Размен муниципальной квартиры в москве

Содержание

Как разменять муниципальную квартиру между родственниками в 2020

Размен муниципальной квартиры в москве

Право пользования по договору социального найма не подразумевает возможности полноценного распоряжения недвижимостью. Запрещена продажа и другие формы отчуждения.

Выяснив, как разменять муниципальную квартиру между родственниками, можно выполнить необходимые действия без нарушения норм действующего законодательства.

В сложных ситуациях для устранения проблем понадобится соответствующее решение суда.

Можно ли разменять по закону

Нормами ГК и ЖК РФ предусмотрена возможность выполнения таких действий по согласованию со всеми членами семьи ответственного квартиросъемщика.

С помощью этого способа организуют переезд в другой город для трудоустройства, решают иные практические задачи. Отказ хотя бы одного из жильцов блокирует соответствующий процесс.

Как отмечено выше – снимают такое ограничение в ходе судебного разбирательства.

Разменять муниципальную квартиру между родственниками можно только по согласию собственника. Основания, которые муниципалитет вправе использовать для законного отказа:

  • в суде рассматривается исковое заявление о расторжении контракта социального найма (о праве пользования помещениями);
  • зданию присвоен статус аварийного по решению межведомственной комиссии;
  • запланирован снос или капитальный ремонт;
  • изменяется целевое назначение объекта недвижимости.

Возможные варианты размена

Законом не установлены ограничения по техническим и другим параметрам объектов недвижимости. Разменять муниципальную квартиру между родственниками можно в равноценных и разных пропорциях (трешку на две комнаты, две квартиры на одну).

Обмен муниципального жилья между родственниками не подразумевает смену собственников. Поэтому в базе данных «Росреестра» соответствующие записи не изменяются. Квартиросъемщики только заключают новые договоры социального найма. Этими документами подтверждаются права проживания в других объектах недвижимости.

Нельзя разменять жилье между родственниками (третьими лицами), если недвижимость относится к разным формами собственности. Поэтому для осуществления планов необходимо подобрать именно муниципальную недвижимость.

Вместе с тем не исключен вариант с предварительной приватизацией либо покупкой квартиры на торгах у города. После завершения этой процедуры владелец квартиры вправе распоряжаться имуществом по собственному усмотрению.

Вместе с тем отсутствуют любые территориальные ограничения (в границах РФ). При соблюдении общих правил можно разменять муниципальную квартиру между родственниками в разных городах и регионах страны. В любом случае необходимо согласовать обмены с законными собственниками недвижимости.

Добровольный размен: пошаговая инструкция

По следующему алгоритму можно обменять муниципальную квартиру:

  • выбирают подходящий вариант;
  • в ходе переговоров определяют приемлемые условия обмена с нанимателем подходящего объекта недвижимости;
  • уточняют в устной форме согласие членов семей обеих сторон;
  • получают письменное разрешение ООиП, если в квартире приживает несовершеннолетний ребенок;
  • собирают необходимые сопроводительные документы;
  • заключают договор мены (ДМ) по стандартному образцу с учетом предварительного соглашения;
  • заверяют документ подписями участников;
  • передают ДМ для согласования в администрацию соответствующих муниципальных образований;
  • после получения положительного ответа оформляют новые договоры социального найма, организуют переезд.

К сведению! Так как отсутствует передача прав собственности, регистрация обмена муниципальной квартиры в «Росреестре» не требуется.

Собираем согласие жильцов

Разменять недвижимость между родственниками можно при отсутствии возражений со стороны членов семьи (ЖК РФ, статья 72). Подтверждают эти намерения личными подписями в заявлении наймодателю. Разрешено оформлять такое решение с помощью нотариального документа. Обменять муниципальную квартиру не получится, если письменные согласия всех членов семьи отсутствуют.

Отдельно защищены права несовершеннолетних детей. В соответствии с действующими нормами допустимо их переселение только при сохранении (улучшении) жилищных условий. Соответствие проверяют ответственные сотрудники территориальных органов опеки и попечительства (ООиП). Как правило, уточняют следующие критерии:

  • размеры жилой площади;
  • техническую оснащенность, санитарное состояние помещений;
  • материалы стен и другие общие параметры здания;
  • наличие школы, поликлиники, других объектов социальной и общественной инфраструктуры.

Ответ по действующим нормам обязаны предоставить не позднее чем через 14 рабочих дней после соответствующего письменного обращения.

К сведению! Отказ могут мотивировать отсутствием отдельной комнаты для ребенка. Чтобы исключить временные задержки и другие проблемы, рекомендуется заранее ознакомиться со списком требований местной опеки.

