Разрешение на строительство гостевого дома

Получение разрешения на строительство гостиницы в Москве и Московской области

Разрешение на строительство гостевого дома

Перед возведением гостиницы необходимо подготовить проектную документацию и получить разрешение на строительство (РнС). Такой алгоритм действий гарантирует отсутствие проблем с оформлением здания в собственность в дальнейшем.

Это документ, без наличия которого невозможно узаконить готовую постройку, оформить на неё право собственности и ввести в эксплуатацию. Те застройщики, которые решают сперва возвести объект, а потом попробовать его узаконить, сильно рискуют.

Если разрешение не выйдет получить в дальнейшем, то через суд застройщика могут обязать снести объект.

Выдача РнС регламентируется Градостроительным кодексом РФ от 2004 года, статьёй №51. В ней прописаны требуемые документы, порядок действий, сроки и тому подобное.

Получение РнС новой или реконструкцию старой гостиницы подтверждает, что предоставленная застройщиком проектная документация соответствует требованиям градостроительного регламента, проекту планировки территории и её межевания.

С таким документом на руках собственник без проблем сможет ввести объект в эксплуатацию и извлекать прибыль, ради которой гостиница построена.

Что требуется и где можно получить разрешение на строительство

Главное требование — соответствие земельного участка (ЗУ) планам застройщика. Так, на землях сельскохозяйственного назначения не предусмотрено строительство гостиниц, а на некоторых других землях вообще не допускается возведение никаких капитальных построек.

Это нужно учесть и заранее перевести земли в требуемую категорию, если это возможно. Иначе разрешение на строительство не дадут. Второй аспект — грамотно проработанный и составленный проект гостиницы.

При составлении проекта проводятся необходимые инженерные изыскания, делаются расчёты инженерных сетей, расхода требуемых для строительства материалов и других параметров.

Выдачей занимаются уполномоченный орган власти, Министерство строительства. На деле застройщикам приходится контактировать и с местной администрацией, которая расположена по месту нахождения земельного участка.

Это может быть городская администрация, поселковый или сельский совет.

Если объект планируется возводить на охраняемых территориях, то строительство нужно согласовать с той организацией или органом исполнительной власти, в ведении которого эта зона находится, но только при условии, что возведение гостиницы там допускается в принципе.

Перечень указан в п. 7 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ.

Там сказано, что застройщик должен предоставить правоустанавливающие документы на ЗУ; градостроительный план, которому не более 3 лет; план-схему организации участка, на котором обозначено место возведения капитального объекта; архитектурные решения и инженерно-техническую документацию.

Все эти документы нужно предоставить в Минстрой при подаче заявления на получение РнС. Направить их можно в электронной форме, проверка проводится в семидневный срок. Документы, не указанные в п. 7 ст. 51 Градостроительного кодекса, потребовать не имеют права.

После этого либо выдаётся РнС, либо даётся мотивированный отказ. В случае получения РнС на исторических или особо охраняемых территориях рассмотрение может занять 30 рабочих дней.

Если планируемая гостиница будет выше трёх этажей или площадь её будет больше полутора тысяч квадратных метров, то перед подачей заявления в Минстрой нужно провести экспертизу изысканий и проектной документации в Стройнадзоре, поскольку она считается поднадзорной.

Более того, документация всех гостиниц, поднадзорных и нет, должна пройти согласование в информационной системе обеспечения градостроительной деятельности.

Сносы гостиниц и долгострои из-за отсутствия разрешения на строительство

Даже если возведённая гостиница соответствует правилам и нормам, но заблаговременно разрешение на строительство не было оформлено, по решению суда её могут снести. Более того, снос затребуют с собственника за его же деньги. Получатся двойные потери. Примеры сноса самостроев появляются чуть ли не ежемесячно по всей России.

