Разрешение на реконструкцию объекта незавершенного строительства

Содержание

Реконструкция объектов капитального строительства

Разрешение на реконструкцию объекта незавершенного строительства

Когда появляется необходимость обновить вид здания или устранить последствия износа и разрушений, необходимо принимать надлежащие меры. Как правило, в таком случае применяют капитальный ремонт или реконструкцию.

Для того чтобы верно определить вид строительных работ, необходимо не только знать историю здания и его несовершенства, но и иметь четкое представление об отличительных признаках капитального ремонта от реконструкции.

Итак, рассмотрим характеристики и отличительные черты этих двух понятий.

Капитальный ремонт

Капитальный ремонт представляет собой строительные работы с восстановлением исправностей конструкции, систем инженерного оборудования, обеспечивая поддержку эксплуатационных показателей здания. Изношенные конструкции и детали заменяют на новые. В список работ по капремонту зданий могут входить:

  • частичная перекладка, усиление каменных фундаментов, подвальных стен;
  • ремонт дренажей и восстановление отмостки вокруг здания;
  • перекладка перемычек парапетов, кирпичных карнизов, выступающих элементов стен;
  • ремонт, смена перегородок, стропил, обрешетки;
  • полная или частичная замена кровли;
  • переустройство крыши из-за замены кровельного материала;
  • ремонт, замена перекрытий между этажами. Замена покрытий полов;
  • замена дверных и оконных блоков;
  • полная или частичная смена крылец, пандусов, лестниц, лестничных площадок;
  • возобновление штукатурки;
  • смена секций, узлов отопительных систем, воздуховодов, вентиляторов;
  • полная или частичная замена трубопровода (ввод водопровода, выпуск канализации);
  • смена участков электрической сети.

Реконструкция здания

Реконструкция  – это совокупность ремонтных, строительных работ, связанных с изменением структуры здания, его общей площади. В список реконструкционных работ могут входить:

  • изменение планировки комнат;
  • возведение различных надстроек, пристроек;
  • реконструкция инженерного оборудования (инженерные сети и т. п.);
  • улучшение эстетичного вида здания.

Реконструкция и капитальный ремонт зданий – это два различных вида ремонтно-строительных работ. Иногда из-за размытого представления об этих понятиях возникают споры и конфликты с налоговой службой.

По этой причине знать и различать их – крайне важно.

Основное отличие капитального ремонта от реконструкции в том, что в первом случае не изменяются технико-экономические показатели здания, а во втором – наоборот.

Реконструкция объекта незавершенного строительства. Документация

Объект незавершенного строительства (ОНС) – это такой объект строительства, на который есть разрешение на строительные работы, понесены расходы на сооружение, но он не принят в эксплуатацию (в соответствии с законодательством).

Объект незавершенного строительства может иметь следующие характеристики:

  • ОНС может быть идентифицирован;
  • сооружение объекта произведено на собственном земельном участке или полученном в пользование, а также на незаконных основаниях;
  • перемещение ОНС нельзя произвести без потерь функциональных качеств.

Реконструкционные работы не могут проводиться без предоставления заказчиком техпаспорта, а также документа, который подтверждает право собственности на ОНС.

Техпаспорт на объект незавершенного строительства

Данный документ представляет собой план ОНС, который выполнен в масштабе. В нем подробно описываются все параметры помещений, а также процент готовности. Такой документ не имеет срока годности.

Техпаспорт включает в себя следующую информацию:

  • о владельце объекта (его паспортные данные и ИНН);
  • адрес объекта;
  • основные объемные данные ОНС;
  • планировочные данные ОНС;
  • конструктивные данные ОНС;
  • данные об инвентаризационной стоимости объекта;
  • данные о дате капитального ремонта, о материалах строительства и т. д.;
  • процент завершенности.