Аналогичные ограничения с механизмом согласования действуют по отношению к лицам, признанным недееспособными. Чтобы разменять квартиру между родственниками в такой ситуации, необходимо разрешение ООиП.

Получаем разрешение администрации

Специальное подтверждение муниципалитета не нужно. В местную администрацию подают заявление с уведомлением о намерениях и договор мены.

При отсутствии возражений согласование этих документов заверяется подписью ответственного лица с печатью подразделения. Отказ оформляется с указанием конкретных причин.

Срок рассмотрения обращения – 10 рабочих дней. Отрицательное решение можно оспорить в суде.

Где искать жилье для размена

Ограниченное количество предложений в соответствующем сегменте рынка недвижимости создает объективные трудности в процессе поиска. По актуальным статистическим данным муниципальное жилье составляет не более 15-20% от всех жилых объектов.

Вряд ли будет эффективным обращение к профессиональным риэлторам. Тем не менее, следует выполнить поиск по стандартному алгоритму в открытых специализированных базах данных. Как и в обычных ситуациях, пользуются фильтрацией по заданным критериям.

К сведению! Типовая форма справочных ресурсов не предполагает сортировку по критерию «муниципальное жилье для обмена».

Некоторые администрации предлагают за плату подбор подходящих вариантов. Уточнить наличие соответствующих услуг можно на официальном сайте, по телефону, при личном визите в соответствующее подразделение муниципалитета.

Собираем дополнительные документы

Чтобы разменять квартиру между родственниками, в администрацию муниципалитета передают:

  • заявление с подписями ответственного квартиросъемщика и всех членов семьи, прописанных по данному адресу;
  • копию действующего договора социального найма;
  • справку о зарегистрированных жильцах;
  • подтверждение отсутствия задолженностей по квартплате;
  • согласие ООиП (при наличии в семье несовершеннолетнего ребенка);
  • договор мены;
  • гражданские паспорта (иные документы удостоверения личности) всех участников;
  • нотариально заверенные согласия временно отсутствующих жильцов.

К сведению! В крупных муниципальных образованиях подать заявление вместе с договорами и другими сопроводительными документами можно через отделение МФЦ.

Подписываем договор размена

Это соглашение заключают в письменной форме между ответственными нанимателями. В тексте отмечают:

  • количество членов семьи;
  • описание квартиры (иного объекта жилой недвижимости);
  • отсутствие обременений на соответствующую собственность;
  • взаимные обязательства заключения договоров социального найма, по условиям переезда;
  • ответственность сторон и штрафные санкции;
  • порядок решения спорных вопросов.

Внимание! Загрузите стандартный контракт обмена.

Перезаключаем договоры социального найма

На завершающем этапе оформляют право проживания по новому адресу. Для этого заключают стандартный договор социального найма. Образец документа можно получить в канцелярии местной администрации либо на официальном сайте соответствующего муниципального образования.

Внимание! Посмотреть типовое соглашение социального найма.

Принудительный размен через суд

Как обменять квартиру, если один из членов семьи отсутствует и отказывается передать нотариально заверенное согласие — через суд и только в исключительных обстоятельствах.

Законом определено обязательное личное участие всех сторон сделки либо официальное удостоверение соответствующих намерений. Некоторые претензии не могут быть удовлетворены в принудительном порядке.

В сложных ситуациях разменять квартиру между родственниками помогут услуги опытного юриста.

В каких случаях возможен

Можно ли обменять муниципальную квартиру при отсутствии согласия жильцов –  принципиально такой вариант не исключен. Однако для объективной оценки целесообразности подобного решения следует учесть реальные потери времени, денежные затраты.

Принудительный способ, если необходимо разменять квартиру между родственниками, применяют в следующих случаях

  • официальное расторжение брачных отношений;
  • нарушение одним из жильцов правил общественного порядка;
  • опасное заразное заболевание соседа.

Исковое заявление

Если не получилось добровольно разменять квартиру между родственниками, обращаются в суд общей юрисдикции по территориальному расположению объекта недвижимости. В заявлении указывают требования и доказательства правоты истца. Делают ссылки на нормативы действующего законодательства.

Представленный ниже перечень сопроводительных документов корректируют с учетом особенностей реальной ситуации:

  • действующий контракт социального найма;
  • согласие муниципалитета на расселение (обмен);
  • подтверждение из МВД о прописанных жильцах;
  • справки о наличии (отсутствии) задолженностей по ЖКУ;
  • согласие ООиП и других участников обмена;
  • свидетельство о разводе;
  • планы помещений;
  • иные доказательные материалы.