  • Август 2018 года. На западе Москвы, в Солнцево, снесли незаконно возведенную двухэтажную гостиницу. Решение о сносе самостроя принял районный суд. Собственник решение проигнорировал, поэтому за снос взялась Госинспекция.
  • Сентябрь 2018 года. В Самаре на ул. Алма-Атинской снесено здание гостиницы, признанное судом самостроем. Здание функционировало, было подключено к коммуникациям и электричеству.
  • Февраль 2019 года. Под снос пошла четырёхэтажная гостиница в п. Витязево, Анапа. Четырёхэтажное здание площадью свыше 2 тысяч квадратных метров демонтировали по решению суда, поскольку на его строительство у владельца не было разрешения. Земля была арендована застройщиком у местного муниципалитета. Нарушение выявила администрация города и обратилась в суд, который постановил снести здание и вернуть участку первоначальный вид.
  • Март 2019 года. Снос гостиницы, построенной в форме дерева House on the Tree в Новой Москве. На ЗУ была разрешена только рекреационная деятельность. Земля не была предоставлена под строительство гостиницы, РнС получено не было. Вмешалась Госинспекция, и самострой демонтировали.
  • Май 2019 года. Снос незаконно возведённого трёхэтажного здания гостиницы площадью 1,4 тысячи квадратных метров по адресу г. Москва, Симферопольское шоссе, д. 3Г. Через суд объект признан самостроем. От владельца потребовали снести самовольно возведённую постройку. Требование не было исполнено, и потому к сносу приступила Госинспекция по недвижимости Москвы. Объект был подключён к инженерным сетям, для ЗУ было оформлено РнС автозаправочной станции.

Расходы по сносу ложатся на плечи владельца здания, даже если по факту снесёт его Госинспекция, хозяину или арендатору участка будет выставлен счёт. Взыскать средства могут по суду.

Стоимость работ исчисляется миллионами рублей, ведь нужно очистить участок и облагородить территорию. А чтобы не оказаться в подобной ситуации, следует оформить разрешение заранее.

При наличии разрешения на строительство гостиницы потом не возникнет никаких проблем с узакониванием постройки.

Помощь в этом вопросе оказывают юристы, геодезисты, проектировщики и кадастровые инженеры компании «Правозем». На основе полученного ГПЗУ мы проведём инженерные изыскания и составим СПОЗУ. Согласуем строительство гостиницы или отеля в охранных зонах.

Разработаем и зарегистрируем в ИСОГД проектную документацию. Организуем проверку документации экспертом и Стройнадзором. Решим проблемы с отклонениями от проекта, а также устраним причины отказов и приостановок.

Подадим заявку в Минстрой и гарантированно получим разрешение на строительство.

Источник: https://pravozem.ru/news-razreshenie-na-stroitelstvo-gostinicy-v-2019-godu.html

Гостиница на участке под ИЖС

Разрешение на строительство гостевого дома

В последние годы участились случаи, когда на земельных участках, определённых законодательной нормой под индивидуальное жилищное строительство, строятся мини-гостиницы или хостелы. Особенно актуальна эта проблема для юга страны: а именно курортных городов.  

Но начнём по порядку.

Итак, согласно российскому земельному законодательству, территория страны делится на семь категорий земель, среди которых в том числе земли относящиеся к сельхозугодьям и земли в пределах населённых пунктов.

Именно земли этих двух категорий жители Российской Федерации могут оформить в собственность. Но даже купленный и приватизированный участок нельзя использовать по своему усмотрению.

Приказом Минэкономразвития РФ от 01.09.2014 № 540 утверждён классификатор видов разрешённого использования земельных участков, куда также входят участки под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС). Несоблюдение целевого назначения земельного участка приведёт к потере собственности, которая будет изъята. 

На участке под ИЖС можно построить частный дом для постоянного проживания, в котором можно оформить регистрацию. А вот такая постройка, как гостиница не подпадает под определение ИЖС. Гостиница — это коммерческое помещение, которое должно соответствовать определённым санитарным и техническим требованиям.

