Регистрация права собственности на недострой

Содержание

Как оформить недострой в собственность. Регистрация недостроенного дома

Регистрация права собственности на недострой

  Стоимость Срок
Оформить недостроенный дом в собственность45 000 руб.1 – 1,5 месяца

В СТОИМОСТЬ ВХОДИТ:

НЕОБХОДИМЫЕ ДОКУМЕНТЫ:

  1. Доверенность (нотариальная, форма высылается на e-mail). 
  2. Свидетельство / выписка из ЕГРП о собственности на земельный участок – копия.
  3. Копия гражданского паспорта собственника, номер ИНН и СНИЛС.
  4. Копия разрешения на строительство (в зависимости от вида разрешенного использования участка).Оформление в собственность объекта незавершенного строительства

Как оформить недострой в собственность?

Объекты незавершенного строительства в соответствии с п.1 ст.130 Гражданского кодекса РФ являются недвижимостью, поэтому недостроенные дома и инее строения должны быть оформлены в собственность, если с ними планируется совершение каких-либо сделок (продажа, залог, дарение, аренда и т.п.).

В случае, если сделка будет происходить с земельным участком, на котором есть незарегистрированный «недострой», в договоре нельзя будет указать такой объект, т.е. в договоре придется прописать, например, что предметом договора является земельный участок, на котором отсутствуют какие-либо строения.

Однако зачастую такая формулировка может нарушить интересы любой из сторон сделки. Например, если земельный участок с незарегистрированным недостроенным домом будет сдан с такой формулировкой в аренду или предоставлен в залог, то в случае причинения вреда недостроенному объекту невозможно будет рассчитывать на компенсацию или возмещение ущерба.

Регистрация прав на недостроенный дом позволит при совершении сделки указать в договоре его стоимость, технические характеристики и т.д. во избежание возможных споров в будущем.

ГЛАВНОЕ: недостроенный дом не должен быть предметом действующего договора строительного подряда, т.е. все строительные работы должны быть завершены.

Недостроенный дом или постройка могут быть оформлены в собственность на любой стадии готовности.

Для регистрации права степень готовности значения не имеет, главное – должен быть фундамент, который будет свидетельством того, что недостроенный дом является недвижимостью и его перемещение невозможно без причинения ему вреда.

При регистрации права на недостроенный дом имеет значение вид разрешенного использования земельного участка. 

Для регистрации права на недостроенный жилой дом на земле под индивидуальное жилищное строительство или личное подсобное хозяйство необходимо разрешение на строительство, на земле под дачное строительство или садоводство такое разрешение не требуется.

Если собственник земельного участка под ИЖС или ЛПХ не получал разрешение на строительство, необходимо пройти все шаги по его получению:

  • сделать топографическую съемку земельного участка (только для участков, расположенных в Московской области)
  • получить градостроительный план земельного участка (ГПЗУ)
  • на основании ГПЗУ разработать схему планировочной организации земельного участка (СПОЗУ)
  • приобрести в любом удостоверяющем центре электронно-цифровую подпись для подписания файла, содержащего скан-копию СПОЗУ (только для участков, расположенных на территории Москвы и Новой Москвы)
  • подать документы и получить разрешение на строительство.

Для оформления в собственность недостроенного дома необходимо пройти те же процедуры, что и при регистрации готового дома:

  1. составить технический план
  2. осуществить постановку на кадастровый учет 
  3. осуществить регистрацию права на объект незавершенного строительства.

Технический план составляет аттестованный кадастровый инженер, являющийся членом саморегулируемой организации (СРО). 

Кадастровый инженер выезжает на объект, устанавливает координаты объекта и степень его готовности, составляет технический план с указанием степени готовности дома.

В 2018 году постановка на кадастровый учет и регистрация права на объект могут осуществляться одновременно по одному заявлению.

Специалисты нашей компании не первый год занимаются регистрацией права собственности на жилые дома и хозяйственные строения, в том числе и недостроенные, и когда строительство велось без получения разрешения на строительство.
Кадастровые инженеры и юристы нашей компании зарегистрируют права на недостроенный дом или хозяйственные строения с соблюдением всех требований законодательства РФ.

Обращаясь к нам Вы экономите свое время
и получаете 100% гарантию положительного результата!

Часто задаваемые вопросы:

Звоните, и мы будем рады ответить на Ваши вопросы.

Источник: https://razreshenie-na-stroitelstvo.ru/pages/kak-oformit-nedostroj-v-sobstvennost/

Признание права собственности на объект незавершенного строительства

Регистрация права собственности на недострой

Самая распространенная проблема, с которой сталкиваются дольщики – это затягивание строительства.

Бывает и так, что стройка замораживается на завершающем этапе, а единственный документ, имеющийся на руках у участника, это ДДУ, который позволяет требовать с застройщика только готовую квартиру.

Можно ли зарегистрировать право собственности на недострой? Согласно закону, признать право собственности на объект незавершенного строительства может только суд. Как проходит данная процедура? Что нужно предпринять дольщику, чтобы инициировать судебный процесс?

