжение Департамента городского имущества г.

Москвы в части утверждения межевания территории квартала района «Очаково-Матвеевское» по соответствующим нескольким земельным участкам.

Он также снял с кадастрового учета земельный участок под корпусом 2 и распорядился о демонтаже ворот и забора, возведенных на внутридомовой территории.

Эксперты «АГ» поддержали выводы Суда

Партнер «Law & Commerce Offer» Антон Алексеев отметил, что в рамках данного дела ВС РФ подробно рассмотрел все аспекты спора, указав на значительное количество нарушений прав жильцов многоквартирных домов при принятии органом местного самоуправления проекта межевания района.

«Суд указал на формальное проведение публичных слушаний, а также раскритиковал позицию нижестоящих судов о необязательности учета общественного мнения при принятии решения по итогам публичных слушаний. Таким образом, ВС РФ отметил, что при принятии решения по итогам публичных слушаний необходимо учитывать общественное мнение.

Это является положительным выводом, так как многие суды как раз придерживаются на практике противоположного подхода», – пояснил эксперт.

Он также обратил внимание на вывод о том, что при формировании земельных участков под многоквартирными домами следует соблюдать нормативы определения минимальных площадей данных участков, про что суды иногда забывают.

«Также представляется интересным вывод ВС РФ о том, что при разработке и утверждении проекта межевания соответствующих территорий следует учитывать обстоятельства и особенности формирования земельных участков, права правообладателей которых могут быть затронуты разработанным проектом межевания», – заключил Антон Алексеев.

Адвокат, партнер АБ «КРП» Виктор Глушаков отметил, что правоприменитель всегда уделял большое значение процедуре публичных слушаний: «Как правило, даже формальное несоответствие этой процедуры требованиям закона является основанием для отмены решения, принятого в отношении земельного участка».

Эксперт пояснил, что в рамках данного спора Верховный Суд ответил на вопрос: что обладает большей юридической силой – мнение населения, выраженное в форме публичных слушаний, или позиция уполномоченного органа государственной власти? По его мнению, определение Суда полностью соответствует как законодательству, так и принципу социальной справедливости: «Данный судебный акт будет приводиться в качестве примера подхода высшей судебной инстанции при определении значимости публичных слушаний».

Виктор Глушаков добавил, что в рассматриваемом споре, кроме пороков в проведении публичных слушаний, Суд обнаружил иные нарушения, которые были допущены при межевании территории жилого квартала.

«В связи с этим важным остается вопрос – было ли бы достаточно для отмены вынесенных по данному делу судебных актов только вывода о нарушении порядка проведения публичных слушаний либо необходимы иные основания, связанные с нарушением при межевании?» – отметил он.

Источник: https://www.advgazeta.ru/novosti/vs-ne-pozvolil-zhiltsam-odnogo-korpusa-zhk-otgorodit-ego-ot-drugikh-korpusov/

Реальный раздел жилого дома, какие пришли перемены

Разделение многоквартирного дома на два адреса

Реальный раздел предусматривает собой документальный раздел домовладения, если возможно со строительной точки зрения сделать количество отдельных входов равное количеству выделяемых лиц. В соответствии со ст. 244 ГК РФ имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности

Общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на имущество. В соответствии с ч.ч. 1,2,3 ст. 252 ГК РФ имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними.

Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.

Ранее «реальный раздел» домовладения происходил без каких-либо серьезных требования, достаточно было выполнить два отдельных входа.

Однако, в настоящее время, с учетом судебной практики Верховного суда и требований Минэкономразвития все гораздо сложнее.

Как указано в письме Минэкономразвития РФ № ОГ-Д23-3939 от 07.04.2017 г.

относительно порядка раздела жилого дома и земельного участка – «Учитывая изложенное, для того, чтобы «разделить в натуре» указанное в обращении здание (индивидуальный жилой дом) на блоки жилого дома блокированной застройки, может потребоваться осуществить в установленном законом порядке его реконструкцию, в результате которой будет создано здание «жилой дом блокированной застройки»

Требования к жилым домам блокированной застройки содержатся в Своде правил № 55.13330.2011 «Дома жилые одноквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-02-2001», утвержденном приказом Минрегиона России от 27 декабря 2010 г. № 789).