Важно! Скачать образец иска о принудительном размене.

Как подкрепить позицию в суде

В суд необходимо обращаться, подготовив определенный вариант обмена. В противном случае будет сложно рассчитывать на быстрое принятие положительного решения. Так, например, большое значение имеет сохранение или улучшение условий проживания несовершеннолетнего ребенка после размена муниципальной квартиры между родственниками.

Другие полезные рекомендации:

  • бывший муж не может разменять квартиру при отсутствии прописки, так как эта недвижимость не является совместно нажитой в браке собственностью;
  • подать исковое заявление в суд вправе не только наниматель, но и любой из членов семьи;
  • в любом случае для совершения обмена необходимо разрешение собственника;
  • отказ муниципалитета можно опротестовать в судебных инстанциях.

Как быть, если разменять не получается

При отсутствии согласия других жильцов приватизируют недвижимость по стандартному алгоритму. После регистрации новый владелец может разменять или продать квартиру, передать в подарок или применить другую схему отчуждения собственности. Также как вариант – выселение родственника с применением денежной компенсации, если он согласен.

Даже при распоряжении частной собственностью приходится учитывать законные интересы (права):

  • несовершеннолетних детей;
  • супругов;
  • других жильцов (дольщиков).

Чтобы разменять квартиру между родственниками без ошибок, пользуйтесь помощью квалифицированного дежурного юриста нашего сайта. Специалист онлайн.

Источник: https://ipotekaved.ru/privatizaciya/kak-razmenyat-municipalnuyu-kvartiru-mezhdu-rodstvennikami.html

Обмен жилья: как это происходит? – НП

Размен муниципальной квартиры в москве

Кроме купли/продажи недвижимости существует еще и обмен. Четверть века назад, когда право собственности на недвижимость в СССР существовало лишь для кооперативов, а большинство граждан жили в своих квартирах по договору социального найма, большинство сделок с недвижимостью имело форму обмена. Сегодня такие сделки не так популярны, но всё же встречаются. Разберёмся в нюансах.

С началом приватизации у наших граждан появилось право собственности на жильё — его стало можно купить и продать.

С этого момента и по сегодняшний день существуют два разных рынка жилья – находящегося в собственности и муниципального.

Периодически эти рынки пересекались: законом то разрешался, то запрещался обмен муниципального жилья на жильё, находящееся в собственности, но об этом поговорим отдельно.

Обмен жилья: как это происходит?

В первую очередь, необходимо понимать, что обмен между собственниками жилья и нанимателями муниципального жилья – это два разных соглашения. Сделка между собственниками проходит по правилам купли/продажи, оформляется посредством документа, который называется «договор мены», и регламентируется статьями 567-571 ГК РФ.

В результате такой сделки происходит переход права собственности на жильё от одного собственника к другому. Обмен жилья между нанимателями оформляется и регулируется, соответственно, документом, называемым «договор обмена», и статьёй 72 ЖК РФ.

В итоге осуществляется только переход права пользования жильём, и его участники заключают новые договоры социального найма на своё новое жильё.

Рынок жилья, находящегося в собственности, постоянно растёт, а муниципального – падает, что, в общем, понятно. Во-первых, количество вновь строящегося частного жилья несоизмеримо больше, чем муниципального, а во-вторых, бесплатная приватизация жилья продолжается. Недавно её срок снова продлили до марта 2017 года.

С 1991 года и до сегодняшних дней (апрель 2016 года) в Москве приватизировано 2,8 миллионов квартир, а муниципальными осталось примерно 400 тысяч квартир и комнат.

С одной стороны, в процентном отношении к жилью, находящемуся в собственности, это немного, с другой – это целый неприватизированный город-миллионник. Эксперты предполагают, что 10% муниципального жилья так и не будет приватизировано.

Но по статистике сделок с неприватизированным жильём в общем объёме рынка жилья – это капля в море.

Обмен муниципального жилья

В отличие от сделок с жильём, находящимся в собственности, где большая часть операций проводится по договорам купли/продажи, все сделки с муниципальным жильём– это обмен.

Непременное условие обмена муниципального жилья: кроме договоренности с партнером по обмену вы должны получить разрешение на обмен у наймодателя жилья, то есть, в общем случае – у городских властей.

Это не всегда легко, а иногда и просто невозможно.

Кроме случаев, которые оговариваются в Жилищном кодексе, поводом для отказа наймодателя может послужить явно неравноценный обмен. Ведь обмен муниципального жилья принципиально считается безвозмездным. Нет собственности – не должно быть и каких-либо доплат по сделке.