Судебная практика в признании недостроя объектом незавершенного строительства неоднозначна. Часто суды признают объектами незавершенного строительства строения, которые не могут использоваться по назначению, поскольку их строительство не закончено, и они не приняты госкомиссией. В одном суде признаются таковыми объекты с нулевой степенью готовности, в другом – со 100%.

Неоднозначность судебных решений связана с тем, что в законе нет четкого определения понятия “объект незавершенного строительства”:

  • 130 статья ГК относит все объекты, строительство которых еще не завершено, к недвижимому имуществу.
  • Градостроительный кодекс в п.10 ст.1 относит объекты незавершенного строительства к объектам капитального строительства.
  • В Постановлении Пленума ВС РФ №25, которое было принято 23 июня 2015 года, указано, что объектом незавершенного строительства считается объект, в котором закончены работы по возведению фундамента.
  • Согласно Апелляционному определению Московского городского суда от 20.12.2018 по делу №33-54412/2018 к объектам незавершенного строительства относятся объекты, строительство которых приостановлено, законсервировано или окончательно прекращено.

Как признать объектом незавершенного строительства конкретный недострой, решает суд.

В 214 ФЗ описан обычный порядок, согласно которому регистрация права собственности на объект долевого строительства возможна только при наличии у дольщика подписанного акта приема-передачи квартиры. Но как быть гражданам, чей дом практически или полностью достроен, а передача жилья так и не состоялась?

Такое чаще всего случается, если строительная компания находится на грани банкротства. Однако возможны и другие причины, например, застройщик уклоняется от оформления документов. Можно ли в подобном случае признать право собственности на незавершенный объект?

Признать право собственности гражданина на объект незавершенного строительства может только суд. В утвержденном Президиумом ВС РФ обзоре практики гарантировано признание права собственности на незавершенное строительство:

  • гражданам, вложившим свои деньги в строительство дома, если объект в целом построен, но не принят госкомиссией;
  • участникам проекта, которым фактически уже передано жилье в недостроенном доме.

До момента окончания строительства и приемки дома госкомиссией, участнику может принадлежать только доля в незавершенном строительстве в виде конкретной квартиры. Во всех случаях обязательным условием признания права собственности на объект незавершенного строительства является оплата всей суммы договора.

Если произошла задержка строительства, признать право собственности на объект незавершенного строительства нельзя. Причина проста — объект не является незавершенным, так как строительство продолжается, просто нарушаются сроки.

Признание права собственности на объект незавершенного строительства в суде возможно, если квартиру можно идентифицировать:

  • определено местоположение в строящемся доме;
  • обозначена площадь.

Все фактические сведения сравниваются с проектными документами и данными по ДДУ. Готовность объекта при этом должна составлять минимум 80%-90%.

В судебной практике имеются единичные примеры, когда признавалось право собственности на объект незавершенного строительства со степенью готовности порядка 75%. К сожалению, такие прецеденты являются исключением.

Рассчитывать в подобных случаях на положительное решение не приходится.

Для категории дел о признании прав собственности на объект незавершенного строительства законодатель установил исключительную подсудность. Заявление можно подать в судебный орган, расположенный в одном районе со строительным объектом. Граждане должны обращаться в суд общей юрисдикции. Если дольщик — организация, то иск подает адвокат в арбитражный суд.

Исковое заявление о признании права собственности на объект незавершенного строительства можно подать в судебную инстанцию лично или через электронный портал Госуслуг.

Банкротство строительной компании – одна из самых больших проблем, с которой могут столкнуться участники, вложившие свои деньги в проект. Ключевыми моментами в этой ситуации являются:

  • стадия строительства объекта;
  • приняла ли дом госкомиссия;
  • произведена ли приемка квартиры у застройщика, то есть подписан или нет акт приема-передачи;
  • количество помещений в доме, на которые зарегистрированы права собственности

Если дом полностью построен и принят комиссией, на руках у участника имеется передаточный акт, подписанный до того момента, как строительная фирма была объявлена банкротом, можно признать право собственности на объект долевого строительства.

Если же акта приема-передачи у дольщика нет, то признание права собственности на недострой возможно, если в этом же доме зарегистрированы или признаны судом права собственности на не менее чем треть помещений.

Если строительство дома полностью не завершено, и он не принят комиссией, у дольщика остается совсем немного времени, чтобы оформить жилье в собственность.

Ему нужно успеть подать в суд исковое заявление о признании права собственности на объект незавершенного строительства до того времени, как строительную компанию признают банкротом, и будет открыто конкурсное производство.

Если дело будет принято к производству до начала конкурса, суд обязан его рассмотреть и принять решение.

Чтобы не пропустить возможное банкротство застройщика, рекомендуется следить за процессом строительства и проверять:

  • соответствие фактического этапа стройки запланированному в проектных документах;
  • финансовую отчетность застройщика.

Вся интересующая информация должна быть представлена на официальном сайте застройщика.