В случае, если в отношении здания строительных работ по его физическому разделу не требовалось и не производилось, в целях обоснования кадастровым инженером кадастровых работ в разделах «Заключение кадастрового инженера» технических планов, в том числе могут быть указаны реквизиты заключения по итогам проведенного технического обследования образованных зданий, подтверждающего автономность эксплуатации этаких зданий, подготовленного индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом, имеющим выданные саморегулируемой организацией, сведения о которой внесены в государственный реестр саморегулируемых организаций, свидетельства о допуске к таким видам работ, согласно которому образованные в результате раздела здания имеют возможность эксплуатироваться автономно, то есть независимо от иных 5 образованных в результате такого раздела объектов. Копия такого заключения включается в приложение к техническим планам.

В силу положений пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам относятся самостоятельные целые вещи, такие как здание, сооружение, объекты незавершенного строительства, исключение предусмотрено только в отношении помещений и машино-мест (пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 14 части 2 статьи 2 Федеральный закон от 30 декабря 2009 г. № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений»).

Часть жилого дома не поименована в гражданском законодательстве в качестве объекта недвижимости, права на который подлежат государственной регистрации.

При этом сведения о части объекта недвижимости вносятся в Единый государственный реестр недвижимости только в связи с установленным (устанавливаемым) ограничением прав, обременением объекта недвижимости (пункт 4 части 3, пункт 3 части 5 статьи 14

Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ).

Таким образом, часть жилого дома представляет собой не что иное, как помещение (совокупность помещений – комнат и подсобных помещений в жилом доме), являющееся конструктивной частью здания (его неотъемлемой частью). При этом отнесение такого помещения к части здания не влияет на изменение его характеристик в качестве такового, и не наделяет его признаками отдельно стоящего здания.

Однако, следует учитывать что согласно части 7 статьи 41 Федерального закона от 13 июля 2015 г.

№ 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ) государственный кадастровый учет и государственная регистрация права собственности на помещение или помещения (в том числе жилые) в жилом доме (объекте индивидуального жилищного строительства) или в жилом строении (предусмотренном Федеральным законом от 15 апреля 1998 г. № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан») не допускаются. Положениями Федерального закона от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности» (в редакции до 1 января 2017 г.) также не предусматривалась возможность государственного кадастрового учета частей индивидуального жилого дома или квартир (помещений, комнат) в таких домах.

Принимая решение о «разделе» жилого дома, необходимо иметь в виду положение абзаца второго пункта 3 статьи 252 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому, если выдел доли в натуре не допускается законом, собственник, выделяющий свою долю в натуре, имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности, а также статьи 133 Гражданского кодекса Российской Федерации. 3 Таким образом, выдел доли из общего имущества в натуре возможен в отношении не каждой недвижимой вещи.

Вместе с тем, в случае если в отношении здания в силу его архитектурно конструктивных особенностей не может быть осуществлен раздел, следует принимать во внимание, что здание, являясь объектом капитального строительства, может быть реконструировано таким образом, что бы его раздел стал возможным.

В силу положений Закона № 218-ФЗ при разделе объекта недвижимости образуются объекты недвижимости того же вида что был исходный объект недвижимости, но с собственными характеристиками, отличными от характеристик исходного объекта недвижимости, исходный объект недвижимости прекращает свое существование.

При этом образованные объекты недвижимости должны иметь возможность эксплуатироваться автономно, то есть независимо от иных образованных в результате такого раздела объектов. Образованные объекты недвижимости после их постановки на государственный кадастровый учет и государственной регистрации права собственности на них становятся самостоятельными объектами гражданских прав.