Все правила и нормы прописаны в Градостроительным кодексом РФ, ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую», а также в строительных нормах и правилах (СНиП).Но нужно знать, что участки под ИЖС являются земельными участками в границах населённых пунктов, а значит по закону можно изменить их целевое использование.

Поэтому, чтобы построить гостиницу и не нарушить закон собственнику необходимо получить разрешение на коммерческое использование земельного участка. Для этого необходимо собрать пакет документов: кадастровый паспорт и план, а также свидетельство о праве собственности или выписку из реестра.

Всё это нужно приложить к ходатайству о переводе земельного участка, которое подается в местную администрацию. В свою очередь муниципалитет назначает публичные слушанья, объявление о которых, впрочем, как и их решение публикуются в печатном СМИ.

После чего собственник участка должен обратиться к главному архитектору своего города или района для проведения необходимой экспертизы.К сожалению, практика показывает, что собственник участков под ИЖС особенно в курортных городах зачастую нарушают всевозможные нормы относительного целевого использования таких земельных участков.

На мой взгляд, это связано с желанием «сэкономить» так, как изменение целевого назначения участка с ИЖС на коммерческое использование естественно подразумевает пересмотр кадастровой стоимости, а значит и увеличения налога. К тому же придётся потратиться на проект будущей гостиницы и получение разрешения на строительство.

Но, с другой стороны, любой бизнес требует вложений. И, мне кажется, по меньшей мере недальновидным потратить немалые средства на строительство гостиницы, изначально не переоформив целевое назначение земельного участка и в итоге буквально застрять в судебных процессах с выплатой штрафных санкций или и во все по решению суда остаться без своей собственности.

 

И здесь нужно понимать, что никакие связи и знакомства не помогут! В этом разрезе очень показательна история почти двухлетнего судебного противостояния между администрацией города-курорта Геленджика и жительницей города Хаджиевой.

В данной истории муниципалитет подал иск в Геленджикский городской суд к гражданке Хаджиевой о сносе самовольной постройки, которая подпадала под нецелевое использование ИЖС «в нарушение требований градостроительного и земельного законодательства шло строительство четырехэтажного капитального строения с планировкой гостиничного типа без получения необходимых разрешений, без проектной документации, которая подлежит экспертизе». 

Но городской суд не удовлетворил иск муниципалитета, тогда администрация города подала апелляционную жалобу в Краснодарский краевой суд, которая также не была удовлетворена. После чего власти города-курорта Геленджик подали кассационную жалобу уже в Верховный суд. В итоге 14 апреля 2015 года Верховный суд вынес решение об отмене апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда и направил дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции. И уже 18 июня 2015 года Краснодарский краевой суд отменил полностью своё предыдущее решение и вынес новое в пользу администрации Геленджика.

Андрей Андреев,
адвокат, управляющий партнёр юридического бюро U&Partners, общественный деятель

Источник: https://zakon.ru/blog/2019/09/03/gostinica_na_uchastke_pod_izhs

Разрешение на строительство гостиницы 2020. Процедура получения в Москве

Разрешение на строительство гостевого дома

Для получения разрешения на строительство необходимо пройти согласование в муниципальных службах и органах местной власти. Они проверяют проект относительно действующих норм проектирования гостиниц и других жилых помещений. Данный этап является обязательным как для строительства гостиницы с нуля, так и для работ по реконструкции.

Приобретается участок земли.

Разрабатывается эскизный проект гостиницы.

    В данном случае – покупается готовый проект гостиницы. При необходимости дорабатывается под пожелания заказчика.

У нотариуса заверяются документы (в трех экземплярах каждый):

    свидетельство о Государственной регистрации права собственности на земельный участок;

кадастровый план земельного участка.

Подается обращение в местную администрацию с заявлением (в свободной форме) на имя главы администрации (примерный текст: «Прошу вас разрешить мне строительство гостиницы на 20 мест на земельном участке,принадлежащем мне по праву собственности»). В течении примерно двух недель местная администрация выдает документы:

    разрешение на строительство;

Примечание: Это пока еще не окончательный документ, который дает вам право на строительство гостиницы.