Техпаспорт на ОНС получают после проведения технической инвентаризации. В этот процесс включаются работы по обследованию, обмеру здания и всех помещений в нем. Таким образом, появляется возможность определить состояние объекта и включить полученные данные в специальную форму. В результате технической инвентаризации можно:

  • определить фактический объем и площадь здания;
  • оценить техническое состояние объекта;
  • установить стоимость.

Техническая инвентаризация проводится не только для получения техпаспорта перед проведением реконструкционных работ, но в и в следующих случаях:

  1. После проведения реконструкции или капитального ремонта объекта, перед принятием его в эксплуатацию.
  2. Перед проведением государственной регистрации права собственности на ОНС.
  3. Перед проведением государственной регистрации права собственности на ОНС, образовавшегося вследствие деления, объединения объекта.
  4. По желанию заказчика.

Разрешение на строительство (реконструкцию)

Реконструкция объекта капитального строительства это процесс, требующий наличия еще одного документа – разрешения на строительство. Такой документ подразумевает обладание права на строительные или реконструкционные работы.

Разрешение выдается на термин, который предусмотрен проектом организации строительства того или иного объекта. Документ также может быть выдаваться на отдельные этапы строительства или реконструкции.

Разрешение на строительство (или реконструкцию) не требуется:

  • для возведения гаража на участке земли, предоставленному физическому лицу для целей, которые не связаны с ведением предпринимательской деятельности. Это же касается строительства на земельном участке, который предоставлен для ведения дачного хозяйства, садоводства;
  • при строительстве или реконструкции объектов, которые не являются объектами капитального строительства (навесы, киоски и др.);
  • при строительстве на земельном участке сооружений, строений вспомогательного использования;
  • при изменении объектов капитального строительства, их частей, если эти изменения не касаются конструктивных характеристик их надежности, безопасности;
  • при капитальном ремонте объекта капитального строительства.

Период действия разрешения на строительство или реконструкцию может быть продлен Службой государственного надзора и экспертизы по заявлению застройщика. Запрос должен быть подан не менее чем за шестьдесят дней до завершения срока действия разрешения.

Капитальный ремонт и текущий ремонт

Капитальный ремонт – это комплекс строительных мероприятий по улучшению состояния зданий и сооружений. Капремонт помогает устранить физический износ, улучшить эксплуатационные свойства объекта.

Ремонтные работы касаются всех частей здания:

  • фундамента;
  • стен и колонн;
  • перегородок;
  • крыши и кровельного покрытия;
  • междуэтажных перекрытий и полов;
  • окон, дверей и ворот;
  • внутренних штукатурных, красочных и других покрытий для облицовки;
  • фасадов;
  • центрального отопления;
  • вентиляции;
  • водопровода и канализации;
  • горячего водоснабжения;
  • электрических сетей, освещения и связи.

Капитальный ремонт здания может быть комплексным или частичным.

Текущий ремонт – это работы по возобновлению ресурса объекта без существенного изменения капитальных конструкций, инженерных систем. Текущий ремонт производится быстрее, проще и экономичней капитального ремонта.

В текущий ремонт могут входить следующие работы:

  • укрепление фундамента, перекрытий;
  • устранение поверхностных деформаций, мелких повреждений, частичная замена отдельных элементов;
  • окраска, герметизация стыков в стенах, смена участков обшивки, ремонт фасадов;
  • замена водосточных систем, устранение дефектов вентиляции и утепления;
  • устранение неисправностей крыши, кровельного покрытия;
  • восстановление или же замена отдельных элементов дверей, окон, полов, балконов, лестниц;
  • восстановление исправностей печей, очагов, систем центрального отопления, водоснабжения;
  • усовершенствование внутренней отделки;
  • восстановление мусоропроводов;
  • ремонт тротуаров, дорожек и т. д.

СНиП реконструкция и капитальный ремонт

Строительные нормы и правила (СНиП) Российской Федерации выделяют значительное место пункту, качающегося реконструкции, капитального ремонта различных зданий. Изучив его положения и требования, можно сформировать четкое понимание всех нюансов процесса реконструкции/капитального ремонта.