Таким образом, а также с учетом пункта 5 Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30 ноября 2016 г., в целях раздела здания необходимо обеспечить физическую автономность и независимость образуемых в результате раздела зданий друг от друга

Вышеуказанные разъяснения подтверждаются, в том числе судебной практикой Курского областного суда:

Источник: https://xn----dtbrojdkckkfj9k.xn--p1ai/content/%D1%80%D0%B5%D0%B0%D0%BB%D1%8C%D0%BD%D1%8B%D0%B9-%D1%80%D0%B0%D0%B7%D0%B4%D0%B5%D0%BB-%D0%B6%D0%B8%D0%BB%D0%BE%D0%B3%D0%BE-%D0%B4%D0%BE%D0%BC%D0%B0-%D0%BA%D0%B0%D0%BA%D0%B8%D0%B5-%D0%BF%D1%80%D0%B8%D1%88%D0%BB%D0%B8-%D0%BF%D0%B5%D1%80%D0%B5%D0%BC%D0%B5%D0%BD%D1%8B

Об управлении домом, состоящим из нескольких корпусов

Разделение многоквартирного дома на два адреса

Согласно законодательству, одним многоквартирным домом может управлять только одна управляющая организация. Это требование вызывает вопросы у собственников помещений в МКД, которые состоят из нескольких корпусов. Рассказываем, могут ли в разных корпусах дома быть разные УО и как в такой ситуации работает ТСЖ.

Один многоквартирный дом может управляться только одной УО

Согласно ЖК РФ, собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать способ управления МКД:

  • заключить договор с управляющей организацией;
  • создать товарищество собственников или кооператив;
  • управлять самостоятельно, если в доме не более 30 квартир.

При этом домом может управлять только одна УО (ч. 9 ст. 161 ЖК РФ), выбранная собственниками на общем собрании (п. 4 ч. 2 ст. 44, ч. 3 ст. 161 ЖК РФ). Такое собрание будет легитимным и правомочным для принятия решений, если в нём приняли участие собственники, обладающие более чем 50% от общего числа в МКД (ч. 3 ст. 45 ЖК РФ).

Всё это понятно и просто, если дело касается обычного многоквартирного дома. Но сегодня застройщики нередко возводят дома, состоящие из разных корпусов. Корпуса имеют одинаковые адреса, различаясь только конечной нумерацией: город, улица, № дома, корпус 1, 2, 3…/А, Б, В….

В такой ситуации собственники помещений в корпусе могут решить, что живут в отдельном многоквартирном доме, и поэтому имеют право провести общее собрание корпуса и, например, создать ТСЖ или выбрать управляющую организацию, отличную от компании, которая управляет другими корпусами МКД. Правомерность таких действий зависит от того, является ли корпус многоквартирного дома самостоятельным объектом недвижимости или частью единого МКД.О реорганизации многодомового ТСЖ путём выхода из него одного МКД

Управление корпусом МКД зависит от наличия у него статуса отдельного объекта технического учёта

Многоквартирный дом является объектом технического учёта недвижимости, который ведёт БТИ.

К таким объектам относятся домовладения, здания и сооружения как единицы недвижимого имущества, признанные таковыми на основании результатов технической инвентаризации.

При этом неважно, сколько у такой недвижимости собственников и отдельных элементов, входящих в её состав (п. 1 приложения к постановлению Правительства Москвы от 25.04.2000 № 293).  

К объектам технического учёта относятся и комплексы недвижимого имущества, в том числе кондоминиумы и домовладения, включающие земельные участки в установленных границах и расположенные на них жилые и нежилые здания.

Домовладение как единица учёта – одно или несколько строений, расположенных на земельном участке с единым адресом и назначением. В его составе могут учитываться в том числе функциональные части здания: жилые и нежилые помещения, служебные постройки, гаражные боксы и вспомогательные сооружения.

Следовательно, многоквартирный дом, состоящий из нескольких корпусов, может быть как единым объектом учёта, зарегистрированным в БТИ, так и несколькими отдельными единицами недвижимости. В последнем случае каждый корпус дома должен иметь собственные кадастровый номер и состав технической документации, который указан в п.п. 24 – 26 ПП РФ № 491.