Признаки, по которым можно определить, что застройщику грозит банкротство:

  • долгое время не передает жилье участникам;
  • не выплачивает неустойки по вынесенным судебным решениям (это можно проверить на сайте судебных приставов);
  • имеются множественные иски к застройщику от других организаций с требованием погашения долговых обязательств (проверяется на сайте Арбитражного суда).

Заметив неладное, необходимо сразу начинать действовать и обращаться в судебный орган. Признание права собственности на незавершенное строительство возможно только до начала процедуры банкротства.

Заявление о признании права собственности на незавершенное строительство через суд, пишется по общепринятым правилам, установленным в 131 статье ГПК. В него необходимо включить следующие пункты:

  • название суда, где будет проходить рассмотрение дела;
  • данные дольщика (ФИО, адрес проживания);
  • сведения о застройщике (наименование компании, адрес, ИНН, ОГРН);
  • описание сути своего дела с указанием данных ДДУ, характеристик и стоимости объекта;
  • выдвигаемые требования;
  • ссылки на законодательные акты, которые являются основаниями для выставления требований;
  • список документов, которые прилагаются к иску.

В суд необходимо предоставить:

  • копию ДДУ;
  • подтверждение отправки участникам дела иска и копий отсутствующих у них документов;
  • копию документа об оплате по договору;
  • чек об оплате госпошлины;
  • документы о технической составляющей объекта: технический и кадастровый паспорт, выписку из ЕГРН и т.д.;
  • претензии и другие письма к застройщику (при наличии);
  • другие документы, служащие доказательствами по делу.

Основными фигурантами дела о признании права собственности на незавершенное строительство через суд являются:

  • участник строительства (истец);
  • строительная фирма (ответчик).

При необходимости в суд могут быть также приглашены представители Росреестра и кредитного учреждения, если квартира приобреталась на заемные средства или дольщиком взят кредит под залог ДДУ. Заявление должно быть принято к производству не позднее пяти дней после его подачи.

Через месяц после признания права на недостроенную квартиру судом, участник долевого строительства может начинать процедуру регистрации. В регистрирующий орган или МФЦ для регистрации права собственности на недострой, подается:

  • заявление, составленное по форме, утвержденной Приказом № 920 Минэкономразвития;
  • удостоверение личности;
  • судебное решение;
  • договор ДДУ.

Необходимо также уплатить пошлину, которая составляет две тысячи рублей. После регистрации права на квартиру, дольщик становится полноправным собственником недостроенного объекта и может распоряжаться им так, как считает нужным.

В вопросах признания права собственности на объект незавершенного строительства судебная практика доказывает, что успех зависит от грамотности и своевременности предпринятых действий.

Гарантировать, что документы будут правильно оформлены и вовремя поданы в суд, может только практикующий юрист с большим опытом в подобных делах.

Обратившись за юридической консультацией в ЮК “Хелп Консалтинг”, вы можете быть уверены в высоком профессиональном уровне каждого сотрудника.

За признание права на объект незавершенного строительства в суде будут бороться опытные высококвалифицированные специалисты. В разделе «Контакты» вы найдете данные о нашей организации и узнаете, как с нами связаться.

Источник: https://help-ddu.ru/spory-s-zastrojshhikom/priznanie-prava-sobstvennosti-na-obekt-nezavershennogo-stroitelstva

Правила постановки на кадастровый учет и регистрации в собственность недостроенных домов

Регистрация права собственности на недострой

Оформление зданий и домов по новым правилам происходит на основании технического плана, который формирует кадастровый инженер.

Когда строительство по каким-либо причинам «замораживается» и владельцев недостроенных объектов интересует можно ли всё-таки получить права собственности на такое строение, то первый человек кто может помочь — это кадастровый инженер. Упрощает ситуацию тот факт, что «незавершенки» в законодательстве РФ ставят в один ряд с достроенными домами, и они считаются недвижимым имуществом.

Чтобы оформить незавершённый объект понадобится документ, подтверждающий право собственности на объект незавершенного строительства.

У владельца должны быть права собственности на земельный участок, а также обязательно разрешение на строительство.

Если владельцы захотят достраивать объект, а разрешения на строительство у них нет (или вышел срок из-за чего разрешение стало неактуальным), тогда придётся внести некоторые изменения в инвентаризационное дело.

Постановка на учет объекта — обязательная процедура, в ее проведении заинтересован прежде всего собственник. Если стоит провести, чтобы иметь возможность совершать с собственностью правовые манипуляции в дальнейшем.

Регистрации, согласно закону, подлежат земельные участки, завершенные и незавершенные строительства, их части. Если по классификатору заявленный объект нельзя посчитать недвижимостью, человеку откажут в процедуре постановки на учет.

Есть несколько специфических моментов, касающихся недвижимости, каким-то образом связанной с объектами природного или культурного наследия.

Чтобы ее поставить на учет, придется получить дополнительные разрешения, заново проверить на обременения, а иногда решить вопрос удается только по решению суда.

В ближайшее время административные наказания за недострой и за неиспользование земельных участков по назначению могут быть отменены.