Пункт содержит 5 основных категорий:

  1. Жилые дома.
  2. Квартира.
  3. Конструкции здания.
  4. Инженерное оборудование:
  5. Благоустройство придомовых территорий.

В каждой из вышеперечисленных категорий рассматриваются в деталях нормы и правила, которые необходимо знать и соблюдать, занимаясь вопросом реконструкции или капитального ремонта. Капитальный ремонт, капитальное строительство и реконструкция должны производиться согласно строительным нормам и правилам.

Доверьтесь профессионалам!

Ведение работ ремонтно-строительного характера требует помощи опытных мастеров, обладающих соответствующими знаниями и навыками. Самостоятельно разрешить вопрос капитального ремонта или реконструкции крупного здания – практически невозможно.

Для того чтобы получить желаемый, ожидаемый результат от проделанных работ, необходима команда специалистов и надлежащее строительное оборудование.

Обратитесь к профессиональным мастерам, которые качественно и в оговоренный срок выполнят весь перечень необходимых работ по ремонту или реконструкции Вашего объекта.

Источник: https://www.gorinkom.ru/stroitelstvo-domov/rekonstrukciya-obektov-kapitalnogo-stroitelstva.html

Реконструкция зданий и сооружений: отличие от капитального ремонта и нового строительства

Разрешение на реконструкцию объекта незавершенного строительства

Правовой центр ДВА М предлагает услуги по сопровождению процедур реконструкции и капитального ремонта в Москве и Московской области.

Мы обладаем обширным опытом разрешения задач, связанных с изменением параметров объектов недвижимости, и готовы оказать широкий спектр юридических услуг по данным вопросам, включая:

Реконструкция

Реконструкцию объектов капитального строительства необходимо отличать, с одной стороны, от капитального ремонта (перепланировки и иных подобных действий), а с другой – от нового строительства (в т.ч. на месте снесённого объекта).

При этом имеется достаточно много «пограничных» случаев, когда в зависимости от малозначительных, на первый взгляд, нюансов, похожие строительные работы могут быть квалифицированы различным образом.

Так с одной стороны реконструкция в большинстве случаев требует подготовку проектной документации и получение разрешения на строительство. В связи с чем возникает естественное желание избежать такой квалификации производимых строительных работ, чтобы сократить бюрократические формальности.

С другой стороны, реконструкция возможна во многих случаях, когда новое строительство вообще запрещено или связано со значительными платежами в бюджет. В связи с чем возникает задача квалифицировать производимые работы именно как реконструкцию старого объекта, а не его снос с последующим новым строительством

В соответствии с законом, «реконструкцией» считаются такие изменения объектов капитального строительства, которые приводят к увеличению площади (пристройка, надстройка и т.д.

) или связны с заменой или восстановлением несущих конструкций.

При этом не является реконструкцией замена «отдельных элементов» несущих конструкции возможна в том числе на обладающие иными, улучшенными характеристиками.

Таким образом, под определение реконструкции подпадают:

  • изменение площади или высотности объекта (даже незначительное).
  • существенное изменение конструктива объекта независимо от изменения площади.

Второй критерий – замена или восстановление несущих конструкций – является крайне расплывчатым, допускает разную квалификацию аналогичных работ.

Отличие реконструкции от нового строительства

Принципиальное значение данный вопрос может иметь в том числе:

В данных случаях при сохранении (хотя бы частичном) фундамента и стен исходного объекта можно обосновать, что производимые работы являются именно реконструкцией, а не новым строительством. В пограничных ситуациях вопрос разрешается исходя из содержания проектной документации на работы, в рамках судебной экспертизы и т.д.

Также возникают вопросы о квалификации нового объекта, строящегося рядом с существующим, как пристройки к нему или самостоятельного объекта. В этом случае возможность квалифицировать работы именно как реконструкцию зависит от проектной документации, схемы подключения к инженерным сетями т.д.