Если корпус МКД является отдельным объектом технического учёта, информация о котором есть в БТИ, то собственники помещений в таком корпусе имеют право независимо от владельцев квартир в других корпусах выбирать способ управления домом, создавать ТСЖ или заключать договор с управляющей организацией, отличной от УО в других корпусах.

В случае, когда корпус МКД является только составной частью такого дома, собственники помещений в корпусе не могут:

  1. Проводить общее собрание без участия владельцев квартир в других корпусах.

  2. Избирать отдельную УО для своего корпуса или менять УО для всего дома без участия в ОСС собственников помещений в других корпусах. Выбрать/сменить управляющую организацию они смогут только на ОСС при условии соблюдения требований к кворуму собрания согласно ч. 3 ст. 45 ЖК РФ.

  3. Создавать совет МКД только для своего корпуса.

О перепланировке общедомового имущества без согласия собственников

Решения судов по вопросам управления многокорпусными МКД зависят от статуса корпусов

Рассмотрим несколько судебных дел, связанных с вопросами управления многоквартирными домами, состоящими из нескольких корпусов.

Собственник квартиры в одном из корпусов жилого МКД потребовал через суд от застройщика и управляющей организации устранить недоделки и нарушения, допущенные при строительстве дома и на придомовой территории всего жилого комплекса.

Управляющая организация в суде указала на то, что четыре односекционных многоквартирных дома – корпуса с первого по четвертый – введены в эксплуатацию как самостоятельные объекты, с отдельной площадью.

УО же отвечает за надлежащее содержание общего имущества собственников только в корпусе, где проживает истец.

За остальные корпуса, которые являются отдельными МКД, она ответственности не несёт, следовательно, не обязана устранять нарушения, допущенные при их строительстве и на их придомовых территориях. Суд согласился с этими доводами УО.

Собственник помещения в одном из корпусов многоквартирного дома, который управлялся многодомовым ТСЖ, пыталась в суде доказать незаконность действий товарищества и требовала признать недействительными решения общих собраний членов ТСЖ об утверждении смет доходов и расходов, поскольку они не были составлены отдельно по каждому корпусу, собственники помещений в которых входили в товарищество собственников.

Судья указал на то, что в соответствии с п. 2 ч. 2 ст.

136 ЖК РФ товарищество собственников жилья может быть создано собственниками нескольких расположенных близко жилых домов/корпусов, если:

  • данные дома размещены на земельных участках с общей границей;
  • в пределах их земельных участков имеются сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы инфраструктуры, предназначенные для обслуживания более чем одного жилого дома.

При этом, как указал суд, у ТСЖ нет обязанности составлять смету доходов и расходов отдельно по каждому корпусу отдельного многоквартирного дома.

Истец требовал признать незаконными протоколы заседаний совета МКД и общих собраний собственников. Собственник указал на то, что корпуса являются отдельными домами, следовательно, для них не может быть создан единый совет.

Ответчики возражали, указывая на то, что корпуса возводились и вводились в эксплуатацию как единый объект, в них отсутствуют коммуникации, необходимые для эксплуатации каждого из корпусов в отдельности, они расположены в отдельном строении.

Судья указал на то, что в силу ч. ч. 1, 3 ст. 161.1 ЖК РФ в многоквартирном доме, где не созданы ТСЖ или кооператив и в данном доме более четырёх квартир, собственники помещений на своём общем собрании обязаны избрать совет многоквартирного дома из числа собственников помещений в данном доме. Следовательно, совет МКД не может быть избран применительно к нескольким домам.

Представители несовершеннолетнего собственника помещений в одном из корпусов МКД, где создано товарищество собственников помещений, обратились в суд с требованием признать незаконным решение общего собрания членов товарищества о присоединении к квартире части общего имущества дома.

Судья согласился с доводами истца в том числе потому, что из протокола ОСЧ видно, что в собрании участвовали собственники помещений только в одном корпусе, тогда как членами ТСЖ являются владельцы квартир в трёх корпусах многоквартирного дома. При таких обстоятельствах, как указал суд, такой протокол нельзя признать протоколом общего собрания членов ТСЖ.Библиотека повесток: полезный справочник для всех, кто проводит ОСС

На заметку

Законодательство и судебная практика подтверждают, что:

  1. Корпуса могут являться как составными частями одного объекта недвижимости, так и отдельными многоквартирными домами, что указывается при их регистрации в момент введения в эксплуатацию.