# Межевание

Процедура оформления недостроенного дома выглядит следующим образом: в первую очередь получают разрешение на строительство на объект незавершенного строительства.

К пакету документов прикрепляют свидетельство на землю, паспортные данные собственника — больше от него ничего не требуется.

Остальную работу проводят кадастровые инженеры ГКИ Недкадастр, которые проведут обмеры здания, включают в себя: выполнение эскизов, нанесение фактических размеров на зарисовки, обработка чертежей, оформление работы в компьютере и сдача документов заказчику. Затем составят технический план, который отнесут в кадастровую палату для корректировки информации о недвижимом имуществе. И в завершении подадут готовый пакет документов на оформление.

По окончанию работ, владелец дома получает на руки Акт ввода объекта в эксплуатацию — это и есть тот документ, который и нужен для того, чтобы зарегистрировать жилой дом.

Сроки регистрации права собственности

Владельцев домов ждет приятная новость — с 2018 года сократились сроки постановки на учет и регистрации права. До этого они исчислялись 10 днями и соответственно 12 днями, если заявитель воспользовался услугами МФЦ. Теперь, при личном обращении, процедура регистрация занимает 7 дней, а постановки на учет 5 дней.

Совмещение этих действий займет 10 дней. При обращении через МФЦ время выполнения процедуры увеличивается на 2 дня. Уменьшение сроков объясняется отменой двойного регулирования.

Также теперь чтобы поставить на учет здание, построенное на незарегистрированной земле, документы для двух этих процедур подают одним пакетом, процедура совмещается.

Для признания прав собственности на «недострой» можно обратиться в территориальный офис Росреестра, территориальное отделение федеральной кадастровой палаты, а также в городской или поселковый МФЦ. Рекомендуем предварительно позвонить по поводу сдачи документов и записаться к нашему специалисту, для бесплатной консультации по номеру 8 495 409-41-51.

Начиная процесс оформления дома, граждане встречают на пути много трудностей. Например, приходится подтверждать, что строение соответствует существующим нормам или владение домом законно. Часто бывает ситуация, когда в ТП допущены ошибки и его надо переделывать.

Чтобы разрешить такие ситуации кадастровые инженеры ГКИ «Недкадастр» проведут все необходимые работы для регистрации домов и исправят ошибки любой сложности.

  • недострой
  • регистрация незаконченного строительства

Источник: https://gkai.ru/news/oformlenie-i-registraciia-nedostroennyh-domov.html

Как оформить недостроенный загородный дом? | Правоведус

Регистрация права собственности на недострой

Как известно, возведение загородного дома – дело, требующее немалых вложений средств и сил, в период кризиса большая часть недостроенной загородной недвижимости либо стоит «мертвым» капиталом, либо выставляется собственниками на продажу.

Вместе с тем, сегодня на рынке загородной недвижимости довольно часто встречаются случаи мошенничества с продажей земельных участков, домов и дач, когда продавцы пытаются любыми путями реализовать свою недвижимое имущество, избавив себя от оплаты налогов и других обязательных ежегодных взносов.

В нижеприведенной статье мы постараемся осветить основные схемы мошенничества в области продажи загородного имущества и как можно уберечься от опасных сделок.

Состояние объекта индивидуального жилищного строительства

С 2004 года российское законодательство предусматривало возможность государственной регистрации не только готовой недвижимости, но также и объектов незавершенного строительства, причем независимо от стадии «замороженного» строительства. Главным условием для регистрации является – наличие капитального бетонного или кирпичного фундамента.

Важно! Объект незавершенного строительства не получится узаконить, если он является предметом действующего договора подряда.

Документы для регистрации объекта незавершенного строительства

Для государственной регистрации объекта недостроенной загородной недвижимости владельцу необходимо предоставить правоустанавливающие документы на земельный участок и разрешение на возведение на этом участке объекта ИЖС.

В случае не предоставления данных документов объект загородной недвижимости может быть признан «самостроем», подлежащим сносу. Также необходимо предоставить кадастровый паспорт на участок, в котором указаны его границы.

Правоустанавливающими документами на земельный участок могут являться свидетельство о собственности (с 15 июля 2016 г. отменена выдача свидетельств о праве собственности, при необходимости выдается выписка из ЕГРП), договор пожизненной аренды или договор бессрочного пользования земельным наделом.

В случае, если участок находится в аренде с невозможностью возведения на нем объекта капитального строительства, законное оформление недостроенного дома провести не получится даже через суд.

Кроме того, арендодатель вправе досрочно расторгнуть договор аренды и произвести снос возведенного на арендованном участке объекта строительства. Соответственно, во избежание каких-либо проблем в будущем, при покупке объекта незавершенного строительства, продавец должен предоставить покупателю свидетельство о праве собственности не только на дом, но и на земельный участок.

Категории земель, разрешающих строительство объектов ИЖС

Многие граждане, не зная законодательной базы, возводят загородные дома на земельных участках, официально не допускающих проведения капитального строительства.