Для избежания споров о квалификации строительных работ необходимо квалифицированное юридическое сопровождение на все этапах от разработки общей концепции проекта и технического задания на проектирование, до ввода реконструированного объекта.

Источник: https://www.2m.ru/uslugi/voprosy-gradostroitelnoj-deyatelnosti/rekonstrukciya-ili-kapitalnyj-remont

Реконструкция объекта незавершенного строительства в свете нового градостроительного кодекса РФ

Разрешение на реконструкцию объекта незавершенного строительства

Валеев Р.А., ассистент кафедры гражданского права Института права БашГУ.

Гражданское законодательство до принятия 22 декабря 2004 г. нового Градостроительного кодекса РФ не давало четкого определения и разграничения критериев реконструкции объектов недвижимости.

Наиболее полно раскрывало данный вопрос инструктивное письмо Госстроя России от 28 апреля 1994 г. N 16-14/63 “О правильном толковании терминов “новое строительство”, “капитальный ремонт”, “реконструкция”, “расширение”.

Однако данный нормативный акт утратил силу согласно письму Минюста от 27 января 2003 г. N 07/802-ЮД.

Актуальность понятия реконструкции и определения его четких признаков обусловлена прежде всего тем, что оформление разрешительных документов на реконструкцию недвижимого объекта имеет более ускоренную процедуру и требует значительно меньших затрат, чем при возведении новой недвижимости, в связи с чем некоторые организации, пользуясь пробелами гражданского законодательства в этой области, получают разрешение на реконструкцию того или иного здания или сооружения, а фактически осуществляют его снос и строительство абсолютно нового объекта.

Градостроительный кодекс РФ, введенный в действие с 1 января 2005 г., в п. 14 ст. 1 определяет, что “реконструкция – изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (количества помещений, высоты, количества этажей (далее – этажность), площади, показателей производственной мощности, объема)”, что, на наш взгляд, является верным.

Под реконструкцией следует понимать изменение уже существующих технико-экономических показателей, т.е. объекта, прошедшего процедуру государственной регистрации.

Объект незавершенного строительства во время строительных работ регистрируется только по инициативе одной из сторон строительства.

Поэтому при решении вопроса о его реконструкции необходимо выяснить: существовало ли зарегистрированное право лица на объект недвижимости до момента его реконструкции? Регистрация права на незавершенное строительство всегда первична.

То есть до момента государственной регистрации объекта незавершенного строительства (ст. 131 ГК РФ) его реконструкция невозможна. Такие работы должны признаваться лишь изменением в проектно-сметную документацию, которые автоматически затрагивают и строительные работы по возведению объекта.

При рассмотрении вышеуказанной темы возникает один вопрос, касающийся критерия разграничения реконструкции и строительства нового объекта. Законодатель таким критерием определяет “существенное изменение объекта”. В п. 67 Постановления Правительства РФ от 18 февраля 1998 г.

N 219 “Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним” указывается, что “лист записи об изменениях (приложение N 9) используется для внесения в Единый государственный реестр прав таких сведений, которые не влекут за собой существенного изменения объекта, а также прекращения или перехода права на него. К таким сведениям, в частности, относятся перемена фамилии, имени, отчества, места жительства физического лица, наименования юридического лица или его юридического адреса, уточнение площади объекта, изменения при незначительной реконструкции объекта и т.п.”.

Таким образом, на органы технической инвентаризации возлагается решение так и не определенного законодателем вопроса: какие же изменения следует считать существенными? На наш взгляд, необходимо отметить, что, если свидетельство о государственной регистрации недвижимого имущества расходится с документом, выданным органом технической инвентаризации, а именно площадью фундамента, такие изменения должны считаться значительными (существенными), а объект подлежит государственной регистрации как вновь созданный.