    Информацию об этом всегда можно получить в БТИ.

  2. Если корпус является самостоятельным домом, то собственники помещений в нём имеют право создать своё ТСЖ или выбрать УО, отличную от компании, которая управляет соседними корпусами.

  3. Несколько корпусов–отдельных МКД могут создать одно общее товарищество собственников или каждое – своё.
  4. Совет МКД не может быть создан на все корпуса, если они являются отдельными домами, а не входят в состав единого МКД согласно техдокументации.

  5. Если дом состоит из нескольких корпусов, то в ОСС должны участвовать собственники помещений из всех корпусов МКД.

Источник: https://roskvartal.ru/deyatelnost-uk/11352-ob-upravlenii-domom-sostoyaschim-iz-neskolkih-korpusov

Разделение многоквартирного дома на два адреса

Разделение многоквартирного дома на два адреса

В юридической практике нередки ситуации, когда один объект недвижимости принадлежит нескольким хозяевам. И рано или поздно наступает момент, когда жилплощадь необходимо поделить.

Например, собственники хотят жить отдельно или же кто-то планирует продать свою долю. Самым частым примером является раздел дома/квартиры между супругами при разводе. Это очень сложная ситуация, которая имеет десятки нюансов и тонкостей.

Прежде, чем решать вопрос по разделу недвижимого имущества, стоит определить, что же именно под этим вопросом подразумевается. Виды раздела недвижимости Здесь стоит начать с того, что существует юридический раздел недвижимости и деление дома в натуре. Это две разные процедуры.

Юридический раздел Юридический раздел имущества подразумевает оформление жилплощади в собственность нескольких человек.

Как разделить дом и участок на двух хозяев

Перепланировка может быть двух типов:

При внутреннем типе несущие стены не меняют основного местоположения, а меняется только конфигурация внутренних перегородок между комнатами и устанавливается дополнительная входная дверь.

Внешний тип предполагает разделение дома на два отдельных строения с отдельными адресами для каждого владельца.

Чтобы разделить дом на два отдельных здания в натуре, собственники долей перестраивают срединную часть дома под общий гараж с капитальной перегородкой, чтобы использовать 6 метров, а не оставлять между домами пустое пространство.

После завершения работ, как по внутренней, так и по внешней перепланировке необходимо пригласить специалистов из БТИ для осмотра проведённых работ и составления акта о соответствии новых зданий строительным нормам.

Правила раздела частного дома

Внимание Утверждение проекта в БТИ является завершающим этапом согласования, на котором планируемые изменения в конструкции дома проходят утверждение у коммунальных служб.

Внимание! Службы оценивают безопасность планируемой реконструкции для водопроводных, газовых и электрических коммуникаций, без их положительного заключения работы по реконструкции запрещены. После завершения всех работ происходит приёмка проекта у строительной организации.

Для составления нового технического паспорта для каждого здания сотрудники инженерной службы БТИ производят замеры и необходимые расчёты. Завершающим этапом становится внесение сведений в единый реестр недвижимости о новых параметрах зданий и их владельцах.

Заключение Раздел дома на доли происходит по инициативе владельцев таких долей путем их выдела из общей собственности.

Раздел дома на двух хозяев

Далее в организации, ведущей техинвентаризацию объектов капитального строительства нужно оформить кадастровые паспорта, в которых будет прописано техническое описание отдельно каждой части дома с ее общей площадью.

4 В конце обратитесь в местное Управление Федеральной службы регистрации со всем пакетом документов и заявлением о просьбе в разделе дома.

В данной организации осуществляется регистрация прав собственности каждого из собственников наопределенную часть дома — квартиру, а также выдается свидетельство установленного образца на право собственности.

