Разделить ипотеку после развода

Как разделить ипотеку при разводе. А всегда поровну? А в гражданском браке? — Справочник Недвижимости

Разделить ипотеку после развода

Ипотека в гражданском браке

Гражданским браком в России обычно называют незарегистрированные официально отношения. Юридически такого понятия в нашей стране не существует, никакими законами оно не регулируется. 

Ипотеку нередко берут и в незарегистрированных отношениях. Как правило, в этом случае кредит оформляется на одного из гражданских супругов, а по факту выплачивать ипотеку могут оба.

По умолчанию государство будет считать квартиру принадлежащей тому, на кого она была оформлена: понятия совместной собственности для таких отношений в законе нет.

В случае разрыва тот партнёр, на кого ипотека не была оформлена, но кто исправно за неё платил, должен доказать законность своих притязаний на квартиру в суде. Это возможно — подтверждением могут стать банковские переводы, чеки, показания свидетелей и т. д. Но очень сложно. 

Гораздо безопаснее для фактических супругов выступить созаёмщиками по кредиту, чтобы после полного погашения займа каждый из них получил свою долю в квартире.

Юристы рекомендуют заключать брачный договор, если фактические супруги с общей ипотекой всё-таки решили узаконить отношения либо один из них уже взял ипотечный кредит до свадьбы. В документе прописываются все нюансы раздела имущества в случае развода. В том числе и раздел кредита и квартиры.

Ипотека в браке. Что говорит закон

Всё, что было нажито в браке, становится совместной собственностью супругов (это установлено ст. 256 ГК РФ и п. 1 ст. 33 СК РФ). Даже если квартира куплена в кредит, она становится общим имуществом семьи, независимо от того, на кого оформлены документы.

Мария Литинецкая, управляющий партнёр компании «Метриум»: «Если квартира была куплена после заключения брака, то, как правило, супруги выступают созаёмщиками.

Часто банки не выдают кредит одному из супругов, если второй не согласился быть созаёмщиком.

Это значит, что у мужа и жены равные права и обязанности: они оба должны погашать кредит после развода, но также и имеют право на равные доли в квартире». 

Если квартира покупалась в браке, но выплачивал ипотеку кто-то один

Владимир Старинский, управляющий партнёр коллегии адвокатов «Старинский, Корчаго и партнёры»: «Собственность, приобретённая в браке, является совместной. Не будет иметь значения, кто за неё платил и сколько.

Это подчёркивает и п. 3 ст.

 34 СК РФ, в котором говорится, что право на общее имущество принадлежит также и супругу, который в период брака вёл хозяйство, ухаживал за детьми или по другим уважительным причинам не имел самостоятельного дохода». 

Впрочем, как отмечает Мария Литинецкая, один из супругов может доказать, что второй не приносил деньги в семью и не участвовал в выплате ипотеки без уважительной причины. Тогда доля второго супруга может быть уменьшена.

Допустим, если супруга не работала, занимаясь детьми и домом, вынуждена была лечиться или получала образование, то даже при отсутствии финансовых вливаний с её стороны она также претендует на сопоставимую долю в квартире, как и супруг.

Если же жена просто не работала, хозяйством занималась домработница, оплаченная мужем, и он докажет, что ипотеку погашал за счёт своих доходов (например, с помощью выписки с банковской карты и пр.), то суд может разделить жильё в неравных долях, в пользу мужа.

Как выплачивать ипотеку после развода

В первую очередь нужно известить о своём разводе банк, выдавший кредит. Ипотеку нужно продолжать выплачивать на действующих условиях. Потому что для пары жизнь может разделиться на «до» и «после» развода, а для банка всё остаётся по-прежнему.

Вариантов выплаты ипотеки после расторжения брака несколько.

Продолжать выплачивать кредит

Супруги договариваются о размере платежей для каждого из них и продолжают выплачивать кредит. А после погашения долга решают судьбу квартиры — например, продают её и делят вырученные средства или переоформляют на общего ребёнка.

Если супруги при покупке квартиры сразу определили свои доли в ней, то выплачивать кредит будут в пропорциональном соотношении к их долям: чья доля больше, тому и достанется бОльшая часть долга. Если доли определены не были, то имущество и долги делятся между мужем и женой пополам.

Но решение о том, как и кто будет выплачивать ипотеку, принимают не супруги, а банк.

Партнёр юридического бюро «Замоскворечье» Дмитрий Шевченко: «Сумма кредита делится поровну. Если говорить юридическим языком, то ответственность заёмщиков из солидарной переходит в разряд долевой.