Но понятно, что часто бывают случаи, когда совершается неравноценная сделка, предполагающая доплату. Например, обмен трёхкомнатной муниципальной квартиры на однокомнатную. Наймодатель, видя, что сделка по существу – возмездная, может не дать согласия на неё. Тогда приходится добиваться права на такой обмен через суд.

Ведь вообще-то законом он нигде не запрещается. А доказать его возмездность проблематично.

Формально лицом, которое осуществляет обмен, является наниматель жилья, то есть, тот человек, на имя которого составлен договор социального найма. В соответствии с ЖК РФ обмен муниципальным жильём производится между нанимателями. Однако это не значит, что члены семьи нанимателя не имеют права голоса. Имеют, более того — равное с ним.

Ведь, будучи нанимателем, вы должны кроме разрешения от наймодателя получить в письменной форме и согласие на обмен от всех зарегистрированных в квартире членов семьи, включая временно отсутствующих. А такое удается не всегда: кто-то может быть против, например, размена квартиры на несколько разных квартир и комнат.

Если квартира в собственности, то в таких случаях инициатору разъезда остается только продать свою долю, а с муниципальным жильём всё по-другому: существует возможность потребовать через суд принудительного обмена. Любой член семьи нанимателя из числа зарегистрированных в квартире имеет право подать такой иск.

Тем не менее, право правом, но судебная практика по таким делам показывает, что шансы выиграть подобное дело очень малы.

Если в квартире прописаны несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные, то необходимо согласие на обмен органов опеки и попечительства. Согласие или отказ органы опеки должны выдавать в письменной форме в течение трёх недель после получения заявления.

Жилищный кодекс не препятствует обмену муниципального жилья, находящегося в разных регионах РФ. При этом количество въезжающих и выезжающих из каждого региона кодексом не ограничивается.

Однако, что касается Москвы, то специальными постановлениями московских властей накладывалось условие, что количество въезжающих по обмену не должно превышать количество выезжающих. Основная задача таких постановлений – пресечь возможность появления новых лиц, нуждающихся в улучшении жилищных условий.

Кстати, обмен внутри региона, приводящий к тому же результату, тоже блокируется городскими властями.

Кроме того, по Жилищному кодексу существуют дополнительные ограничения на обмен муниципального жилья. Он не допускается в следующих случаях:

  • если нанимателю предъявлен иск о расторжении договора социального найма или его изменении, а также право пользования этим жильём оспаривается в суде;
  • данное жильё признано непригодным для проживания, или наймодателем принято решение о его сносе, переоборудовании или капитальном ремонте с перепланировкой жилых помещений;
  • в коммунальную квартиру после совершения обмена может вселиться человек с хроническим заболеванием из перечня, приведенного в статье 51 ЖК.

Регистрация обмена муниципального жилья отличается от регистрации сделок с жильём, находящимся в собственности. Нет права собственности – нечего и регистрировать в Росреестре.

Ранее регистрацией сделок с муниципальным жильём в Москве занималось Городское бюро обмена, потом «Мосжилсервис», теперь —  ГУП  «Московский городской Центр арендного жилья».

Собственно, регистрирующий орган никуда не переезжал, менялась только его вывеска и некоторые функции.

В настоящее время ГУП предоставляет информацию по обменной базе и ставит туда на учёт, занимается подготовкой договора обмена, подготовкой запросов в органы опеки, подготовкой документов для получения согласия наймодателя, подготовкой писем для последующего оформления новых договоров социального найма. И все это за вполне умеренную плату (особенно по сравнению с тем, сколько берут обычно за свои услуги агентства недвижимости).

Как уже говорилось, обмен муниципального жилья – процесс сложный. Прежде всего, из-за весьма ограниченного количества предложений, среди которых трудно найти подходящий вариант.

Легче приватизировать квартиру, обменять её через куплю/продажу и потом, в случае необходимости, деприватизировать. Тоже, конечно, возни много. Но зато найти устраивающий вас вариант шансов гораздо больше.

Вот если приватизировать квартиру вы не можете, то тогда остаётся лишь искать вариант муниципального обмена.

Обмен жилья, находящегося в собственности

Обмен жилья, находящегося в собственности, оформляется «договором мены» и, по сути, мало чем отличается от договора купли/продажи. Практически, договор мены объединяет два договора купли/продажи.

Часто приходится видеть в интернете, что у специалистов интересуются, как лучше оформить сделку: через мену или куплю/продажу? И ответ на этот вопрос обычно таков: «А как хотите».