справку об отсутствии арестов и запретов на земельный участок;

ситуационный план, заверенный в местной администрации;

Вместе со всеми полученными документами подается заявление в местное, например, районное Управление архитектуры и градостроительства (УАИГ), на имя главного архитектора. Получаем направление на проведение топографической съемки участка, либо поднимаем из кадастровой палаты чертеж участка.

Получаем технический паспорт БТИ.  На полученном чертеже (схема планировочной организации земельного участка) делается согласование со всеми службами, от которых предполагается получение энергоресурсов, воды и т.д.

Важно! В случае использования альтернативных источников энергии время, силы и деньги для получения разрешения на строительство гостиницы и последующее введение ее в эксплуатации можно значительно сократить.

Прикладываются копию документа, удостоверяющего личность;

при нарушении строительных норм (если расстояние между домами менее 15 метров) получаем письменное согласие владельцев соседних участков, заверенное в местной администрации или нотариально.

Получаем строительный паспорт на проект гостиницы, в котором содержится документация:

  • пояснительная записка (включает сведения о местоположении объекта, архитектурно–строительном и конструктивном решении здания; описание электрооборудования, систем водоснабжения, канализации, отопления,вентиляции, очистных сооружений (при их наличии); перечень противопожарных мероприятий, мер по охране окружающей среды; технико–экономические показатели по проекту);
  • схема планировочного решения земельного участка;
  • эскизный проект гостиницы.

На основании строительного паспорта (проекта гостиницы) получается «разрешение на строительство гостиницы».

Разрешение на строительство оформляется в трех экземплярах. Два из них выдаются застройщику, третий остается в архиве органа, выдавшего разрешение

Примечание. Если площадь дома больше 500 кв.м . его строительство обязано выполняться в соответствии с АПЗ (архитектурно-планировочным заданием), который можно получить в местном комитета по архитектуре.

АПЗ состоит из:

  • утвержденной градостроительной документации;
  • требований предоставленных санитарной, пожарной, экологической службой к архитектурным объектам;
  • требования по охране памятников архитектуры;
  • требования по охране прав физических и юридических лиц, которые прямым или косвенным способом могут быть затронуты в ходе строительного процесса.

Чтобы получить АПЗ надо подать заявку и документы на землю

Перед началом строительных работ, сразу после оформления всех необходимых разрешительных документов, надо получить разрешения на проведение земляных работ, строительно-монтажных работ, разрешение на строительство от межведомственной комиссии (МВК), которая будет осматривать готовый дом после завершения строительства.

Срок действия полученной документации действителен только лишь на период в 2 года.

Любые изменения в проекте, затрагивающие более 10% всего здания должны быть согласованы с районным архитектором.

Без разрешения местной администрации и согласования строительства с главным архитектором размещение в плане участка других строений не допускается.

Подготовка и сбор исходно-разрешительной документации (ИРД) при проектировании гостиниц Сбор ИРД осуществляется на самых первых этапах проектирования, в этот пакет входит около 50 документов, содержащих информацию об объекте и участке. В ИРД входит так же задание на проектирование гостиницы.

Важно, чтобы принятые проектные решения ему полностью соответствовали.

Одним из главных требований к проектированию является получение разрешеня на гостиницу подключение её к инженерным сетям, поэтому большое внимание следует уделить оформлению технических условий на присоединение к сетям инженерного обеспечения.

C какими трудностями можно столкнуться?

Собственник не располагает правоустанавливающими документами на земельный участок;

Нулевые показатели в ГПЗУ;

Вопросы от пользователей сайта:

Требуется перевод земельного участка 22 сотки (состоящие из 4 участков разной площади) в Новая Москва. Из категории – земли поселений (для ведения личного подсобного хозяйства и огородничества) в категорию, пригодную для строительства гостиницы/хостела.

Источник: https://gkki.ru/stati/razreshenie-na-stroitelstvo-gostinnici/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.