Поэтому покупателю, перед тем, как обратиться в Россеестр за выпиской, рекомендуется удостовериться, что земельный надел, на котором возведен объект незавершенного строительства, относится к соответствующей категории и имеет соответствующий вид разрешенного использования.

То есть, возведенный дом или «недострой» может быть расположен в черте поселения на категориях земель:

  • для ИЖС (индивидуальное жилищное строительство);
  • для ведения ЛПХ (личное подсобное хозяйство);
  • ДНП (дачное некоммерческое партнерство);
  • СНТ (садовое некоммерческое товарищество) с правом возведения жилого дома и проживания в нем.

Важно! Капитальное строительство объектов жилой недвижимости на земельных участках, предназначенных для ведения огородничества и с/х производства, не допускается.

Многие владельцы загородной недвижимости имеют ошибочное мнение об оформлении права собственности, считая, что в первую очередь необходимо возвести на участке жилой дом, а уже позже узаконить этот объект на основании закона о дачной амнистии.

Примечательно, что упрощенная схема работает без предварительного согласования проведения работ с органами местной администрации, однако такой порядок оформления возможен не со всеми объектами строительства.

Соответственно, если необходимо зарегистрировать «коробку» загородного или садового дома, скорее всего, потребуется разрешение на строительство, получить которое можно на основании свидетельства о праве собственности на землю (или договора аренды), кадастрового паспорта и градостроительного плана земельного надела (с августа 2018 г. при начале строительства получать разрешение на строительство не обязательно при строительстве объектов ИЖС).

В случае получения отказа в регистрации права собственности на объект незавершенного строительства по дачной амнистии, владелец может добиться разрешения через суд, предоставив доказательства о том, что объект возведен с соблюдением всех норм строительства и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В случае правильного оформления всех документов на земельный участок и недостроенный дом, необходимо заказать технический паспорт на объект незавершенного строительства, поставить «недострой» на кадастровый учет и зарегистрировать право собственности в Едином реестре. 

Стоит отметить, что сегодня большинство россиян, владельцев загородной недвижимости, в том числе недостроенных объектов, не торопятся делать регистрацию строительства на земельном участке, тем более, что объекты незавершенного строительства сегодня также облагаются налогом на недвижимость по кадастру. Пример. В Москве и Московской области ставка для объектов незавершенного строительства составляет 0,3%. Так, к примеру, налог за земельный участок площадью в 10 соток в Одинцовском районе стоимостью по кадастру 6,8 млн рублей собственнику придется заплатить налог в государственную казну в размере 20,4 тысяч рублей в год, соответственно, если на участке возводится жилой объект, зарегистрированный в Едином реестре, сумма налога возрастает в процентном соотношении относительно кадастровой оценки объекта строительства.

Важно! Если в течение 10 лет после приобретения земельного участка категории ИЖС владелец не зарегистрировал на нем объект жилой недвижимости, земельный налог начисляется в двойном размере, то есть 0,6%.

В случае отсутствия свидетельства о государственной собственности на объект незавершенного строительства, он будет являться лишь набором материалов, который не может быть использован как предмет залога, продажи, передачи в дар или наследования. Право на совершение таких сделок на законных основаниях появляется только с момента государственной регистрации.

Источник: https://PravoVedus.ru/practical-law/land/kak-oformit-nedostroennyiy-zagorodnyiy-dom/

Как оформить недострой по ДДУ в собственность? – Публикации на Московский Юрист

Регистрация права собственности на недострой

Никого уже не удивишь очередной недостройкой, а новости об этом воспринимаются, как обыденность. Поэтому, когда было объявлено о банкротстве дочерних компаний Урбан Групп, это вызвало только облегченные вздохи дольщиков “ну наконец-то”.

Ранее мы уже рассматривали как взыскать с застройщика неустойку, если он просрочил все сроки сдачи квартиры, а в совсем крайних случаях – как расторгнуть ДДУ. 

Вы узнаете дальше, что делать если застройщик, с которым был заключен договор ДДУ, – банкрот.

Рассмотрим конкретное дело о признании права собственности на объект незавершенного строительства “Экоквартал” в Митино-2. И что нужно делать, если дом в котором Вы являетесь участником долевого строительства, “застрял” на этапе недостройки, либо застройщик официально признан банкротом.

Оформление права собственности на недострой в Митино-2. Судебный иск

Срок действия разрешение на строительство у застройщика “Экоквартал” (далее – Ответчик) закончилось 30.07.2018г., а дом не введен в эксплуатацию и банально недостроен. Однако, получить право собственности на часть в недостроенном доме можно через суд. Именно с таким желанием к нам обратилась Гражданка Л. (истец).

Договор ДДУ был заключен между Истцом и Ответчиком на жилое (3-х комнатная квартира) и нежилое (подземный паркинг) помещение. Т.