Это значит, что в первом случае банк может потребовать вернуть весь долг любого из заёмщиков, а во втором — лишь его часть (в данном случае — половину). Для супругов это выгодно, для банка — нет. Поэтому нередко на обращения разделить кредит банки отвечают отказом.

Если банк отказал, он сохраняет право востребовать сумму долга с того супруга, с которым был заключён договор, или с любого из них, если они отвечают перед кредитором солидарно».

Банк тщательно проверит платёжеспособность каждого супруга. Согласие разделить общий кредит на два отдельных банк даст, только если будет уверен, что у обоих созаёмщиков хватит средств на погашение ипотеки. В противном случае бывшие муж и жена вынуждены будут выплачивать кредит на изначальных условиях.

Отказаться от своей доли

Один из супругов-созаёмщиков может отказаться от своей доли в купленной по ипотеке квартире в пользу другого супруга. В этом случае он теряет право собственности на это жильё, но освобождается от дальнейших выплат по кредиту. С разрешения банка кредит переоформляется полностью на второго созаёмщика, и все обязательства по нему он будет выполнять самостоятельно.

Супруг, отказавшийся от своей доли в ипотечной квартире, вправе потребовать денежную компенсацию, ведь до этого платежи за квартиру осуществлялись из общего семейного бюджета. Размер компенсации в каждом случае обсуждается супругами индивидуально. Чаще всего она составляет половину от уже выплаченных денег (как с учётом, так и без учёта процентов — как договорятся).

Досрочно погасить кредит или продать квартиру

Ещё один вариант разобраться с ипотекой при разводе — найти недостающую денежную сумму и погасить кредит досрочно. После этого квартиру продают, а вырученные деньги — делят.

По договорённости один из супругов может выкупить у другого его долю и стать единоличным владельцем жилья.

Но на практике ситуации с досрочным погашением долга встречаются не часто, в основном это происходит, если бОльшая часть кредита уже выплачена.

Можно также попробовать продать квартиру, погасить ипотеку (или переоформить её на нового покупателя), а полученные деньги разделить. Однако для этого нужно разрешение банка, а банки не всегда дают согласие на такие сделки.

Ещё один недостаток этого варианта заключается в том, что цены на квартиры с таким обременением чуть ниже рыночных.

А если доверить продажу банку, легко потерять ещё больше: он заинтересован вернуть только кредитную сумму и быстро, поэтому выставит жильё по сниженной цене.

Как быть, если есть дети

Развод супругов, у которых есть общие несовершеннолетние дети, всегда осуществляется через суд. Соответственно, имущественные вопросы тоже будут разбираться в суде, поскольку наличие детей влияет на раздел квартиры и обязательств по кредиту.

Упростить рассмотрение этого вопроса поможет заключённое супругами письменное соглашение, определяющее судьбу их общего имущества. Там они могут прописать, кто и в каких объёмах будет выплачивать долг перед банком, кому какая доля в квартире достанется. Но суд всё равно будет учитывать интересы ребёнка.

Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «Бест-Новострой»:  «При наличии у собственников несовершеннолетних детей суд может отойти от стандартных правил деления платежей по ипотечному кредиту. Либо он оставит равные платежи с обеих сторон, но при этом родитель, который остаётся с несовершеннолетним ребёнком, будет иметь в квартире бОльшую долю».

Владимир Старинский, управляющий партнёр коллегии адвокатов «Старинский, Корчаго и партнёры»: «Если квартира — малометражка, то её могут оставить в собственности супругу с ребёнком. Но в этом случае суд обяжет его выплатить второму супругу стоимость его доли.

Если при покупке квартиры использовались средства материнского капитала, квартира оформляется на всех членов семьи — каждый, включая детей, имеет в ней долю.

Родитель, с которым остаются дети (то есть их опекун), будет претендовать на все доли за исключением доли второго супруга».

Авторы: команда Яндекс.Недвижимости. Иллюстратор: Женя Власова.

Источник: https://realty.yandex.ru/spravochnik/kak-razdelit-ipoteku-pri-razvode-a-vsegda-porovnu-a-v-grazhdanskom-brake

Как поделить ипотеку при разводе

Разделить ипотеку после развода

Чего не любят семейные пары в России, так это составлять брачные контракты. Да, соглашаются наши граждане, такой документ снимает все вопросы при разделе имущества в случае расставания со своей второй половинкой. Но загадочной русской душе заблаговременная меркантильность чужда, ей размах подавай.