Порядок оформления договора, регистрации, передачи сторонами недвижимости – такие же как и при купле/продаже. Договор мены в настоящее время должен содержать:

  • идентификационные данные сторон сделки, при этом обычно (в отличие от договора купли-продажи) стороны указываются не как «продавец» и «покупатель», а как «сторона А» и «сторона Б» (если совладельцев недвижимости несколько, то указывается каждый из них);
  • сведения об объектах сделки, в том числе данные о документах, подтверждающих  права собственности, а также сведения о кадастровой стоимости объектов;
  • договорную стоимость объектов, которую стороны определяют сами, но она с 2016 года не должна быть меньше 70% от кадастровой стоимости;
  • размер доплаты одной из сторон, если сделка не является равноценной;
  • порядок взаиморасчетов и фактической передачи объектов.

Бытует мнение, что с помощью  договора мены можно избежать выплаты налога или как-то его минимизировать. Это заблуждение. При осуществлении договора мены действуют те же правила и ставки, что и при купле/продаже.

Попытка уйти от выплаты налога при неравноценном обмене путём признания договорных цен равными и отсутствии доплаты раньше могла сработать, но теперь она обречена на неудачу. Органы регистрации с большой долей вероятности приостановят такую сделку, а если регистрация все-таки состоится, то неприятностей можно ждать от налоговых органов.

Единственная возможность несколько уменьшить налог – скромно снизить договорную стоимость в размере не более чем 30% от кадастровой. Но на сегодня, в 2016 году, кадастровая стоимость и так уже в большинстве случаев заметно превышает реальную рыночную. Так что тут много не сэкономишь.

Напомним, кстати, что с 2016 года налог с продажи недвижимости в общем случае взимается, если она находится в собственности менее пяти лет (а не трех, как ранее).

Обязательной нотариальной регистрации договор мены не подлежит. Но при желании стороны могут это сделать, что обойдется в сумму примерно 0,15-0,3% от стоимости более дорогого объекта сделки.

Ещё один важный момент касается обмена долями в квартире.

Здесь тоже действуют те же законы и правила, что и при купле/продаже долей — первоначально доля должна быть предложена на тех же условиях для выкупа совладельцам квартиры.

И это нужно сделать не на словах, а в официальной форме (письмом или телеграммой). Если они отказались, то через месяц со дня получения ими уведомления об условиях выкупа доли можно осуществлять обмен доли с другим человеком.

Риски при сделках по договорам мены аналогичны рискам сделок купли-продажи. Договор должен быть правильно оформлен, в идеале — зарегистрирован и документально подтвержден. Причины для расторжения договора мены или признания его недействительным те же, что и для договора купли/продажи.

Обмен муниципального жилья на частное

Итак, возможно ли обменять муниципальное жильё на частное и наоборот? В интернете по этому поводу много совершенно противоположных утверждений, ведь законодательство в этой области менялось неоднократно. До 01.03.2005 года, когда вступил в силу ЖК РФ, такой обмен был разрешён и производился. В ЖК РФ обмена между собственником и нанимателем жилья уже не предусматривалось.

Источник: https://mosgorusluga.ru/novosti/obmen-zhilya-kak-eto-proishodit/

Помощь в обмене неприватизированных квартир

Размен муниципальной квартиры в москве

Владелец неприватизированной квартиры может обменять ее на другое жилье, предоставленное на условиях социального найма. Для этого требуется согласие всех нанимателей, а также Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы.

Все это делает процесс заключения сделки весьма сложным и длительным. Специалисты ОБМЕН.РУ будут рады ответить на все ваши вопросы по обмену неприватизированных квартир в Москве.

Мы также предлагаем ознакомиться с существующими вариантами недвижимости.

Особенности совершения сделки с неприватизированными квартирами

Договор обмена жилыми помещениями – это соглашение двух или более нанимателей жилых помещений и проживающих совместно с ними членов семьи, включая временно отсутствующих о взаимной передаче жилых помещений в пользовании, с передачей соответствующих прав и обязанностей, вытекающих из договора найма жилого помещения.

Примерный перечень документов, которые должны быть представлены обменивающимися сторонами:

  • заявление об обмене жилого помещения по установленной форме;
  • для ведомственной жилой площади – разрешение на обмен;
  • договор найма;
  • выписка из ФЛС;
  • выписка из домовой книги в составе членов семьи;
  • поэтажный план квартиры;
  • справка о санитарно-техническом состоянии помещения;
  • согласие органа опеки и попечительства (если проживают несовершеннолетние).