к свои обязательства по внесению денежных средств Истец, как Участник долевого строительства, исполнил своевременно и в полном объеме, а Ответчик – в лице ООО “Экоквартал” – со своей стороны не выполнил обязательств, и на момент подачи иска в суд, против него было возбуждено дело о несостоятельности (банкротстве)

На момент написания статьи суд уже признал ООО “Экоквартал” банкротом от 09.07.2018

Это и другие обстоятельства свидетельствовали о том, что выполнить свои обязательства застройщик не сможет, что нанесет значительный ущерб Ответчику, как участнику долевого строительства многоэтажного жилого дома. Получить право на оформление и регистрацию доли в общей долевой собственности в незавершенном строительством объекте можно лишь на основании судебного акта.

Закон не содержит запрета на признание права собственности объекта незавершенного строительства, либо доли в нем.

Согласно пункту 30 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 от 29.04.2010г.

«О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещественных прав », п. 1 ст.

130 ГК РФ объекты незавершенного строительства отнесены к недвижимому имуществу, которое согласно ст. 128 ГК РФ является объектом гражданских прав.

Застройщик банкрот: что делать?

Тут главное без паники. Начнем с того, что означает банкротство застройщика для дольщиков? Банкрот – тот, кто не сможет платить по счетам. Для того,чтобы погасить его “задолженности” назначается Конкурсный Управляющий.

Последний пускает имущество застройщика с молотка и, в порядке определенном законом, распределяет вырученные деньги. Так как по сути недостроенный объект находится в собственности Управляющего, а не в Вашей, как дольщика, то за квартиры, кладовки и парковочные места придеться побороться.

Ведь их продавать будут в первую очередь. А вырученные деньги до Вас могут просто не дойти “в порядке очереди”.

Договор долевого участия в строительстве между Вами и застройщиком может выступать главным основанием для признания права собственности даже на недостроенный объект. Так как вы, по сути, являетесь инвестором (кредитором) в процессе строительства, то имеете право получить свои квадратные метры.

Однако стоит учитывать, что условие в договоре ДДУ о том, что квартира будет передаваться в собственность дольщику лишь после введения многоквартирного дома в эксплуатацию может осложнить судебный процесс на оформление права собственности на недострой.

Оформление в собственность жилого помещения (квартиры) в недостроенном доме

Существует вариант направить заявление о включении в реестр дольщиков Конкурсному Управляющему в течении 90 дней после его назначения. И, по-идее, тогда продавать Вашу квартиру с молотка Управляющий будет не вправе. Однако, если все так просто, то в чем проблема?

Вы же понимаете, что ДДУ заключен с уже, по сути, мертвой фирмой, а Управляющий Вам по Закону ничего не должен. Затерянное заявление о включении в реестр дольщиков на почте или в офисе, опечатка в номере договора, квадратуре квартиры и т.д. равносильна тому, что Вы не претендуете на уплаченное помещение по договору ДДУ.

Далее оно уйдет с молотка и Вы станете в очередь на возможное получение денег с ее продажи. Неприятная ситуация, верно?
Что с этим делать? Идти в суд, конечно. Закон Защищает права граждан на жилые помещения, это один из способов реализации права каждого на жилище (ч. 1, ст.

40 Конституции РФ), на что и стоит ссылаться при подаче иска в суд.

Инструкция как оформить право собственности на жилое помещение (квартиру) в недострое:

  1. Подать иск в суд о признание права собственности на жилое помещение (квартиру), оплаченное по ДДУ.
  2. Ждать решения суда о том, что Вы, как дольщик, имеете законное право на квартиру.
  3. Все, квартира исключена из списка помещений на продажу, закреплена исключительно за Вами и ждет новоселья.

Как оформить право собственности на нежилое помещение (кладовку или парковочное место) в недострое?

Дело в том, что Закон РФ не защищает собственников нежилых помещений, поэтому они автоматически попадают в реестр кредиторов. Иными словами: ждите очереди по деньгам, которая может и не дойти.

Подобный расклад, конечно, никого не удовлетворит. Но у Вас есть возможность вывести свои помещения (кладовки/парковочные места) из общей массы того, что будут продавать.

К сожалению, шансы на успешное решение такого типа прямо пропорциональны степени готовности дома, в котором это помещение находится.

Порядок действий для оформления кладовки/парковко-места в собственность в недостроенном доме:

  1. Подать иск в суд о признание права собственности на нежилое помещение, которое Вы оплатили.
  2. Ждать решения суда о том, что Вы, как дольщик, имеете законное право на то, что купили.

  3. Радоваться тому, что Ваш объект исключен из продажной массы и закреплен за Вами.

Важно: на время судебного разбирательства помещение становится конфликтным, поэтому продавать его никто не имеет права до тех пор, пока конфликт не решится.

Если говорить конкретно про банкротство “Экоквартала” в Митино-2, то иск о признании права собственности на помещение нужно подавать исключительно в Красногорский суд.

В данной статье показан лишь один из многих примеров судебных дел по ДДУ, помните, что каждое дело индивидуально. Если Вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – задайте вопрос юристу через форму связи. Это удобно и бесплатно.

Либо звоните по телефону +7-495-208-62-19, +7-495-208-31-87.