На основании вышеизложенного можно сделать вывод, что реконструкция объекта незавершенного строительства невозможна, за исключением случаев, если незавершенное строительство было зарегистрировано согласно п. 2 ст. 25 Федерального закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” и выдано свидетельство о государственной регистрации.

Поэтому, на наш взгляд, законодателю необходимо внести изменение в п. 14 ст.

1 Градостроительного кодекса РФ и изложить его в следующей редакции: “Реконструкция – изменение параметров зарегистрированного недвижимого имущества, его частей (количества помещений, высоты, количества этажей (далее – этажность), показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения”.

Источник: https://WiseLawyer.ru/poleznoe/18018-rekonstrukciya-obekta-nezavershennogo-stroitelstva-svete-novogo-gradostroitelnogo

Объект незавершаемого строительства

Разрешение на реконструкцию объекта незавершенного строительства

Практика применения градостроительного законодательства не так часто становится предметом исследования на страницах популярных юридических изданий.

Однако, именно в этой сфере нередко встречаются споры, которые выходят за рамки узких специальных интересов и позволяют задуматься о пределах реализации собственниками своих правомочий, а также о последствиях судебных актов, которые затрагивают не только интересы спорящих стороны, но и интересы неопределенного круга лиц.

Одним из таких примеров является дело А13-9392/2016, единодушно рассмотренное судами всех инстанций.

Обстоятельства дела. На основании разрешения на строительство застройщик приступил к возведению объекта капитального строительства (жилой дом) на принадлежащем ему на праве собственности земельном участке.

На момент начала строительства проектные характеристики возводимого дома были таковы, что не требовали осуществления государственного строительного надзора.

В дальнейшем, построив три этажа и перейдя к возведению чердачного пространства, застройщик зарегистрировал право собственности на объект незавершенного строительства, и принял решение о его реконструкции в дом переменной этажности, проектные характеристики которого требовали ведения государственного строительного надзора.

Оформив всю разрешительную документацию на реконструкцию (проектную документацию, экспертизу проекта, разрешение на реконструкцию), Застройщик направил уведомление в уполномоченный на ведение строительного надзора орган государственной власти, который провел проверку возводимого объекта и заявил о невозможности осуществления надзорной функции потому, что не осуществлял надзор за уже возведенной частью.

При этом, гос.орган делал несколько лукавое уточнение, что реконструкция возможна только после ввода изначально запроектированного объекта (в данном случае 3-этажного дома) в эксплуатацию. Гос.

орган нисколько не смущало то обстоятельство, что даже если бы изначальный объект был достроен и введен в эксплуатацию, это было бы сделано без строительного надзора, а орган, вводивший объект в эксплуатацию, не подменяет собой орган строительного надзора.

Следует отметить, что в деле имелось обстоятельство, значительно его усложнившее: в акте проверки объекта строительства орган стройнадзора указал, что на момент проверки на объекте застройщик приступил к возведению четвертого этажа.

Конечно, данное обстоятельство не было причиной отказа в осуществлении строительного надзора: гос.орган последовательно заявлял о своем нежелании вести надзор только и исключительно потому, что им надзор не осуществлялся с нулевого цикла. Однако, именно оно сыграло роковую роль в судьбе процесса.

Позиции судов.

  Суд первой инстанции указал, что изменение застройщиком в процессе строительства своего решения относительно этажности объекта капитального строительства является риском застройщика и свидетельствует о нарушении им требований Градостроительного кодекса РФ.

Кроме того, суд указал, что указание в акте органа строительного надзора на наличие у возводимого объекта элементов четвертого этажа свидетельствует об умысле застройщика изначально возвести поднадзорный объект без надзора со стороны уполномоченного органа.

 Апелляционная и кассационная инстанции поддержали эти выводы. При этом ни один суд не указал:

– какие именно нормы законодательства были нарушены, ограничившись туманной фразой о том, что такие нарушения «усматриваются»,

– что же это за риск такой – “изменение этажности здания” – предпринимательский или какой-то иной.