5 После проведенной процедуры каждый из собственников квартир может без согласия других владельцев полностью распоряжаться имуществом. 6 Различные хозпостройки на территории дома не оформляются отдельными документами — право на них прописывается в документах на квартиру каждой стороны.

Как разделить дом

Вам понадобится

  • — паспорт;
  • — выписка из кадастрового паспорта дома;
  • — копия кадастрового плана дома;
  • — заявление в отдел архитектуры и градостроительства;
  • — заключение экспертной комиссии;
  • — кадастровый паспорт на каждую долю;
  • — кадастровый план на каждую долю;
  • — заявление в Арбитражный суд, если взаимного согласия нет.

Инструкция 1 При получении наследства, частью которого является жилой дом, раздел можно произвести путем продажи и получения доли каждого в денежном эквиваленте или путем раздела в натуре на части. Также происходит раздел между сособственниками.

Как правило, оформление общей долевой собственности (еще одно название процедуры) не влечет с собой никаких сложностей. Раздел недвижимости в натуре Деление недвижимости в натуре подразумевает разделение одного объекта недвижимости на несколько.

То есть вместо одного частного дома, имеющего определенный адрес, на данном земельном участке будет находиться два дома с разными адресами.

И вот это именно тот момент, когда законодательные нормы бессильны перед нежеланием владельцев собственности договариваться между собой.

Как разделить на два адреса частный дом?

Важно Под реконструкцией понимается изменение архитектурного облика здания путем изменения фасада, места расположения входных дверей и иных элементов.

Важно! Если необходимо провести разделение дома при его реконструкции, то план работ нужно составлять в соответствии с размерами долей, на которые требуется разделить здание.

Для разделения дома на реконструкции потребуются следующие действия:

  1. Составление проекта реконструкции в планировочном бюро;
  2. Согласование проекта реконструкции с каждым собственником здания;
  3. Согласование проекта в БТИ;
  4. Внесение необходимых изменений в проект;
  5. Заключение договора с подрядчиками и проведение работ;
  6. Регистрация новых прав собственности.

Этап согласования проекта лучше назначить не после сдачи проекта сотрудниками бюро, а на этапе его разработки, чтобы не пришлось обращаться повторно.

Как разделить дом на два адреса

С первым вариантом все понятно, в данном случае владельцы недвижимости сами определяют то, какими именно помещениями они будут владеть и где будут проходить границы владений.

Если собственники проживают в одном помещении, им стоит составить договор пользования площадью и график пользования общими комнатами (кухня, туалет, ванная).

В случае, когда между собой собственники договориться не могут, они обращаются в суд.

И вот тут начинается самое интересное, юристы это называют кошмаром. Во-первых, в компетенцию суда входит помощь собственникам в достижении соглашений, устраивающих обе стороны. Во-вторых, при невозможности первого действия заказывается экспертиза.

Увы, экспертная комиссия редко задумывается об удобстве обеих сторон, поэтому работа выполняется достаточно халатно.

Как разделить дом на два адреса в украине

Очень часто в жизни возникают ситуации, когда собственникам жилого дома необходимо разделить его на несколько частей.

Какую же последовательность действий нужно выполнить, чтобы правильно в соответствии с законодательством разделить жилой дом? Инструкция 1 Получите заключение о фактической возможности раздела дома, обратившись в специальную экспертную организацию, имеющую лицензию на выполнение таких работ.

В этом документе должно быть прописаны все возможные варианты раздела дома на квартиры и должно быть прописано, кому из владельцев какая доля в доме — какая квартира — полагается. Зачастую, чтобы заключение было выдано, нужно проводить дополнительные перестройки в доме — делать еще один вход, перегородки и т.п.

2 С заключением на руках обратитесь в администрацию по месту проживания и получите справку о присвоении отдельного адреса каждой квартире.

Как разделить дом на 2 адреса

Важно! Если у одного из супругов доля оказалась меньше минимальной необходимой для проживания по региональному закону, то такому супругу вместо выдела части дома выплачивается компенсация. В таком случае раздела дома не происходит.

Источник: https://nedvizinform.com/razdelenie-mnogokvartirnogo-doma-na-dva-adresa/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.