Источник: https://moscowyurist.com/news/kak-oformit-nedostroj-po-ddu-v-sobstvennost.html

Право собственности на незавершенное строительство

Регистрация права собственности на недострой

Вопрос, как получить право собственности на незавершенное строительство интересует многих людей, которые на практике столкнулись с подобной проблемой.

В современной России ситуация с «недостроями» имеет глобальные масштабы. У людей банально нет денег, чтобы закончить строительство.

В зоне риска оказываются и застройщики, которые иногда не справляются с обязательствами перед дольщиками и «замораживают» недостроенный объект.

В случае с ИЖС «незавершенка» приносит убытки, ведь за нее приходится платить налог. Если в недостроенном здании нет необходимости, его лучше продать по договору купли-продажи с регистрацией сделки в Россреестре.

 Ниже рассмотрим, кому принадлежат права на незаконченный объект, как зарегистрировать сооружение, какие бумаги придется собрать, и что учесть при продаже недостроя.

Знание этих нюансов позволяет избежать многих проблем и быстрее решить вопрос с недостроенной недвижимостью.

Кому принадлежит незавершенный строительный проект?

проблема в том, что четкого определения термина «незавершенное строительства» нет в юридических правовых актах.

По этой причине судебные процессы, связанные со статусом недвижимости и ее регистрацией, являются постоянным явлением в современной практике.

Некоторые разъяснения внесены Постановлением ВС РФ под номером 25, выпущенном в 2015 году. В нем разъяснено ряд позиций ГК РФ в отношении статуса незавершенного строительства.

В пункте 38, абзаце 5 указывается, что объект незавершенного строительства — капитальное сооружение, которое построено только частично, а главным требованием считается наличие фундамента. Покрытие участка бетонным слоем, камнем или асфальтом без работ по обустройству фундамента не считается — такой объект не считается незавершенным.

Если сооружение относится к категории «незавершенки», его необходимо регистрировать и платить налоги. При этом формально владельца у  такого объекта нет — имеется хозяин или арендатор земельного участка (при условии, что он оформлен по правилам законодательства РФ). Чтобы получить права на сооружение, требуется пройти ряд процедур, о которых написано ниже.

Что касается учета, в РФ такая недвижимость находит отражение в двух базах — Государственных кадастре и реестре.  В первом отражаются земельные наделы и объекты незавершенного строительства, а во втором — здания. Информацию о владельцах можно найти в реестре, а вот в кадастре эти сведения отсутствуют.

Стоит отметить, что участок, на котором возводится объект, должен быть учтен в ГКН, иметь кадастровый номер и конкретные пределы.

Чтобы получить права на недостроенное сооружение, его требуется поставить на учет в Гокадастр с учетом правил закона ГКН под номером 221. Ведение учета бесплатно, а вот за регистрацию «незавершенки» придется платить.

В частности, главная статья затрат — изготовление технического плана на такой объект. Потребуются и временные затраты на сбор документов и регистрацию в уполномоченных органах.

  Подробная карта Новой Москвы с населенными пунктами

Как оформить право собственности на незавершенное строительство?

Чтобы зарегистрировать права на «недострой», заявитель должен быть владельцем надела земли, на котором он расположен, или иметь права на распоряжение землей. Из этого определения ясно, что основанием для оформления являются бумаги, подтверждающие право собственности, или соглашение об аренде надела на определенный период.

Выделяется два варианта оформления незаконченного объекта в собственность:

  • Легкий. Он подразумевает регистрацию через единый Росреестр или МФЦ. Для получения результата на руках должен быть полный пакет бумаг.
  • Сложный. Если первый вариант по каким-либо причинам не удалось реализовать, приходится обращаться в суд и добиться прав на недвижимость через этот орган.

Оформление и передача искового заявления с просьбой признать права на недостроенный объект — процесс, к которому требуется приступать сразу после получения отказа от Росреестра в проведении регистрации. Он имеет письменную форму, а способ передачи документа может различаться — он передается в руки заявителю или отправляется по почте.

Стоит помнить, что оформление права собственности — процедура, которая доступна по отношению к сооружению, которое разрешено возводить на определенном наделе земли.

К примеру, объект индивидуального жилого строительства разрешено строить на территории, которая предназначена для организации подсобного хозяйства или ИЖС.

Если надел применяется не по назначению, в регистрации прав собственности с большой вероятностью будет отказано.

Куда нужно обращаться?

В законодательстве прописано, что для учета «незавершенки» в ГКН требуется в МФЦ или кадастровую палату по месту регистрации прийти с техническим планом объекта (должен быть сделан специалистом и записан на диск), передать паспорт и заполнить бланк заявления на регистрацию права собственности. Уполномоченный орган копирует диск, забирает заявление, берет требуемую информацию из паспорта и передает расписку. В ней указывается дата, когда требуется прийти за кадастровым паспортом для объекта ОНС.

Следующий этап — процесс регистрации прав, который проводится в онлайн-режиме на официальной площадке Росреестра. Для выполнения работы требуется выбрать интересующую услугу (в нашем случае это «постановка на учет в ГКН»), внести запрашиваемую информацию в графы, прикрепить технический план в электронном виде (имеется на диске) и направить заявление.