Отметим, что законодательством установлен перечень условий, при которых обмен жилыми помещениями не допускается.

  • Если нанимателю предъявлен иск о расторжении или изменении договора найма жилого помещения.
  • Если обмен носит корыстный или фиктивный характер, если в суд предъявлен иск о признании обмена недействительным по этим основаниям.
  • Если дом грозит обвалом, подлежит сносу или переоборудованию для использования в других целях.
  • Если дом подлежит капитальному ремонту с переустройством, перепланировкой жилых помещений.
  • Если помещение является служебным или находится в общежитии.
  • Если в связи с обменом жилищные условия одной из сторон существенно ухудшаются, в результате чего граждане становятся нуждающимися в улучшении жилищных условий (ст. 73 ЖК РФ).

16 июня 2010 года Московский городской суд окончательно запретил производить обмен неприватизированных квартир на помещения, находящиеся в собственности. Хотя, изначально этот запрет фигурировал в Жилищном кодексе от 01 марта 2005 года.

Условия размена неприватизированных квартир

Жилищным кодексом (от 01.03.2005 г.) был отменен раздел лицевых счетов в жилых помещениях, этого нельзя добиться даже в судебном порядке. Кроме того, с 2010 года Московским городским судом окончательно запрещен обмен неприватизированного жилья на объекты недвижимости, находящиеся в собственности.

Перед заключением сделки важно учитывать следующее: если нанимателю жилого помещения по договору социального найма не удается достигнуть соглашения с проживающими вместе с ним членами семьи в вопросах обмена занимаемой жилплощади, то каждый из них имеет право требовать принудительного выполнения процедуры в судебном порядке. В такой ситуации учитываются интересы лиц, проживающих в обмениваемой квартире (согласно ст.74 Жилищного кодекса). Возможность обмена доли жилплощади, которая приходится на члена семьи нанимателя, исключается законодательством.

При обращении в судебные инстанции необходимо предоставить не менее 2 альтернативных вариантов, на один из которых планируется произвести обмен. Необходимо также согласие собственников подобранного жилого помещения.

Суд рассматривает техническое состояние таких квартир, оценивает интересы всех лиц, права которых затрагивает спор.

Существует множество других обстоятельств, которые должны существовать одновременно, чтобы сделать реальным возможность принятия судом решения об обмене квартир, что практически, как было сказано выше, маловероятно.

В связи с вышеизложенным, настоятельно рекомендуем вам находить компромисс среди всех пользователей Жилого помещения и воспользоваться своим законным правом приватизации.

Приватизация квартир – это бесплатная передача в собственность гражданам Российской Федерации на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде, а для граждан Российской Федерации, забронировавших занимаемые жилые помещения, – по месту бронирования жилых помещений.

По результатам приватизации вы приобретаете ряд очень важных преимуществ. Приватизированную квартиру в Москве можно продать, совершить разъезд или подарить, тогда как с государственным (муниципальным) жильем эти операции невозможны.

Вы можете сдавать приватизированную квартиру в наем, чего нельзя делать с государственной без соответствующего разрешения. Если вам нужна более просторная жилплощадь, то вы сможете легко осуществить выгодный обмен вашей приватизированной квартиры, а с государственным жильем расстаться не так уж просто.

Еще одно из главных преимуществ – собственники приватизированного жилья имеют право выбирать обслуживающую дом организацию.

Вы можете обратиться в Агентство недвижимости ОБМЕН.РУ ежедневно с 9:00 до 21:00. Мы также работаем в выходные и праздничные дни. Чтобы связаться со специалистом, позвоните по телефону +7 (495) 223-70-00 или оставьте заявку на нашем сайте.

Источник: https://www.obmen.ru/information/obmen_neprivatizirovannih_kvartir

Размен неприватизированной муниципальной квартиры: с чего начать, куда обращаться судебная практика по принудительному обмену государственной квартиры | Жилищный консультант

Размен муниципальной квартиры в москве
1010

Размен неприватизированного жилья – единственный вариант обменять муниципальную квартиру и переехать на новое место жительства без оформления недвижимости в частное домовладение. Такая процедура применяется при необходимости срочного переезда, либо ввиду невозможности получить жилую площадь от государства в частные руки.

Размен неприватизированной квартиры возможен только на аналогичную недвижимость, находящуюся в ведении муниципалитета.

При этом в обязательном порядке необходимо получить разрешение уполномоченного органа – ГУП или МУП (государственное/муниципальное унитарное предприятие) или подведомственного отделения местной администрации населенного пункта.