– почему в основу решения могут быть положены обстоятельства, которые не были предметом исследования в суде первой инстанции (в частности, о значении для обстоятельств дела наличия или отсутствия элементов четвертого этажа) и чем подтверждается наличие такого умысла у застройщика.

Судья ВС РФ Чучунова Н.С. поддержала решения нижестоящих судов (Определение № 307-КГ17-8528 от  19.07.2017 г) и отказала в передаче дела на рассмотрение тройки судей.

Такой подход к разрешению спора, представляется крайне необоснованным и вызывает следующие вопросы.

     1. Градостроительный кодекс РФ признает объекты незавершенного строительства разновидностью объектов капитального строительства.

         2. Градостроительный кодекс РФ не ставит саму возможность реконструкции объектов капитального строительства ни в зависимость от степени готовности объекта, ни в зависимость от вида объекта капитального строительства.

Источник: https://zakon.ru/blog/2018/3/18/obekt_nezavershaemogo_stroitelstva

Разрешение на строительство объекта незавершенного строительства

Разрешение на реконструкцию объекта незавершенного строительства

Для многих людей получить разрешение на строительство объекта незавершенного строительства — проблема. Не всегда понятно, в какие органы обращаться, и что из документов собирать для прохождения процедуры. В отношении объектов незавершенного строительства (ОНС) эта проблема более чем актуальна.

На фоне финансовых трудностей приходится «замораживать» строительство жилого дома и ожидать лучших времен. Но оставлять здание в недостроенном состоянии невыгодно из-за необходимости платить налог. Если на достройку нет денег, объект всегда можно реализовать по договору купли-продажи с последующей регистрацией в Россреестре.

сложность — оформить права на объект.

Что такое незавершенное строительство?

Определение «недостроя» или объекта незавершенного строительства нет ни в одном официальном документе. Вот почему в судебных органах рассматриваются тысячи дел, касающиеся статуса той или иной недвижимости. Для упрощения работы суда в 2015 году выпущено Постановление под номером 25, в котором разъяснены некоторые нюансы  таких объектов.

Так, в пункте 38 упомянутого Постановления приводится определение объекта незавершенного строительства (ОНС).

Здесь указано, что недострой — частично построенный капитальный объект, который к моменту получения статуса должен иметь фундамент.

Если участок под строительство просто засыпан камнем, залит бетоном или покрыт асфальтом, такое объект не относится к ОНС, ведь у него отсутствуют признаки капитального объекта.

Право владения имуществом приобретается после оформления госрегистрации, а временем создания права является дата прохождения процедуры. Как только регистрация завершена, недострой переходит в разряд объекта сделки (торга).

До этого момента ОНС представляет собой набор стройматериалов. Как отмечалось выше, после выхода Постановления №25 судебные органы предъявляют четкие требования к недострою — работы по укладке фундамента должны быть завершены.

Чтобы зарегистрировать ОНС, владелец должен установить его статус, собрать определенный пакет бумаг (должны фиксировать право владения земельным наделом, на котором взводится объект). Также на руках должно быть разрешение, позволяющее выполнять строительные работы. Кроме того, сам объект незавершенного строительства требуется внести в кадастровый учет.

Как получить разрешение на строительство объекта незавершенного строительства?

По закону для недостроя должно иметься разрешение на строительство. Если его срок действия закончен, документ требуется продлить. Оформление разрешение «с нуля» проходит по стандартной процедуре. Владелец должен:

  • Оформить заявление по определенному образцу.
  • Собрать и передать документы в уполномоченные органы власти.
  • Дождаться решения и получить разрешающие бумаги.

  Обследование технического состояния зданий и сооружений

Выдача разрешения осуществляется непосредственно в местных структурах или через МФЦ. После этого можно приступать к регистрации объекта.