Далее с техническим паспортом и планом, а также личным паспортом требуется прийти в МФЦ или Росреестр. Там на основании Закона  регистрации прав (статьи 122) объект незавершенного строительства регистрируется на имя заявителя.

Чтобы ускорить процедуру регистрации, допускается подача заявления в режиме онлайн — на официальной площадке Росреестра в Интернете. В этом случае придется указать иную услугу — «регистрация прав на недвижимое имущество». Помните о назначении земельного надела. Если он не выделен под возведение объекта ИЖС, придется оформлять разрешение на возведение сооружения.

Договор купли-продажи

Если вариант с завершением строительства не подходит из-за нехватки финансовых ресурсов или по иным причинам, существует вариант с продажей объекта другому лицу.

Для реализации «недостроя» требуется получить права собственности по принципу, который рассмотрен выше. Без регистрации в Росреестре провести сделку не получится. Ранее после оформления выдавали свидетельство, подтверждающее этот факт.

Сегодня в этом нет необходимости, а сам документ не передается заявителю — его заменила выписка из ЕГРП.

Продажа объекта происходит на базе договора купли-продажи объекта недвижимости. Он должен соответствовать действующему законодательству и содержать основные пункты об объекте и участниках соглашения. Если «незавершенка» реализуется в комплексе с земельным наделом, может потребоваться оформление двух документов — на продажу недостроя и земельного надела.

Для регистрации операции купли-продажи стоит обратиться в МФЦ или Росреестр — те же организации, в которых происходит регистрация прав собственности на ОНС.  За получение услуги придется заплатить госпошлину в размере 2000 рублей.

Регистратор должен передать паспорт, а также договор купли-продажи. Далее уполномоченный орган печатает заявление, которое подписывает продавец и покупатель.

После этого бывший владелец получает расписку, а новый хозяин — выписку из ЕГРП уже на собственное имя.

Список необходимых документов

Как отмечалось, сложности с достройкой различных объектов — распространенное явление, что вынуждает владельцев «замораживать» работы и дожидаться лучших времен. При этом регистрировать права собственности все равно придется. Здесь не имеет значения, на каком этапе находится строительство — возведен только фундамент или дом почти закончен.

  Оформление проектной документации в строительстве

Работы по регистрации берет на себя МФЦ или Росреестр, в который требуется передать полный пакет бумаг на объект незавершенного строительства (дом или дачу). Полный пакет бумаг имеет следующий вид:

  • Разрешение на строительство ОНС (не во всех случаях).
  • Бумаги, которые подтверждают права на землю, где находится сооружение или арендный договор.
  • Личный документ хозяина (паспорт).
  • Подтверждение внесения информации о сооружение в базу ЕГРН (получить необходимый бланк требуется у работника этого органа).
  • Доверенность (если регистрацией занимается представитель). Бумага должна быть заверена нотариусом.
  • Документация на объект (техническая, проектная).
  • Квитанция о выплате госпошлины в определенном размере.

Если это требуется, работник госоргана запрашивает требуемый пакет бумаг, а после на руки заявителю передается расписка. В ней указывается дата завершения регистрационных процедур.

Некоторые нюансы по документации

Рассмотрим ряд моментов в отношении требуемых бумаг:

  • Разрешение на строительство — бумага, выдачей которой занимается местный орган власти. Документ требуется получить до возведения объекта. Для некоторых сооружений в получении разрешения нет необходимости.
  • Правоустанавливающие бумаги — те документы, которые подтверждают право пользоваться наделом (договор купли-продажи, аренды, дарственная, свидетельство о вступлении в наследство). Выбор происходит с учетом текущей ситуации. Как отмечалось, заявителю не требуется быть хозяином участка, где находится ОНС — чаще всего хватает договора аренды.
  • Документация (проектная, техническая). К этой категории бумаг относится пояснительная записка проекта, схемы, изображения и прочая информация, касающаяся недостроя.
  • Квитанция об оплате. Зарегистрировать право собственности не получится, пока заявитель не заплатит требуемую сумму за прохождение государственной процедуры. Величина пошлины может меняться и зависит от двух факторов — статуса человека, который оформляет ОНС, а также типа сооружения. В случае с частным домом требуется заплатить 2000 рублей. Если хозяевами незавершенки является группа людей, размер госпошлины разделяется между ними в равных частях. Передавать чек в Росреестр или МФЦ для получения услуги по регистрации права владения не обязательно. Но это желательно сделать для ускорения процедуры, ведь работники уполномоченного органа будут проверять факт оплаты, а это занимает время.

Что касается сроков оформления ОНС, сегодня этот процесс занимает не более пяти рабочих дней. Если бумаги подаются в МФЦ, к этому периоду придется прибавить 1-2 дня из-за задержки передачи заявки в Росреестр. При этом сам центр выполняет функции без проволочек по времени.

Источник: https://stroimprosto-msk.ru/stati/pravo-sobstvennosti-na-nezavershennoe-stroitelstvo/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.