Поэтому в России если влюбляются — то сразу навсегда и до гробовой доски, а уж если разводятся — то, как водится, на широкую ногу — с битьем посуды, выяснением отношений и дележом совместно нажитого имущества через суд.

А, как известно, к совместно нажитому имуществу отечественная Фемида относит не только выгодные инвестиции, но и финансовые обязательства, по взаимному согласию взятые на себя обоими супругами в период их брака.

Под эти определения идеально подпадает ипотека. Во-первых, муж или жена, как правило, являются созаемщиками при оформлении кредита на одного из них. Во-вторых, по такому договору приобретается квартира, в которой они проживают совместно. Как ни крути, а это их совместная инвестиция с обязательствами.

Правда, исключением из этого правила является военная ипотека, при подписании которой банки обязывают военнослужащего заключить брачный контракт, по которому в случае развода он становится единственным собственником залогового жилья, в одиночку продолжая выполнять обязательства по жилищному займу. Так что при расставании супруг или супруга военного рассчитывать на получение своей доли в квартире, как правило, не может.

Всем же остальным гражданам при разделе такого наследства в случае развода (что не такая уж и редкость, учитывая, что наибольшее число расставаний приходится на пары, прожившие в браке 5-9 лет, а средний срок кредита на покупку жилья составляет в России 16 лет) эксперты рынка недвижимости советуют придерживаться нескольких важных правил.

Шаг №1. Оповещение банка

До тех пор, пока по ипотеке не выплачена последняя копеечка, приобретенное по этой схеме жилье вполне законно находится в залоге у банка. Следовательно, в дележе имущества появляется третья заинтересованная сторона — кредитор.

И здесь важно понимать, что если основной заемщик собрал чемоданы и исчез в неизвестном направлении, прекратив вносить ежемесячные платежи, то финансово отдуваться за него придется супругу-созаемщику. Поскольку понятия «солидарная ответственность» в России никто не отменял.

Поэтому первое, что нужно сделать, если муж и жена расходятся как в море корабли — обязательно известить о своих намерениях банк и предупредить его о возможном ухудшении финансового положения.

Следует помнить, что вариант из серии «как-нибудь сами все решим, а банк меньше знает — крепче спит» не пройдет, в ходе бракоразводного процесса суд в любом случае уведомит его о разделе залогового имущества.

Кредитно-финансовая организация может предложить свои варианты решения проблемы. Одним из самых популярных на рынке жилищных кредитов приемов является предоставление так называемых кредитных каникул, в процессе которых размеры ежемесячных взносов по ипотеке снижаются наполовину.

Шаг №2. Определение долей собственников

Приобретенная в браке ипотечная недвижимость при разводе делится между супругами на доли, чаще всего — равные. Определить их можно двумя путями — по согласию или, опять же, по суду.

В первом случае муж и жена заключают мировое соглашение о разделе имущества, где самостоятельно оговаривают размеры своих долей. Такой документ составляется в свободной форме, но в нем должна присутствовать определенные информация. Во-первых, паспортные данные супругов и их брачный статус на момент соглашения.

Во-вторых, информация о предмете договора — местоположение объекта недвижимости и его площадь. В-третьих, естественно, указывается способ использования жилья (например, можно указать, что оно является общим имуществом, треть которого переходит к одному супругу, а остальное — к другому) м является квартира, 1/3 которой переходит к супругу, 2/3 — к супруге).

Наконец, в договоре прописывается дата вступления его в силу.

Составленный таким образом документ в обязательном порядке заверяется в двух экземплярах у нотариуса, а затем подается через МФЦ или непосредственно нотариуса для регистрации в Росреестре вместе с пакетом документов, куда входят копии паспортов супругов, оригиналы свидетельств о заключении и расторжении брака, правоустанавливающие документы на жилье и заявления от каждой из сторон о регистрации права и регистрации перехода права собственности. В итоге супруги получают на руки по одному соглашению, которое будет считаться правоустанавливающим документом на новые доли каждого из заявителей. При этом, напоминают, в частности, аналитики компании «Метриум», раздел самого недвижимого имущества не подразумевает разделения долга. Даже в разводе теперь уже бывшие супруги должны обеспечивать своевременное поступление ежемесячных ипотечных платежей на банковский счет. Если по-хорошему договориться о разделе не получается, тогда нужно подавать иск в суд по месту нахождения недвижимого имущества (это можно сделать как одновременно с требованием о разводе, так и позже).

В документе необходимо привести информацию об истце и ответчике, а также обстоятельства, на которых основываются требования о разделе.