Внимание. Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться с юристом по телефону: +7 800 350-83-46 по все России. Звонки принимаются круглосуточно. Позвоните и решите свою проблему. Это быстро и удобно.

Главные основания для размена муниципальной недвижимости:

  • Согласие фактического собственника имущества – государственного органа.
  • Одобрение от всех проживающих в указанной собственности.
  • Если в такой квартире обитают несовершеннолетние и недееспособные граждане – одобрение органа опеки и попечительства.
  • Наличие необходимой документации, подтверждающей отсутствие долгов за коммунальные услуги, а также бумаги, подтверждающие право жительства.
  • Если отсутствует договор социального найма или ордер на квартиру, необходимо их оформление в соответствующем муниципалитете.

Препятствия к размену неприватизированной квартиры

Размен муниципальной квартиры с наличием коммунальных долгов ЖКХ ориентировочно возможен. Но для осуществления процедуры необходимо получить согласие фактического собственника – государственного органа. В этом случае наличие долга может послужить основанием для отказа.

Согласно ст. 73 ЖК РФ к размену не подлежит следующее муниципальное жилье:

  • Один из объектов недвижимости находится в частном домовладении на основании единоличного, долевого или совместного владения.
  • Проживающие в квартире люди не обладают договором социального найма или ордером на имущество.
  • На недвижимость наложен арест или она имеет правомочные притязания со стороны третьих лиц.
  • Неприватизированная квартира не пригодна для проживания и относится к перечню имущества, подлежащему сносу, как ветхое или аварийное жилье.
  • Жилое помещение нуждается в капитальном ремонте с необходимостью выселения проживающих граждан.

Если один или несколько граждан, занимающих жилое помещение, болеют острыми инфекционными заболеваниями или иными опасными недугами, обмен запрещен.

При этом, согласно ст. 51 п. 4 ЖК РФ (Жилищный кодекс России), если есть хронические нарушения в системе жизнедеятельности человека, муниципальный орган обязан предоставить членам его семьи иной объект недвижимости или выселить больного, в том числе для принудительного лечения в специализированном учреждении.

При размене муниципальной недвижимости следует учитывать права несовершеннолетних детей и недееспособных граждан.

В этом случае для законного составления договора мены необходимо обязательное согласие от органа опеки.

При этом попечительский совет назначает комиссию для проведения экспертизы на соответствие приобретаемой собственности необходимым характеристикам для комфортного пребывания детей.

В случае нарушения прав несовершеннолетнего ребенка, договор мены будет признан недействительным, и мера взыскания с виновников определяться в судебном порядке.

Требования к разменному жилью

Неприватизированную квартиру можно обменять только на аналогичное муниципальное или государственное жилье. Тогда мена может производиться в отношении нескольких объектов недвижимости. В случае с тяжелобольным либо инфицированным гражданином процедура приобретения нескольких жилых помещений становится единственно приемлемой и разрешенной по законодательству.

Недвижимость для размена должна соответствовать минимальным требованиям, которые характерны для жилой собственности. Например, наличие санузла, удовлетворительное состояние отопительной системы, соответствие технической планировки и санитарным условиям, безопасный подвод коммуникаций. При этом здание, в котором находится приобретаемый объект, не должно быть аварийным и подлежащим сносу.

Порядок размена неприватизированной квартиры

Обмен неприватизированной недвижимости: с чего начать процедуру, куда обращаться и последующий порядок действий:

  1. Согласовать возможный обмен с муниципалитетом, заверив ответ письменным разрешением.
  2. Получить одобрение от всех совладельцев недвижимости, включая несовершеннолетних и недееспособных граждан. Согласие проживающих людей закрепляется соответствующим пунктом договора мены.
  3. Оформить разрешение от органа опеки и попечительства для детей и недееспособных граждан. Одобрение выдается на основании проведенной экспертизы.
  4. В случае приобретения нескольких квартир – согласовать передачу каждого объекта с потенциальными правопреемниками.
  5. Заключить договор мены, регламентированный ст. 558 ГК РФ и ЖК РФ. Правовое оформление и сопровождение документа аналогично оформлению договора купли-продажи.
  6. Передать составленный образец на рассмотрение подведомственному государственному органу (ГУП, МУП, ФГУП или иное подразделение). Срок делопроизводства от 1 до 3 месяцев.
  7. Получить разрешение на размен собственности и заключить новый договор социального найма или оформить ордер на квартиру (расторжение старых документов о праве пользования осуществляются автоматически).