Законодательство

Главным документом, который касается объектов ОНС, является ГК РФ (ст. 130). В нем прописано, что недостроенные здания относятся к категории недвижимости. Также в ст.

131 указано обязательство владельцев регистрировать право владения таким сооружением. Здесь же легко найти условия возникновения прав, особенности их перехода и другие нюансы.

Основанием для государственной регистрации является ФЗ №133.

В процессе госрегистрации права собственности стоит учесть ряд нюансов:

  • Если ОНС и земельный участок, где он находится, является владением заявителя, процесс госрегистрации осуществляется на базе бумаг, подтверждающих права владения. Необходимо разрешение на строительство и набор проектных документов. В последних должно быть описание сооружения, его характеристик и других показателей.
  • Если ОНС и земельный участок являются объектом владения заявителя с учетом другого права (не права собственности), для госрегистрации потребуется разрешение на строительство, право владения участком, а также проектная документация.

Оформление прав

Для отнесения недостроя к категории ОНС здание должно иметь фундамент, возведение которого должно быть полностью завершено. Имеется ряд мнений, когда объект получает статус ОНС:

  • После оформления разрешения на ведение строительных работ, а также права владения участком земли.
  • После завершения действия соглашения строительного подряда.
  • Если возведение (реконструкция) здания законсервирована.
  • Объект соответствует ряду законодательных нормативов.
  • После получения недостроенным сооружением юридического статуса недвижимости.
  • После оформления права собственности путем госрегистрации объекта в уполномоченных органах.

Выполнение этих требований позволяет назвать сооружение (пусть и недостроенное) недвижимым имуществом. В законе, где рассмотрен процесс регистрации прав на недвижимость, определено, что оформление права собственности начинается с момента регистрации. Для этого владелец должен оформить разрешение на выполнение работ и право владения участком, где выполняются эти мероприятия.

До 2015 года в получении разрешения на строительство не было необходимости, но сегодня без этого документа не обойтись. Чтобы оформить право на владение ОНС, требуется сделать следующие шаги:

  • Провести техническую инвентаризацию недостроя.
  • Оформить разрешение на его возведение.
  • Внести ОНС в кадастровый реестр.
  • Передать собранный пакет бумаг в органы регистрации.

Одним из главных условий успешной регистрации является наличие соглашения строительного подряда. Этот нюанс упоминается в законе о долевом строительстве. Строительная компания должна зарегистрировать объект до момента получения уполномоченными органами взыскания о залоге. Чтобы провести регистрацию в госоргане, владелец объекта ОНС пишет заявление о желании зарегистрировать имущество.

В практике отмечаются ситуации, когда хозяин недостроя не торопится проходить процедуру госрегистрации. Это объяснятся тонкостями российского законодательства, по которому платежи за имущество возлагаются на владельца. Если у здания нет хозяина, то и платить по счетам не нужно. Вот почему недостроенные объекты часто не регистрируются и не ставятся на учет. В таком случае ОНС не существует.

Как отмечалось в начале статьи, за недострои приходится платить налог. Кроме того, существуют случаи, когда регистрация ОНС обязательна. К примеру, если участок выделятся многодетной семье, на строительство здания выделяется всего три года. Наличие кадастрового паспорта на руках подтверждает, что на земельном наделе идут строительные работы, поэтому его никто не заберет.

Несмотря на это, проблема актуальна по сей день. Жители сельской и городской местности часто не торопятся проходить регистрацию домов (даже тех, которые давно завершены).

Так они уходят от необходимости  платить налоги, тарифы которых регулярно растут. Недавно тариф стал рассчитываться не от инвентаризационной цены объекта, а от кадастровой.

Ее особенность — максимальная приближенность к рыночной стоимости.