К исковому заявлению нужно приложить копии паспортов супругов, квитанцию об уплате госпошлины, подтверждающие обоснованность требований документы, копии свидетельств о заключении и расторжении брака и правоустанавливающие документы на сам объект недвижимости.

Кстати, как показывает практика, при рассмотрении вопроса доля в недвижимом имуществе может быть увеличена или уменьшена для одной из сторон. Для этого существуют три основные причины.

Когда супруги делят не только имущество, но и детей, а после продажи доли вырученной суммы недостаточно для покупки нового жилья, суд может увеличить долю в квартире в пользу одного из супругов, с которым остаются несовершеннолетние.

Если один из супругов тратил заработок на собственные нужды, а второй пускал львиную часть доходов на решение домашних нужд, суд может уменьшить долю первого супруга.

То же правило действует в случае злоупотребления одного из супругов наркотиками, алкоголем, или он просто безосновательно отказывается трудоустраиваться (за исключением периодов обучения, декретного отпуска и армейской службы).

Если один из супругов докажет, что первоначальный взнос по ипотеке совершен за счет его личных средств, полученных, например, от продажи квартиры, или снятых с банковского счета, также открытого до даты бракосочетания, он может получить более значительную долю в недвижимом имуществе.

Правда, тут есть один нюанс — бывший супруг может рассчитывать на денежную компенсацию внесенных по кредиту платежей. Например, если на момент заключения брака сумма долга по ипотеке составляла 3 миллиона рублей, а на момент развода — 1 миллион, то суд может обязать выплатить другому супругу половину от суммы погашенного долга (в данном случае — 1 миллион рублей).

При удовлетворении иска недвижимое имущество считается разделенным. Для регистрации Росреестром изменений в праве собственности необходимо подать в МФЦ такой же, как и в предыдущем случае, пакет документов плюс судебное решение с отметкой о вступлении его в законную силу.

Шаг №3. Раздел ипотеки

По факту раздела имущества в кредитный отдел банка следует предоставить либо соглашение, либо решение суда о распределение долей, а также справку по форме 2-НДФЛ за последние 6-12 месяцев.

По идее, андеррайтинг должны пройти оба супруга, и в итоге банк должен заключить с каждым из них отдельный договор, скорректировав графики погашения ипотеки в зависимости от степени платежеспособности.

После этого бывшие супруги вносят платежи каждый за свою долю, и если один из них вдруг прекратит выплаты, то на втором это уже никак не отразится.

Впрочем, подчеркивает управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE) Мария Литинецкая, на практике банки не всегда соглашаются на оформление двух разных ипотечных договоров. «Во-первых, — поясняет она, — отсутствие созаемщика повышает риск возникновения просроченной задолженности.

Во-вторых, если один из бывших супругов откажется платить по кредиту, то найти покупателя на долю квартиры будет сложнее, чем на весь объект полностью. Поэтому нередко пары получают отказ и вынуждены искать иные пути для перераспределения кредитных обязательств».

В этом случае аналитики советуют обратить внимание на объем уже погашенного ипотечного кредита. И если он не превышает 10-20%, то одному из супругов, считают они, выгоднее будет вообще отказаться от прав на квартиру.

В этом случае он получит компенсацию в размере половины внесенной суммы, а остаток долга ляжет на второго держателя кредита, ставшего единоличным собственником. Вероятно, это не самый этичный, но зато самый простой вариант решения проблемы.

Если реализация такого варианта затруднительна, всегда можно задействовать «план Б». например, ипотечное жилье можно продать и разделить полученные средства согласно размеру выделенных долей. Для этого моно выбрать одну из трех доступных стратегий: либо кредит погасит сам продавец, либо ипотека будет переоформлена на нового собственника, либо остаток задолженности выплатит уже покупатель.

Аналитики рынка недвижимости напоминают, что заведомо проигрышным вариантом становится отказ бывших супругов-созаемщиков от погашения кредита. Тогда банк изымет залоговое жилье и сам продаст его по заниженной (в среднем на 15-20%) цене, а разведенным партнерам по браку все равно придется компенсировать неустойку, расходы на проведение аукциона и другие издержки.

Источник: https://woman.rambler.ru/home/41730128-kak-podelit-ipoteku-pri-razvode/

Как разделить ипотеку при разводе и не остаться в должниках?

Разделить ипотеку после развода
Вернуться к списку статей

05.06.2014

Разделить ипотеку при разводе – с такой проблемой часто сталкиваются некогда счастливые молодые семьи, с некогда большими планами на будущее, но столкнувшиеся с необходимостью разорвать брачные узы.