Договор мены, рассматривающий объекты неприватизированного жилья, не подлежит обязательной регистрации в РосРеестре.

Запись в учетную базу государственной недвижимости производится на основании прошения от муниципалитета.

При оформлении договора мены в муниципальном органе должны присутствовать все проживающие в указанном жилье граждане, достигшие возраста 14 лет.

Список документов

Необходимая документация при размене неприватизированной жилой собственности:

  • Заявление с прошением о размене, заверенное собственноручными подписями от всех проживающих в указанном жилье граждан.
  • Правоустанавливающие документы, удостоверяющие возможность проживания в объектах недвижимости (договор социального найма, ордер, единый жилищный документ). Образец соглашения можно скачать здесь: [Образец договора социального найма].
  • Выписка лицевого счета и справка ЖКХ об отсутствии задолженностей. Образец справки можно скачать отсюда: [Образец справки об отсутствии задолженностей по ЖКХ].
  • Кадастровый паспорт, технический план строения и экспликация.
  • Паспорта участников делопроизводства или иные документы, удостоверяющие их личности.
  • Свидетельство о рождении или доверенность, заверенная у нотариуса (для представления интересов несовершеннолетнего или недееспособного лица).
  • Согласие от органа попечительства.

Вся предоставляемая документация должна быть оригинальной и иметь копии.

Размен неприватизированной квартиры в судебном порядке

Судебная практика по принудительному размену муниципальной квартиры применяется в случае возникновения разногласий между совладельцами государственной жилой собственности.

При этом следует помнить, что разделить такого рода имущество невозможно, так как проживающие в нем люди не обладают правом фактической собственности, а обитают там на основании договора социального найма, то есть арендуют.

Размен неприватизированной квартиры в судебном порядке осуществляется на основании подачи искового заявления.

При этом будут учитываться интересы всех проживающих в такой квартире граждан, и если не будет доказано веских причин для обмена, делопроизводство закроют. Поэтому целесообразнее прийти к общему компромиссу между совладельцами для размена недвижимости на общих основаниях.

Наиболее популярный вопрос и ответ на него по размену неприватизированной квартиры

Вопрос: Здравствуйте. Меня зовут Оксана. В неприватизированной двухкомнатной квартире прописаны четыре человека: я, мой муж, наш сын и свекор. Отец заявил о предоставлении ему доли недвижимости для ее продажи или размена. Что нам делать в этом случае и как удовлетворить его претензии и не остаться без жилья?

Ответ: Добрый день, Оксана. Согласно Жилищному кодексу, выделить часть неприватизированного имущества и тем более его продать невозможно. Разменять такую квартиру без согласия всех проживающих также затруднительно даже в судебном порядке. В вашем случае необходимо прийти к согласию для размена либо приватизировать недвижимость.

Заключение

Размен неприватизированного жилого помещения – процедура затруднительная, так как договор мены возможен только для аналогичной недвижимости.

К настоящему моменту соотношение приватизированного жилья и муниципальной собственности составляет 80/20.

Обменять такую собственность можно при условии наличия равнозначного неприватизированного жилья. С чего начать процедуру передачи помещения:

  1. Для разрешения на обмен необходимо получить согласие от всех обитателей такой квартиры. Интересы несовершеннолетних и недееспособных граждан представляют их законные представители на основании одобрения сделки органом опеки.
  2. Разногласия участников делопроизводства разрешаются в судебном порядке. Чаще всего выносится отрицательный вердикт.
  3. Для размена необходимо получить разрешение фактического собственника – муниципалитета.
  4. Процедура передачи вещного права осуществляется в специализированном заведении муниципального, государственного или федерального значения.
  5. Правоустанавливающий документ этой сделки – договор мены от обязательной регистрации в РосРеестре освобожден. Исключением является процедура передачи приватизированного жилья.
  6. Отказ в размене можно получить на основании ст. 73 ЖК РФ.

Образцы заявлений и бланков

Для размена жилья необходимо заполнить следующие бумаги:

  • Образец договора социального найма
  • Cправка ЖКХ об отсутствии задолженностей

Список законов

  • Статья 73 ЖК РФ
  • Статья 558 ГК РФ
  • ЖК РФ
  • Статья 51 ЖК РФ

Вам будут полезны следующие статьи

Внимание. Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться с юристом по телефону: +7 800 350-83-46 по все России. Звонки принимаются круглосуточно. Позвоните и решите свою проблему. Это быстро и удобно.

Источник: http://estate-advisor.ru/privatizaciya/razmen-neprivatizirovannoj-kvartiry/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.