Необходимые документы

Для оформления прав собственности потребуются следующие бумаги:

  • Квитанция об оплате (подтверждает внесение госпошлины).
  • Разрешение на возведение объекта.
  • Бумаги по проекту.
  • Информации о стадии строительства сооружения (в каком состоянии находится ОНС).
  • Документы, подтверждающие отсутствие подрядных взаимоотношений.
  • Другие бумаги, которые требуют органы госрегистрации.

Кроме того, требуется передать документы, подтверждающее отсутствие интереса со стороны 3-их лиц.

Чтобы получит разрешение на строительство в отношении ОНС (если оно ранее не было оформлено), требуется стандартный набор бумаг:

  • Правоустанавливающие документы (в отношении земельного надела, где возводится объект).
  • ГПЗУ.
  • Схема планировочной организации участка.

Исключения

Органы госрегистрации не оформляют самовольные постройки, что необходимо учесть при попытке пройти регистрационные процедуры. В ГК РФ (ст. 222) прописано, что самовольная постройка — любой объект, который:

  • Возведен на наделе земли, не предназначенном для строительства.
  • Построен без получения разрешений, которые необходимы по требованиям законодательства.
  • Строится с нарушением действующих правил.

Если хотя бы один из пунктов относится к ОНС, он считается самовольной постройкой, в отношении которой получить право собственности не получится. Единственный путь — защита интересов через судебный орган власти. Как только разрешение суда получено, можно обращаться в органы госрегистрации с передачей сотрудникам соответствующего решения.

  Как начать строить легко

Если строительная компания запустила процедуры продажи ОНС, требуется оформить договор в письменной форме. Игнорирование этого требования приводит к тому, что операция признается недействительной.

Возможные проблемы

При оформлении объектов ОНС часто возникают проблемы, связанные с незнанием требований законодательства и несоблюдения упомянутого в статье алгоритма действий. Чтобы избежать проблем в вопросах, касающихся недостроев, стоит учесть ряд нюансов:

  • При оформлении права собственности на любой объект (в том числе недострой) стоит ориентироваться на требования ГК РФ (статьи 218). В ней указано, что строительная компания должна передать бумаги, подтверждающие отсутствие претензий на объект со стороны 3-их лиц.
  • Инвесторы, которые вкладывают деньги в строительство, не получают права на объект в случае его «замораживания». Причина в том, что строительная компания нарушила взятые на себя обязательства, а само здание не является объектом соглашения об инвестировании.
  • Достраивание ОНС может производить несколько людей. Основное требование заключается в том, чтобы участники строительства оформили договор. В соглашении должно быть прописано, что итогом сотрудничества должно быть завершение строительства, а сам объект после окончания работ получает статус объекта с долевым владением. Размер доли каждой стороны указывается в договоре.
  • Права инвестора, который дает деньги на достройку ОНС, должны учитываться в соглашении. Только при таком условии возможно самостоятельное выполнение работ. Если объект после завершения передается инвесторам, это должно оформляться на официальном уровне.
  • Право владения на ОНС предоставляется лишь после проверки здания и контроля главных параметров. Изучаются участники строительства, нюансы возведения сооружения, дата начала работ и получения разрешения на их выполнение.
  • Если деньги в строительство вкладывает только один человек, а исполнителем выступает подрядная организация, такое лицо получает право на получение всего здания.
  • Касательно оформления разрешения на строительство возможны разные ситуации. Ранее местные органы власти выдавали право собственности на надел и разрешение одновременно.

Стоит учесть, что ОНС может использоваться при проведении сделок (продажи, дарения и прочих), если выполнены несколько условий.

Во-первых, в процессе возведения учитывались действующие законы, а на руках у владельца имеется разрешение на строительство. Во-вторых, ОНС является предметом соглашения строительного подряда.

В-третьих, права на объект получены с соблюдением норм законодательства, а на руках у владельца были необходимые бумаги.

Источник: https://stroimprosto-msk.ru/stati/razreshenie-na-stroitelstvo-obekta-nezavershennogo-stroitelstva/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.