Проблемная ситуация возникает, если ипотечный кредит был оформлен уже после заключения брака, и оба супруга являются созаёмщиками, то есть по бумагам выплачивают этот кредит обе стороны. По закону такое имущество считается совместно нажитым и должно быть поделено между мужем и женой поровну.

Не важно, кто был инициатором, кто выплатил большую сумму или кто приносил в семью заработок. Но как разделить один общий долг между двумя чужими в будущем людьми? Существует три основных способа решить возникшую проблему.

Первый способ разделить ипотеку после развода: взять долг на себя

Разделить ипотеку после развода можно достаточно своеобразно – принять на себя все долговые обязательства. В этом случае квартира останется за тем, кто погасил весь кредит полностью. Второму участнику ипотечного кредитования будет выплачена компенсация в размере половины той суммы, которую он потратил в течение своих выплат.

Стоит уточнить, что данный вариант возможен только при обоюдном согласии обоих бывших супругов. Если договоренности нет, и муж, к примеру, добровольно выплатит долю жены, единственное, что он вправе требовать – потраченные деньги. Ни о каком увеличении доли квартиры не может идти речи.

Ипотека, как и кредит под залог недвижимости это типы кредитования, связанные с большими рисками со стороны банка. Поэтому перевод общих обязательств по ипотеке на одного из супругов должен осуществляться только при согласии банковской организации, выдавшей кредит.

При достижении договоренности вносятся изменения в кредитный договор, подписываются дополнительные договоры по кредиту, аннулируется прежняя закладная и создаётся новая.

Второй способ избавиться от ипотеки при разводе: продажа квартиры

Ипотеку при разводе можно аннулировать, просто продав квартиру в Москве и вернув деньги банку. Для многих это решение – наиболее верное и простое. Так Вы уже гарантировано не будете иметь ничего общего с бывшим мужем или женой.

Здесь, как и в первом случае, важно согласие бывших супругов на отчуждение жилья, а также контроль банка. Чаще всего сделка осуществляется через риэлторов, работающих с данным банком, и все расчёты после продажи производятся через ячейку этого же банковского учреждения.

Оставшуюся сумму пара может поделить пополам.

Третий способ разделить ипотеку при разводе: пропорционально долям

Разделить ипотеку при разводе пропорционально долям – справедливое решение.

При этом бывшие супруги остаются созаёмщиками и несут равную ответственность за выплату ипотечного кредита, либо пропорциональную своим долям недвижимого имущества, выступающего залогом.

Хотя очень часто такая схема не устраивает одного из супругов, имеющего плохо оплачиваемую работу или не имеющего работы вообще. В таком случае разделом кредита придется заниматься в ходе судебного спора по недвижимости.

Бывает так, что ипотека была оформлена еще до заключения брачного союза одним из супругов, а потом долю кредитных выплат взял на себя второй супруг.

Тогда процедура раздела значительно усложнится, потребуется вычислить, какая доля имущества согласно отданной сумме принадлежит второму супругу, что доказать и посчитать не всегда удаётся.

Советуем при появлении второго плательщика по кредиту оформлять его как поручителя, чтобы он нёс ответственность на юридическом уровне, и после развода его доля была бы чётко определена.

Если затянуть разбирательства по поводу общего кредита, будут нарушены сроки выплаты, и банк вряд ли оставит это безнаказанным. Согласно закону банк вправе взыскать с нерадивых плательщиков заложенное имущество, то есть недвижимость.

К таким мерам прибегают при систематическом неисполнении долговых обязательств, обычно это более трёх раз в течение года. Даже если просрочка незначительна по времени или недоплачены считанные копейки – разбираться с такими обстоятельствами работники банка не будут.

Взыскание осуществляется по решению суда, после чего право собственности на квартиру переходит банковскому учреждению. Не стоит рассматривать прошение взыскания как способ разделить ипотеку при разводе, выгода обоим супругам от этого минимальная.

После уплаты всех неустоек и штрафов Вы останетесь без недвижимого имущества, без возмещения процентов, и часто – без средств к существованию.

Подводя итоги, можно с уверенностью сказать, что лучшее решение по совместной выплате кредита может быть принято только при взаимном согласии разводящейся пары. Какой из перечисленных способов будет выбран – уже зависит от обстоятельств.

Анна Голубина
Агентство недвижимости “Капитал-Недвижимость”

Источник: https://capitalan.ru/news/kak_razdelit_ipoteku_pri_razvode_i_ne_ostatsya_v_dolzhnikakh/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.